Định giá VEF với tầm nhìn trung-dài hạn (tặng các Vefers trung thành) – Tầng 6

Nó spam thêm cái nữa thì báo Mod vì tội spam. Còn nếu có giọng của L7 thì báo mod chém ngay và luôn; mọc ra cái nào chém cái đó

Các mod @tio361 @rongdo007 @DHA @zin_meo xem xét khoá vĩnh viễn nick @haloha do l`7 đang vi phạm quy định diễn đàn, sử dụng nick khác để post bài , đeo bám gây rối , phá hoại có chủ đích - một số thông tin l`7 mượn nick @haloha post ko đúng, hoàn toàn bịa đặt, tôi có tài liệu để chứng minh - nếu cần thiết thì gặp để đối chứng trực tiếp . Đề nghị mod khoá vĩnh viễn nick @haloha !
haloha đã viết: ↑
a.7 nhờ post dùm
BÀI PHÂN TÍCH SỰ THẬT VỀ CÁC DỰ ÁN VEF.
SẼ KHIẾN CÁC CỔ ĐÔNG BƠM THỔI VEF HỘC MÁU

1/ Thông tin bơm thổi cổ loa lãi cả chục nghìn tỷ?? thực hư ra sao??
Dự án cổ loa là một dự án đối ứng của Giảng võ, có thể nói đây chính là khúc xương nhất. Với vị trí cách hồ Hoàn kiếm 16km, Cách Mỹ đình tới 26km nó không phải vị trí đắc địa trong 5-7 năm tới. Giá đất tại đây đang giao dịch chỉ khoảng 10tr/1m2. Theo quy hoạch ban đầu gồm 297ha trong đó 200ha cho khu đô thị với mật độ XD 30%. Nhiều nguồn tin không chính thức bơm thổi là 387ha nhưng đó chỉ là cộng thêm diện tích Hồ Vân trì vào để làm cảnh quan. Giả sử có được thêm thật 100ha thì để xây thô và làm đủ hạ tầng sẽ phải chi thêm 15,000 tỷ nữa chứ không thể cứ thế mà bán như bọn bơm thổi hô hào.
Hãy tính giá vốn theo thông tin chính thức = 287ha trong đó 200ha khu đô thị.
- Đối ứng xây trung tâm TL =15,000 tỷ
- Đầu tư 21,000 tỷ cho phần xây
-Tổng cộng = 36,000 tỷ cho 200ha x30% mật độ XD = 60ha đất bán đã trừ hạ tầng
=> giá vốn = 60tr m2.
Nếu cộng cả lãi vay trong tối thiểu 3 năm= 8x3=24% thì chúng ta ra giá vốn tới 75 triệu /1m2
Ta có thể thấy rằng giá vốn này nếu so với SDI ở Sài đồng thì sẽ lỗ nặng bởi SDI diện tích 158ha gần ngang ngửa, ví trí đắc địa gần trung tâm hơn nhiều trong khi mua lại của Hanel chỉ 2000 tỷ. so với 15000 tỷ đối ứng Cổ loa. Việc này chỉ có thể giải thích bằng Anh Vượng sẽ phải điều chuyển phân chia phần 15,000 tỷ đối ứng này cho Giảng võ dự án ngon nhất gánh phần lớn trên 10k tỷ. Nếu vậy Giảng võ sẽ có chi phí ko hề rẻ.
2/ Dự án Giảng võ ngon thế nào?? bọn bơm ko cần xây lãi 9000 tỷ thổi ngu thế nào ??
Giảng võ là nơi dễ bơm thổi nhất nên cổ đông VEF luôn lấy làm trọng tâm bơm thổi, nào chúng ta cùng phân tích Giảng võ nhé.
Trước tiên chúng ta hãy xét dự án Vinhomes Liễu giai, đối diện KS Weawoo. Vị trí ở đây có thể nói đẹp hơn Giảng võ khi chỉ cách nhau 500-700m. Liễu giai được hưởng 2 mặt tiền đường lớn, mức độ ùn tắc so với Giảng võ thì ít hơn nhiều. Hạ tầng đường quanh Giảng võ quá kém ùn tắc ngày đêm nên để hấp dẫn hơn Liễu giai là khó.
Liễu Giai đang bán giá trung bình 65tr/1m2 chúng ta hãy tính giá thật chủ đầu tư thu về bao nhiêu??
- Khuyến mại bán hàng 2 năm lãi suất = 0 với 65% giá trị căn hộ =>phần khuyến mại lãi suất =65tr x 65% x 20%( lãi NH 2 năm mối năm 10%) = 5,4tr/m2. đến đây giá chủ đầu tư thu về chỉ còn 59.6tr
- Trừ 20% hệ số thương phẩm = Tường, lối đi, cầu thang...ban công= cái này không tính tiền cho khách mua đc. Ta có 59.6- (59,6x20%) = 47,7 tr/m2
- Thuế VAT. VAT= 10% nhưng có thể đc khấu trừ đầu vào tầm 1 nửa, nên tạm tính 5% thôi .
47,7- (47,7x5%) = 45,3tr
- Chi phí cơ sở hạ tầng 10% = 45,3- 4,53= 40,8 tr/m2
- Khoảng 20% là diện tích trường học, TTTM bán lẻ, cái này VIC không bán, sẽ chuyển cho 1 công ty con khác quản lí tính theo giá vốn như trc đây SDI đã bán hết ko có lãi.
- 15% chi phí tài chính vốn vay
- 20% thuế thu nhập doanh nghiệp sau khi lãi book lợi nhuận
Giá thu thực đến chủ đầu tư chưa nổi 20tr/m2
Điều này nó lý giải vì sao Times city, Royal city, tính vẽ thì lãi khủng nhưng NHN lỗ, VIC lợi nhuận biên rất thấp
Và việc bơm thổi bán Giảng võ lãi chục nghìn tỷ trong khi chưa xác định đc phân bổ giá vốn đối ứng là ngu xuẩn

Người ta nói không muốn rồi. Mình nhận lời thì phải giữ lời chứ

Huy Khoa

Vậy là mai có cơ hội nhập hàng giá rẻ tiếp à?
Làm phát sàn cho vui nhỉ.
Mai tớ muốn gom khoảng 3k nhé. Giá càng thấp càng tốt

l`7 đó, nó mượn nick post bài, báo mod @zin_meo @rongdo007 @tio361 @DHA khoá vĩnh viễn nick l`7 vì vi phạm quy định của diễn đàn.

Giang hồ hiểm ác, nhưng dân chơi rất trọng chữ tín.
Đã nói là làm.
Tin hay không, tiền ai nấy giữ

nói thẳng là ko cần ai tin, chia sẻ thông tin như vậy là quá nhiều, quá tốt - so good so far rồi . Ai ko giữ đc chính kiến thì tự chịu, có thể bán, mua cổ khác, ko quan trọng .

--- Gộp bài viết, 13/10/2016, Bài cũ: 13/10/2016 ---

chuẩn bác ah, nói cho biết là được rồi, ko cần ai phải tin . Ai có tiền thì phải giữ, để thằng tuấn lừa nó doạ rồi mất hàng thì trách bản thân mình trước.

ơ bác bent ơi, có con số chính xác rồi mà nhỉ, cái em được đọc là đã có con số rùi mà, hay em nhầm bác @pigbank ?

Còn phần bổ sung nữa, nó liên quan đến thuế sử dụng đất là bao nhiêu. Cái này bạn H cung cấp thêm

Huy Khoa

cái hợp đồng này từ lâu rồi mà, từ tháng 4 cơ ( deadline là 26/4/2016 - công bố đối tác hợp tác đầu tư ) , còn gần đây , bác @Slive nói là nộp tiền sử dụng đất 600 tỷ !