Định giá VEF với tầm nhìn trung-dài hạn (tặng các VEFers trung thành)

Chào bác Huy Khoa,

Trước tiên tôi thành thật xin lỗi bác do đã lỡ hẹn phản hồi tối qua, làm bác phải mất công chờ đợi.
Trưa qua đi dự tân gia đồng nghiệp, tôi có hơi quá chén nên không còn đủ tỉnh táo để phân tích & post bài.

Tôi xin phép được copy nguyên bài viết của bác và sẽ thêm các phần comment chữ màu đỏ của tôi để bác và mọi người cùng tiện theo dõi.
Tôi xin nói thêm, đây không hẳn là 1 bài phản biện đúng sai, mà chủ yếu là các phân tích, phản hồi chuyên sâu về kiến thức tài chính kế toán để bài phân tích của bác thêm sâu sắc và chặt chẽ.
Kiến thức là vô tận đặc biệt kiến thức về tài chính kế toán rất phức tạp, đặc thù nên có thể các phản hồi của tôi chưa chính xác, rất mong bác và các thành viên khác của F319 cũng thảo luận để tôi được hoàn thiện mình.

Thân,
Lavie13.

============================================================
Định giá VEF với tầm nhìn trung - dài hạn ! (Tặng các cổ đông trung thành của VEF)


Do đã hứa hẹn với các bạn VEFers nên hôm nay kết thúc nhiệm sở nán lại gần tiếng đồng hồ để viết tặng các bạn. Đồng thời hôm rồi cũng có người gửi cho tôi đường link bài viết của bạn @@Lavie13 về VEF :http://f319.com/threads/vef_uoc-tinh-nghia-vu-tiem-tang-no-tiem-tang.759781/ với lời thách đố phản biện, nên hôm nay nhân tiện viết luôn và tag lavie13 vào theo yêu cầu của chính bạn đó.

Tôi không có ý định phản biện toàn bộ bài của bạn @@Lavie13 cũng như chưa bao giờ muốn public những phân tích đi sâu, mang tính chuyên môn lên diễn đàn ảo vốn chỉ nổi danh chuyên với mục đích lùa gà này , nhưng hôm nay sẽ chia sẻ chân thành với các bạn vì trc giờ chưa bao giờ nhìn thấy topic nào mọi thành viên chân thành như ở topic của thangnd. Tôi sẽ đưa ra một cách nhìn cân bằng hơn giữa bạn @@thangnd9780 và bạn @@Lavie13 và chi tiết hơn về mặt kế toán, phân tích tài chính doanh nghiệp để giúp mọi người nhìn nhận rõ hơn về thứ mà chúng ta đang đầu tư nhé.

I/ Phân tích 03 dự án Giảng Võ, Mễ Trì và Cổ Loa của VEF thuộc giai đoạn I với những thông tin đã được công bố chính thức.

Trong một mức độ cho phép, tôi sẽ chỉ cho các bạn thấy bài toán tài chính của dự án đứng trên giác độ của chính doanh nghiệp cũng như toan tính và tầm nhìn trung-dài hạn của họ

Bài toán này sẽ tính toán trên cơ sở NPV thuần chứ không theo cách tính EPS của các bạn vì vòng đời dự án dài tính theo nhiều năm mà các bạn gộp hết ln nhiều năm vào EPS thì chưa hoàn toàn chính xác. Ngoài ra, phương pháp tính sẽ theo tiêu chí thận trọng nhất bằng cách lược bỏ lợi nhuận nhiều nhất có thể, không tính đến hay dựa trên các case lạc quan nhất bởi những tin chưa chính thức để phòng ngừa tất cả mọi tình huống xấu nhất có thể xảy ra đối với doanh nghiệp. Như vậy, bạn @@Lavie13 đã hài lòng chưa?

1. Các dữ liệu đầu vào cho phân tích.

Có những số liệu và thông tin tôi không được phép public nên sẽ sử dụng luôn dữ liệu tạm chấp nhận được từ ngay trong 2 topic về VEF được dẫn chiếu ở đây của @@thangnd9780 và @@Lavie13 như sau:

1.1. Lợi nhuận từ dự án 6.8ha Giảng Võ sẽ đem lại cho VEF 13.000 tỷ sau thuế (có chỗ tính ra con số 15.000 tỷ hay 1 tỷ Usd nhưng tôi chọn con số nhỏ nhất cho an toàn) .

1.2. Lợi nhuận từ 115ha Mễ Trì :28.000 tỷ, tuy nhiên theo thông báo mới nhất dự án Nam Đại lộ Thăng Long trong giai đoạn I chỉ có 37ha nên tính lại lợi nhuận khoảng 9.000 tỷ

1.3. Tổng kinh phí xây dựng Trung tâm Hội chợ Triển lãm quốc tế của Dự án Cổ Loa 300ha theo lavie13 là : 40.000 tỷ dựa trên dữ liệu so sánh với tổng vốn đtu Bảo tàng Hà nội mà bạn lavie13 lấy ra tham chiếu. Tuy nhiên, với lý do quỹ đất Cổ Loa sạch, rẻ hơn đất Mỹ Đình khi xây Bảo tàng Hà nội nên tôi chiết khấu chi phí mà bạn tính theo hệ số 10%. Tổng chi phí chấp nhận được là : 36.000 tỷ, đây là con số khá chính xác với tổng kinh phí 36.000 tỷ dự toán mà VEF vừa công bố. Tuy nhiên, trước mắt năm 2016 mới chỉ làm giai đoạn I : Xây dựng trung tâm TL và khu phụ trợ 100 ha với dự toán 15.000 tỷ và dự án 200ha chưa có qđịnh chính thức tgian khởi công nên tạm thời chưa tính đến trong giai đoạn này .

Lavie13:
Chi phí xây dựng chỉ riêng triển lãm quốc tế tại Cổ Loa tôi ước tính dựa trên GFA đã công bố là 40.000 tỷ, không bao gồm chi phí xây dựng các hạng mục khác như khách sạn, tòa nhà văn phòng hay giai đoạn 2.

Tôi lưu ý thêm là ước tính số 40.000 tỷ là theo ước tính của tôi dựa trên các công trình đã hoàn thành, còn số liệu VEF đưa ra nhỏ hơn tôi không biết cách ước tính thế nào nên không comment.
http://f319.com/threads/vef_uoc-tinh-nghia-vu-tiem-tang-no-tiem-tang.759781/

Như vậy, tổng dự trù kinh phí trong việc xây dựng và phát triển giai đoạn I chỉ khoảng: 31.000 tỷ thay vì 52.000 tỷ như nhiều bạn lo lắng và nghi ngại sợ vượt quá khả năng tài chính của Vingroup và VEF

1.4. Khả năng lớn là VEF sẽ tăng vốn lên gấp 3 lên 4900 tỷ để có vốn đối ứng thực hiện 3 dự án này trong giai đoạn I.

1.5. Chi phí tài chính cho riêng dự án Cổ Loa I cho đến khi hoàn thành vào năm 2018 cho thật xông xênh tối đa khoảng 1000 tỷ ( VEF sẽ vay cho cả 3 dự án giai đoạn I khoảng 10.000 tỷ, ls trung hạn khoảng 6%/năm - xem ở phần cuối)

Lavie13:
1000 tỷ cho 3 năm với lãi suất 6%/năm è số vay trung bình 1 năm là 1000/3/6% = 5.556 tỷ.

So với tổng chi phí dự án khoảng 36.000 tỷ như ước tính phía trên thì số tiền vay 5.556 tỷ là không đủ để thực hiện dự án. Mặt khác, VEF khó có thể vay với lãi suất 6%, đặc biệt trong xu hướng lãi suất đang tăng như hiện tại. Với tỷ lệ gearing cao như của VEF, lãi suất hợp lý cho giai đoạn 2017 – 2018 là từ 9-10%.

Lưu ý thêm là dự án Triển lãm Cổ loa sẽ không có tiền đặt cọc từ người mua nhà nên phải finance bằng vốn chủ và vốn vay.

2. Các vấn đề liên quan đến dự án xây Trung tâm Hội chợ Triển lãm quốc tế Cổ Loa.

Bạn lavie13 nói rằng việc bỏ vốn xây dựng Trung tâm Triển lãm là nghĩa vụ của VEF chứ không phải của VIC là hoàn toàn đúng nên giá vốn VIC bỏ ra mua VEF không phải là 40k mà cũng chỉ như các cổ đông đấu giá mà thôi . Điều này @@thangnd9780 nên lưu ý.

Tuy nhiên, lavie13 chỉ nhớ đến chi phí xây dựng Cổ Loa mà bạn đã quên mất doanh thu từ đó vì VEF chính là đơn vị sẽ được giao quản lý và kinh doanh, nó thực chât là dự án theo dạng BTO thì chính xác hơn là dạng dự án BT. Nội dung văn bản của CP đã nói kinh phí xây dựng Trung tâm sẽ từ doanh thu từ việc chuyển đổi Giảng Võ, Mễ Trì và các nguồn hợp pháp khác. Lưu ý: các nguồn hợp pháp khác nhé, nó có thể bắt nguồn từ rất nhiều thứ: phát hành TP, CP,... và k loại trừ từ một số ưu đãi khác từ chính phủ....Đây vẫn là ẩn số nhưng chắc chắn VEF sẽ được sử dụng nguồn thu trên để quản lý Trung tâm theo đúng chức năng của nó cũng như giúp bù đắp chi phí đầu tư, xây dựng ban đầu.

Thông thường, một dự án đầu tư XDCB và sử dụng dài hạn (khác với các dự án xây nhà để bán) như Trung tâm Triển lãm trên sẽ có thgian khấu hao khoảng 30 năm nhưng nếu mang tính xã hội không vì lợi nhuận như Trung tâm TLQT có thể được tinh tgian khấu hao dài hơn để giảm chi phí cho doanh nghiệp. Nhưng thôi cứ xác định 30 năm cho hoành , như vậy chi phí khấu hao 1 năm cua Co Loa sẽ vào khoảng 500 tỷ/năm (xin nói lại đây cũng chỉ là ước tạm thôi chứ trên thực tế có sai số do đây là cách tính khoán gọn k bóc tách chi tiết các loại cphi cấu thành)

Lavie13: Nếu tổng chi phí là 36000 tỷ, thì chi phí khấu hao 1 năm là: 36.000/30 = 1.200 tỷ/năm.

3. Tính doanh thu, chi phí, lợi nhuận của dự án Cổ Loa.

3.1. Với diện tích sàn 600.000m2 của Trung tâm triển lãm, tôi chỉ khiêm tốn tính công suất sử dụng, lấp đầy 20% với lợi nhuận/m2 (sau khi trừ tất chi phí quản lý, thuế, phí phải nộp cho nhà nc,...) khiêm tốn là 10 USD/tháng (hiện tại mức giá TB thuê hội chợ Triển lãm trung bình ở mức 50USD/m2/đợt 7 ngày), sẽ cho doanh thu: 10usdx600.000x 20% x12thang x tỷ giá 22.500 thu về khoảng hơn 300 tỷ/năm

3.2. Khu ngoài trời nằm trong quần thể 100ha gồm các dịch vụ phụ trợ dành cho cái gọi là Thành phố triển lãm như: Khối Khách sạn (1300 phòng), nhà hàng, cho thuê kd dịch vụ giải trí, khối văn phòng (20.000m2),.....chỉ tính riêng mảng KS và văn phòng nhẩm sơ qua cũng nhìn thấy con số lợi nhuận xấp xỉ 150 tỷ/năm nữa từ việc cho thuê sau khi trừ hết chi phí quản lý, nộp NS....

Như vậy tổng doanh thu từ khai thác dự án Cổ Loa I là: 450 tỷ/năm

Lavie13:
Như đã phân tích phía trên, chi phí ước tính 40.000 tỷ của tôi hoàn toàn chưa bao gồm phần khách sạn & văn phòng, do đó cần tính thêm chi phí khấu hao, vận hành vào tổng chi phí khi ước tính NPV của Cổ Loa ở mục dưới 3.3
Ngoài ra, các khách sạn thường có giai đoạn planning loss (lỗ kế hoạch) khá dài trước khi break even & có lợi nhuận. Vị trí khách sạn này khá xa trung tâm, nên khả năng có lợi nhuận or lợi nhuận nhiều là rất thấp.
Tòa nhà văn phòng thì Hà Nội đang thừa nguồn cung, trong khi cầu giảm, rất nhiều tòa văn phòng ở trung tâm còn ế ẩm, nên tòa nhà văn phòng ở tận Cổ Loa cũng khó có kết quả khả quan.

3.3. NPV của dự án Cổ Loa giai đoạn I (100ha): -2.500 tỷ

Với việc hạch toán chi phí đầu tư XDCB 500tỷ/năm, doanh thu 450 tỷ/năm thì trong trường hợp xấu nhất dự án Cổ loa I sẽ lỗ khoảng -50ty/năm, chưa kể chi phí tài chính. Vòng đời dự án Cổ Loa 30 năm lỗ 1.500 tỷ cộng thêm chi phí tài chính là 1000 tỷ , NPV âm = -2500 tỷ ( tuy vậy, người viết tin rằng, qua thời gian với chức năng không chỉ là Triển lãm quốc tế mà sẽ trở thành một trung tâm dịch vụ giải trí hấp thụ nhu cầu giải trí, văn hoá của cộng đồng dân cư khu vực Đông Bắc Hà nội, dự án Cổ Loa giai đoạn I sẽ mang lại NPV thực dương )

(Lưu ý: do thận trọng tối đa nên tôi bỏ qua case lạc quan nhất là bán luôn trao tay khối khách sạn, văn phòng của DA Cổ Loa cho đối tác để thu hồi bớt vốn đầu tư. Trong trường hợp này thì doanh thu, lợi nhuận trong vài năm đầu của Cổ Loa I lại tăng khá đáng kể, cũng như dòng tiền âm khi đầu tư Cổ Loa I trong vài năm đầu cũng được giảm đáng kể )

4. Tổng NPV thuan của 3 dự án cho giai đoạn I: 13.000 +9000 - 2.500 = 19.500 tỷ (after tax) .

Lavie13:
Tôi xin lưu ý, đây vẫn là cách tính tổng thu nhập của các dự án trong nhiều năm cộng lại; chưa phải là NPV của dự án.
Muốn tính NPV, cần ước tính ra dòng tiền của dự án cho từng năm, sau đó discount (chiết khấu) về hiện tại với discount rate (tỷ lệ chiết khấu) là tỷ lệ lợi nhuận kỳ vọng của nhà đầu tư.
Với kỳ vọng cao như cổ đông VEF thì tỷ lệ chiết khấu phải ít nhất là 20% - 50%/năm (đòi hỏi thu lãi 20% - 50%/năm từ vốn mình bỏ ra); đây là không kể nhiều bác toàn ăn bằng lần
Vì vậy, khi discount về hiện tại, NPV sẽ nhỏ hơn nhiều.
Về tài chính, để định giá dự án, thường dùng phương pháp FCFE sẽ cho kết quả chính xác nhất.
Bàn về FCFF & FCFE thì mất hàng ngày nên tôi xin phép không phân tích sâu

5. Hạch toán lợi nhuận từ 03 dự án giai đoạn I cho 5 năm tới trên sổ sách.

Sau 3 năm, 2 dự án Giảng Võ, Mễ Trì I thu hồi vốn sẽ mang lại lợi nhuận sau thuế: 22.000 tỷ. Dự án Cổ Loa I như tính toán trên mỗi năm lỗ 50 tỷ/năm, chi phí tài chính 1000 tỷ. Để ăn dè thì Vin có thể book lợi nhuận đều cho 5 năm liên tiếp.

Nếu dành lợi nhuận chưa phân phối của cả 3 dự án giai đoạn I để book chia đều cho 5 năm liên tiếp:
(22.000 - 1000 )/5 - 50 = 4.150 tỷ (sau thuế)
thì luôn có EPS bình quân moi nam la hơn 8.5k (tính trên vốn ĐL4.900 tỷ sau tăng von 1 mua 2).

Lavie13:
EPS này tính trên chi phí Cổ Loa là 15.000 tỷ chứ ko phải 40.000 tỷ như comment phía trên.

Ngoài ra EPS hàng năm còn được bổ sung thêm từ nguồn cash để tạo ra EPS hợp nhất bình quân năm 10.500đ/cp (xem phân tích phía dưới). Từ năm thứ 4 trở về sau EPS sẽ còn đc bổ sung thêm nữa từ lợi nhuận được hạch toán ở những dự án mới ( trong đó có dự án Mễ Trì và Cổ Loa giai đoạn II ) và do có nguồn cash flow khủng thu về từ 3 dự án giai đoạn I nói trên.

II Cash flow của dự án

Cashflow là máu và nguồn sống của doanh nghiệp, nếu không nói đến sẽ cực kì thiếu sót.

Với vị trí đắc địa như Giảng Võ và Mễ Trì thì tính đến phương án thận trọng nhất là sẽ thu hồi cả gốc và lãi toàn bộ trong vòng 3 năm ke tu khi bắt đầu mở bán 2 du an trên (tham chiếu dự án Vinhomes Nguyễn Chí Thanh gần đây bán hết trong vòng 1.5-2 năm sau khi mở bán), trong đó bắt đầu giao những block đầu tiên và ghi nhận doanh thu sau 1.5 năm từ khi bắt đầu mở bán (dự kiến cuối 2017 bắt đầu ghi nhận doanh thu). Thời điểm hoàn thành và thu hồi vốn của 02 dự án trên sẽ gần như cùng thời điểm với việc hoàn thành TT TL Cổ Loa (2019).

Dòng tiền dương thu về từ lợi nhuận sau thuế của 02 dự án Mễ Trì I, Giảng Võ (13.000 tỷ +9000 tỷ) sau khi trừ hết cash flow đầu tư cho dự án Cổ Loa I (chi phí cho Cổ Loa giai đoạn I đc hạch toán trong 30 năm nhưng cashflow out thực tế đã chi ra toàn bộ sau khi kết thúc dự án là -15.000 tỷ cộng thêm chi phí tài chính -1000 tỷ, không tính đến trg hợp bán trao tay vài hạng mục để thu tiền nóng và tăng cash flow in ), sau 3 năm kể từ khi bắt đầu mở bán đc tính như sau:

Cash = 22.000 - 16.000 + 4.900 (vốn gốc) = 10.900 tỷ.

Lavie13:
Vẫn quay lại câu chuyện tổng chi phí cho dự án Cổ Loa là bao nhiêu? Chi phí lãi vay cho Cổ Loa là bao nhiêu như thảo luận phía trên.

Lưu ý thêm là phần vốn gốc đã đầu tư vào xây dựng hàng tồn kho rồi,nôm na là khi bán thì hết hàng tồn kho thì dòng tiền từ vốn gốc nên không có chuyện còn vốn gốc 4.900 tỷ để cộng lại vào đây nhé.

Lợi nhuận khác dòng tiền nhé, dòng tiền đã bỏ ra đầu tư rồi, không thu về được nên ko được cộng lại.

Như vậy, sau 3 năm kể từ khi bắt đầu mở bán dự án VEF sẽ có một khoản cash flow khủng để làm các dự án mới làgần 11k tỷ. Đối với những nhà đầu tư tài chính chuyên nghiệp, con số tiền mặt 11k tỷ đó mới chính là mỏ vàng. Lợi nhuận sinh ra từ nó sẽ góp phần bổ sung thêm đáng kể vào mức EPS từ dự án vốn dĩ tính sơ sơ đã đc hơn 8.5k hàng năm ở trên.

Với lượng tiền mặt khủng này trong tay, Vượng thừa sức làm tăng nó theo cấp số nhân hoặc đơn giản nhất trong trường hợp an toàn ngồi chơi xơi nước thì mỗi năm có thể sinh ra khoảng 0.95k tỉ (nếu mua TP chính phủ với lợi tức 8-8.5%/năm ), đủ bổ sung thêm EPS gần 2k/năm (như vậy EPS hợp nhất trung bình luôn ở mức hơn 10.5k hàng năm) . Ngoài ra, mỗi năm chỉ cần dùng tiền lãi của dòng cash khủng (0.95k tỷ/năm) và tiền doanh thu thuần từ dịch vụ của dự án Cổ loa gđ I (tối thiểu 0.45k tỉ/năm), VEF sẽ có tối thiểu 1.4k tỉ tiền mặt mỗi năm để trả cổ tức cho cổ đông liên tục trong 30 năm với tỉ lệ cổ tức bằng tiền mặt tối thiểu tỉ lệ xấp xỉ 30% mà vẫn giữ nguyên lượng tiền mặt gốc trong tài khoản là 11k tỉ ,đủ để thưởng bằng cp cho các cổ đông theo tỉ lệ 1:2 nếu cần tăng vốn ĐL tối đa lên 15.000 tỷ để làm các dự án khủng mới.

Như vậy, một công ty có thể đem lại cho cổ đông của nó EPS nhiều năm liên tiếp tối thiểu là 10.5k đều như vắt chanh, chỉ ngồi chơi xơi nước cũng đủ khả năng chia cổ tức 30 nam liên tục bằng tiền mặt tỉ lệ 30% (chưa kể phần lợi nhuận bổ sung từ những dự án mới) và bất cứ lúc nào cũng có thể thưởng bằng cổ phiếu tỉ lệ 1:2 cho cổ đông thì các bạn còn đòi hỏi gì hơn từ nó nữa ?

III/ Định giá cổ phiếu VEF theo P/E và P/E/G giai đoạn 2017-2018 và giai đoạn tiếp sau.

Bài toán trên là tính toán theo phương án thận trọng nhất để bảo vệ sự an toàn tối đa cho các nhà đầu tư. Còn riêng tôi tin rằng nếu sau 3 năm trong tay Vượng Vingroup có lượng tiền mặt khủng như thế và có thể nhiều hơn thế nữa cộng thêm những dự án tiềm năng sinh lời như Mễ Trì II 80ha, Cổ Loa giai đoạn II 200 ha thì ông ta thừa biết cách làm cho nó sinh sôi nảy nở hơn nhiều cho các cổ đông và EPS từ những năm sau trở đi vẫn sẽ không hề suy giảm mà còn tiếp tục tăng trưởng bình quân dự kiến tối thiểu 20%-30%/năm trong quãng thời gian liên tục 5-7 năm tiếp theo của giai đoạn II, kể cả cổ phiếu có thể được tiếp tục pha loãng đi chăng nữa.

Và sau giai đoạn II này, VEF lại tiếp tục có thêm một lượng tiền mặt khủng hơn nữa đủ để thực hiện tiếp giấc mơ bay cao của mình khi thay đổi corebussiness trên giấy tờ hiện nay và trở thành một trong những con át chủ bài trong chiến lược M&A săn bắt và phát triển dự án mới của Tập đoàn Vingroup .

1. Định giá theo P/E (dành cho đối tượng là những nhà đầu tư thận trọng nhất)

Một cổ phiếu tăng trưởng như SJS ngày xưa, lại có Ban lãnh đạo tầm cỡ tính toán hướng đi tăng trưởng bền vững trong tương lai như VNM để trở thành một bluechip thực thụ, xứng đáng đầu tư dài hạn ở mức giá có P/E tối thiểu bằng 10, giá đầu tư dài hạn chấp nhận được từ 100k-110k sau PH tăng vốn lên 4900 tỷ, tức giá 280k-310k thời điểm hiện tại.

Lavie13: Xem lại phần comment của tôi liên quan đến EPS & dòng tiền phía trên.

2. Định giá theo P/E/G (dành cho các fan của phân tích tăng trưởng)

Với G tối thiểu=20, mang tính liên tục và kế thừa trong một khoảng thời gian dài rất nhiều năm , VEF tối thiểu được định giá theo P/E/G = 0.75<1 , thì VEF xứng đáng được chấp nhận đầu tư dài hạn trong mức giá 150k- 160k sau PH tăng vốn lên 4900 tỷ, tức giá 430k-460k thời điểm hiện tại.

Lavie13:
Nếu dùng dividend growth model, công thức là:
P = D(1+g)/(ke –g)

- D là cổ tức hiện tại
- g là tỷ lệ tăng trưởng
- ke là chi phí vốn

Chi phí vốn của các cổ đông VEF là rất cao do đòi hỏi tỷ suất sinh lời cao nên ke cao, đồng thời giả định g =20% cũng không có gì là chắc chắn.
Do đó nếu áp dụng mô hình tăng trưởng, chưa chắc đã được định giá cao hơn P/E.

3. Việc định giá trên là xác định giá có thể đầu tư dài hạn vào VEF tại thời điểm 2017-2018 (ngắn hạn thì tuỳ các bạn), chứ k phải giá đỉnh hay đáy vì đỉnh hay đáy bao nhiêu sẽ do thị trường trong từng thời điểm quyết định .

Về dài hạn 5-7 năm sau đó, giá VEF hàng năm sẽ tăng trưởng tương đương với tăng trưởng EPS bình quân tối thiểu 20%-30%/năm, không kể lượng cổ tức bằng tiền mặt mà bài toán phía trên đã dự toán.

IV/ Vài lời mạo muội gửi tới Bộ phận Tài chính của Vingroup

Nếu có bạn nào trên này là người của Ban tài chính Vingroup nhắn hộ Huy Khoa vài lời gửi đến chị L, anh T.A :

Để chuẩn bị nguồn vốn 31k tỷ cho 3 dự án trên, VEF cần phải thu xếp nguồn vốn hữu dụng tối thiểu là 15k tỷ. Nguồn vốn này có thể xuất phát từ vốn vay theo hạn mức của Tập đoàn. Một nửa còn lại (15k tỷ nữa) có thể được bù đắp bằng việc chiếm dụng vốn từ nhà đầu tư căn hộ Vinhomes.

Việc Vingroup thu xếp vốn 15k tỷ trong thời điểm này không phải là điều gì quá to tát. Tuy nhiên, trong trường hợp xấu nhất là Vin đang trong tình trạng full hạn mức từ bank đồng nghĩa với việc không thể lấy danh nghĩa của mình để vay cho VEF (điểu này tôi chỉ giả thiết chứ không khẳng định ) thì việc thu xếp vốn sẽ do VEF tự lo. Với nguồn vốn tự có gần 5000 tỷ sau khi tăng vốn, để tạo thêm nguồn 10.000 tỷ nữa có thể bằng cách Vin bảo lãnh cho VEF vay thế chấp toàn bộ hơn 80% cp VEF mà Vin đang nắm giữ ( định giá bằng 40% giá thị trường trung bình 5-10 phiên giao dịch ). Tuyệt vời nhất là mặt bằng giá VEF ổn định ở mức xung quanh 5x-6x sau tăng vốn (việc các NĐT hợp tác hạn chế bán ra ở mức giá thấp sau tăng vốn cũng chính là giúp Vin và tự giúp mình để phương án huy động vốn sớm thành công và dự án của các bạn sẽ sớm được triển khai thuận lợi) . Tất nhiên, đây cũng chỉ là tôi lo xa chút mà thôi vì với việc Vingroup thu tiền từ các dự án rất nhanh như vừa rồi thì lo lắng của tôi có lẽ thừa . Tuy vậy, mốc 6x cũng là một mốc khá đẹp để làm nền tảng cho quá trình đi lên sau này theo tiến độ của VEF. Đạt được mốc đó thì tất cả mọi người, cả Vin lẫn nhà đầu tư VEF sẽ luôn ở trạng thái win-win và các nhà đầu tư sẽ luôn tin tưởng và sát cánh cùng VEF trong chặng đường 5 năm tới.

Vài lời mạo muội, các bạn ở ban Tài chính Vingroup chắc hẳn đã có phương án nguồn tốt rồi thì cũng có thể coi đây như là sự tư vấn miễn phí để tham khảo. Diễn đàn là ảo nhưng biết đâu bên ngoài chúng ta lúc nào đó sẽ có duyên với nhau

Chỉ cần duy nhất một điều kiện nữa là nếu sau khi tăng vốn mà thanh khoản của VEF chỉ cần tăng lên gấp khoảng gấp ba so với hiện tại (có lẽ Vic cần bán bớt chút ít trong số 5tr cp chưa bán kia ra thị trường để giúp tăng thanh khoản nhỉ ) thì nó sẽ trở thành 1 bluechip thực thụ trên Upcom chứ không còn là cổ phiếu tăng giá nhờ tiết cung nữa. Lúc đó liệu có đủ hấp dẫn các tổ chức, quỹ đầu tư nhảy vào???


P/S: Với các bạn VEFers trung thành: có nhiều cách để bảo vệ niềm tin của các bạn nhưng cách tốt nhất là làm cho những người phản biện phải tâm phục khẩu phục bằng chính kiến thức của mình. "Người chê ta chưa chắc là kẻ thù của ta mà họ sẽ giúp ta hoàn thiện hơn". Sống trên thị trường này, thận trọng chưa bao giờ là thừa.

Một lần nữa, chúc các bạn thành công và luôn giữ vững niềm tin vào viên kim cương mình đã lựa chọn .

HUY KHOA

Hồi âm lavie13 ngày 07/06: http://f319.com/threads/sieu-co-phi...m-roi-t2016-2020-bds-bung-no.721875/page-3210

Dear @Lavie13

Đúng hẹn sáng nay, chiều nay tôi kết thúc sớm cv và ngồi viết phản hồi những lập luận dòng chữ đỏ của bạn.

Tuy nhiên, trước hết cũng có vài lời muốn nói với các VEFers rằng : đây chỉ là một cuộc tranh luận về chuyên môn, trên tinh thần khoa học vì vậy các bạn cứ cùng phân tích và mổ xẻ lập luận của cả 2 phía nhưng trên tinh thần khoa học, tránh sa đà vào việc đả kích cá nhân bất cứ ai. Nào, bây giờ bắt đầu nhé

I/ Lập luận 1 : “Lavie13:
Chi phí xây dựng chỉ riêng triển lãm quốc tế tại Cổ Loa tôi ước tính dựa trên GFA đã công bố là 40.000 tỷ, không bao gồm chi phí xây dựng các hạng mục khác như khách sạn, tòa nhà văn phòng hay giai đoạn 2.

Tôi lưu ý thêm là ước tính số 40.000 tỷ là theo ước tính của tôi dựa trên các công trình đã hoàn thành, còn số liệu VEF đưa ra nhỏ hơn tôi không biết cách ước tính thế nào nên không comment.
http://f319.com/threads/vef_uoc-tinh-nghia-vu-tiem-tang-no-tiem-tang.759781/ “

Giải thích:

Đầu tiên phải nói thật với bạn @Lavie13 cũng như @thangnd9780 và các VEFers điều này: Việc tôi lấy số liệu để phân tích từ 02 topic của các bạn, ví dụ : xây Cổ Loa 300 ha tốn chi phí 40.000 tỷ hay lợi nhuận sau thuế từ Giảng Võ là 13k tỷ (hoặc 15k tỷ hay 1 tỷ USD ), rồi lợi nhuận sau thuế từ Mễ Trì I là 9k tỷ không có nghĩa là tôi hoàn toàn đồng ý với các bạn và coi những con số đó là chân lý . Tôi sử dụng những dữ liệu của các bạn là thể hiện sự tôn trọng của tôi đối với các nghiên cứu, phân tích các bạn .

Thực ra tôi có những con số riêng của mình nhưng vì nhiều lý do không thể public được, mà nếu public thì cũng sợ các bạn hơi choáng váng J. Để tính ra những dữ liệu này có rất nhiều phương pháp tính và nhiều công cụ tinh vi để hỗ trợ, ví dụ đơn giản nhất là chạy mô hình doanh thu, chi phí, lợi nhuận dự kiến dựa trên lập trình excel mà bạn @ryudo đã gửi cho các bạn bữa trước. Chỉ với việc chạy mô hình đơn giản đó mà đã cho ra con số khổng lồ đến mức tôi hay trêu bạn @ryudo phải giảm hết cỡ đi cho mọi người khỏi choáng. Điều tôi muốn làm là mang đến cho các bạn là những phân tích sâu nhưng phải dễ hiểu nhất để bất cứ ai không chuyên cũng có thể hiểu được, làm đơn giản hóa những gì phức tạp mới là việc làm khó còn đưa ra những công thức, mô hình loằng ngoằng để không ai hiểu thì có khó gì?

Quay ngược lại với con số 40.000 tỷ mà @Lavie13 tính là tổng chi phí để xây dựng lên riêng Trung tâm triển lãm QG giai đoạn I nhìn sơ qua đã là con số cực kì vô lý, lý do vì sao thì nhiều bạn ở comment trước đã chứng minh. Bạn nên nhớ tất cả các tính toán ở đây đều dựa trên các dự án giai đoạn I của VEF bao gồm 7ha Giarng Võ, 37 ha Mễ Trì và 100 ha Cổ Loa nhé. Về danh chính ngôn thuận, tổng đầu tư cho 100 ha Cổ Loa hết 15k tỷ (bao gồm cả các công trình khách sạn, tòa nhà văn phòng, khu phụ trợ khác,….) như công bố chính thức của VEF sẽ được lấy làm dữ liệu đầu vào chuẩn của bất kì tính toán chính thức của bất kì cá nhận hay tổ chức nào cho đến khi có thông báo thay đổi. Việc bạn hỏi tại sao họ tính ra con số 15k tỷ mà không phải 40k tỷ (chưa bao gồm các công trình phụ trợ, khách sạn, văn phòng,…) như bạn tính toán theo cách nghĩ của bạn là điều không cần thiết và vô nghĩa.

II. Lập luận 2
“Lavie13:
1000 tỷ cho 3 năm với lãi suất 6%/năm è số vay trung bình 1 năm là 1000/3/6% = 5.556 tỷ.

So với tổng chi phí dự án khoảng 36.000 tỷ như ước tính phía trên thì số tiền vay 5.556 tỷ là không đủ để thực hiện dự án. Mặt khác, VEF khó có thể vay với lãi suất 6%, đặc biệt trong xu hướng lãi suất đang tăng như hiện tại. Với tỷ lệ gearing cao như của VEF, lãi suất hợp lý cho giai đoạn 2017 – 2018 là từ 9-10%.

Lưu ý thêm là dự án Triển lãm Cổ loa sẽ không có tiền đặt cọc từ người mua nhà nên phải finance bằng vốn chủ và vốn vay”.

Giải thích:

1. Trong một tranh luận với @ryudo, tôi đã công nhận lãi suất 6% trung hạn với Vingroup là thấp, lãi suất thực tế sẽ rơi vào khoảng 8.5-9%/năm. Tôi cũng có giải thích 10.000 tỷ mà VEF phải vay sẽ là dư nợ của cả 3 dự án Cổ Loa I, Mễ Trì I và Giảng Võ, tuy nhiên trên thực tế khi bán hàng sẽ có doanh thu nhanh qua từng năm nên dư nợ bình quân chưa chắc đã lên đến con số 10k tỷ. Nếu phân bổ dư nợ vay cho riêng Cổ Loa sẽ vào khoảng 5k tỉ với ls 9%/năm thì tổng chi phí tài chính tối đa khoảng 1.350 tỷ/3 năm. Nhưng như tôi đã giải thích về financial budget planning của VEF chưa chắc đã tới 3 năm trả nợ vì dự án hot nên khả năng thu tiền trả nợ là rất sớm. Chính vì vậy, tôi mới nói 1k tỷ chi phí tài chính cho riêng Cổ Loa I là khá xông xênh rồi

Không hiểu bạn lavie13 nhân chia cộng trừ nhầm thế nào mà ra con số tận 5.556 tỷ vậy. Nếu đặt công thức như bạn tính ở trên 10k tỷ l/s 6% 3 năm thì chỉ ra con số 1.800 tỷ thôi chứ

III/ Lập luận 3:
“Lavie13:Nếu tổng chi phí là 36000 tỷ, thì chi phí khấu hao 1 năm là: 36.000/30 = 1.200 tỷ/năm.”

Giải thích:

Lavie13 nhầm dự án Cổ Loa I với 15k tỷ rồi. Cổ Loa II với tổng đầu tư 21k tỷ chưa tính đến. Dự án Cổ Loa II sẽ tính theo cách khác Cổ Loa I , nó giống với cách tính với dự án Giảng Võ và Mễ Trì vì đây là dự án xây khu đô thị, biệt thự sinh thái, nên không tính khấu hao gì hết

Bạn đọc lại bài viết của tôi để hiểu vì sao dự án Cổ Loa I lại phải tính theo kiểu chi phí khấu hao nhé, vì nó là dự án đầu tư và khai thác, khác với đầu tư xây dựng để bán đứt đoạn. Bạn lưu ý nhé.

IV/ Lập luận 4

“Lavie13:
Như đã phân tích phía trên, chi phí ước tính 40.000 tỷ của tôi hoàn toàn chưa bao gồm phần khách sạn & văn phòng, do đó cần tính thêm chi phí khấu hao, vận hành vào tổng chi phí khi ước tính NPV của Cổ Loa ở mục dưới 3.3
Ngoài ra, các khách sạn thường có giai đoạn planning loss (lỗ kế hoạch) khá dài trước khi break even & có lợi nhuận. Vị trí khách sạn này khá xa trung tâm, nên khả năng có lợi nhuận or lợi nhuận nhiều là rất thấp.
Tòa nhà văn phòng thì Hà Nội đang thừa nguồn cung, trong khi cầu giảm, rất nhiều tòa văn phòng ở trung tâm còn ế ẩm, nên tòa nhà văn phòng ở tận Cổ Loa cũng khó có kết quả khả quan.”

Giải thích: Bạn lặp lại sai lầm khi cho rằng tổng chi phí đầu tư Cổ Loa I phải là 40k tỷ (không kể khách sạn , văn phòng và khu phụ trợ khác,…) dẫn đến lập luận khiên cưỡng tiếp theo. Việc tòa nhà VP hay KS bên Cổ Loa ế ẩm cũng chỉ là nhận định cảm tính của bạn thôi, chưa có gì thuyết phục cả cũng như trước khi AEON mở Mega Mall bên Long Biên đã có rất nhiều ý kiến cho rằng bên đó sẽ ế ẩm và lỗ, nhưng sự thực bây h thì sao ?

V. Lập luận 5:

“Lavie13:
Tôi xin lưu ý, đây vẫn là cách tính tổng thu nhập của các dự án trong nhiều năm cộng lại; chưa phải là NPV của dự án.
Muốn tính NPV, cần ước tính ra dòng tiền của dự án cho từng năm, sau đó discount (chiết khấu) về hiện tại với discount rate (tỷ lệ chiết khấu) là tỷ lệ lợi nhuận kỳ vọng của nhà đầu tư.
Với kỳ vọng cao như cổ đông VEF thì tỷ lệ chiết khấu phải ít nhất là 20% - 50%/năm (đòi hỏi thu lãi 20% - 50%/năm từ vốn mình bỏ ra); đây là không kể nhiều bác toàn ăn bằng lần
Vì vậy, khi discount về hiện tại, NPV sẽ nhỏ hơn nhiều.
Về tài chính, để định giá dự án, thường dùng phương pháp FCFE sẽ cho kết quả chính xác nhất.
Bàn về FCFF & FCFE thì mất hàng ngày nên tôi xin phép không phân tích sâu ”

Giải thích

1. Đồng ý là số liệu NPV của 3 dự án mà tôi tính là chưa tính chiết khấu với discout rate R về năm 0. Tuy nhiên, như tôi đã phân tích dòng tiền dương lớn nhất là khoản lợi nhuận sau thuế , phí và lãi tại 02 dự án Giảng Võ, Mễ Trì sẽ thu hồi toán bộ trong vòng 03 năm nên việc chiết khấu về năm 0 cũng sẽ không phải bị giảm đi con số quá lớn. Phần phân tích dòng cash flow sau 3 năm (kể cả đã trừ hết tổng đầu tư 15k tỷ cho Cổ Loa) là gần 11k tỷ đó. Việc tính NPV này không liên quan đến tính EPS dự tính của VEF và phân tích định giá cp VEF. Tính NPV chỉ đê chứng minh nó thực dương và dự án này đáng để đầu tư.

2. Để tính NPV thì sẽ phải lựa chọn con số lãi suất chiết khấu ( R ) để tính toán là đúng nhưng tôi chưa thấy bất cứ một tài liệu giảng dạy về phân tích tài chính nào mà lại dạy phải lựa chọn R = tỷ lệ lợi nhuận kì vọng của nhà đầu tư cả (20%-50% ), lần đầu tiên tôi được nghe từ @Lavie13 về cách lấy dữ liệu thê này .

Lãi suât R này chính là chi phí sử dụng vốn của VEF ( lấy luôn l/s vay NH cho gọn là 8-9%/năm thôi). Có lẽ bạn đã nhầm với IRR- tỷ lệ hoàn vốn nội bộ, đây mới là con số thể hiện tỷ suất lợi nhuận kì vọng của nhà đầu tư và IRR càng lớn hơn R chi phí vốn càng nhiều càng tốt J

3. FCFE hay FCFF nói chính xác hơn cách bạn @Lavie13 mà đã viết trên, đây là một phương pháp định giá doanh nghiệp dưa trên việc chiết khấu dòng tiền (DCF), phương pháp này phù hợp với việc tính toán, định giá doanh nghiệp để mua lại và thâu tóm doanh nghiệp (M&A). Việc định giá kì vọng cổ phiếu và mọi người hay tính đơn giản nhất cho dễ nhẩm ra vẫn theo P/E hoặc P/E/G. Tất nhiên, tôi không nói bạn không nên dùng cách này mà phải tổng hợp nhiều phương pháp chứ không có chuyện nhất nhất phải theo phương pháp nào mới là đúng

VI/ Lập luận 6:
“Lavie13: EPS này tính trên chi phí Cổ Loa là 15.000 tỷ chứ ko phải 40.000 tỷ như comment phía trên.”

Giải thích: Mấy phần giải thích trên đã giải thích vì sao sử dụng con số 15k tỷ là chuẩn để tính toán mà không phải con số 40k tỷ của bạn

VII/ Lập luận 7:


“Lavie13: Vẫn quay lại câu chuyện tổng chi phí cho dự án Cổ Loa là bao nhiêu? Chi phí lãi vay cho Cổ Loa là bao nhiêu như thảo luận phía trên.

Lưu ý thêm là phần vốn gốc đã đầu tư vào xây dựng hàng tồn kho rồi,nôm na là khi bán thì hết hàng tồn kho thì dòng tiền từ vốn gốc nên không có chuyện còn vốn gốc 4.900 tỷ để cộng lại vào đây nhé.

Lợi nhuận khác dòng tiền nhé, dòng tiền đã bỏ ra đầu tư rồi, không thu về được nên ko được cộng lại.”

Giải thích: Tổng chi phí cho Cổ loa I bạn tính sai nên đương nhiên không đồng ý với con số đã tính toán rồi J.

Ở đoạn dưới, tôi không hiểu về lập luận của bạn. Tôi đã tách 2 phần riêng biệt, (1) Lợi nhuận của các dự án ; (2) Dòng tiền cash flow của dự án. Đâu có chỗ nào lẫn lộn đâu ?

Về công thức tính cash flow sau 3 năm (giả đinh thời gian bán hết hàng từ 2 dự án nguồn là 3 năm, điều này có nghĩa không có hàng tồn kho gì nữa)

Cash sau 3 năm mở bán dự án = Vốn gốc bỏ ra + cash thu về lợi nhuận sau thuế của Giảng Võ, Mễ Trì ( sau khi trừ tất cả các chi phí tài chính 2 dự án GV, MT, thuế,….) – 15k tỷ đầu tư Cổ Loa – chi phí tài chính của dự án Cổ Loa

Tại sao tôi không được phép nhập vốn gốc đã bỏ ra 4900 tỷ vào dòng tiền thu về ???

VIII/ Lập luận 8:

“Lavie13: Xem lại phần comment của tôi liên quan đến EPS & dòng tiền phía trên”

Giải thích: Đã giải thích ở các comment VI, VII

IX/ Lập luận 9


“Lavie13:
Nếu dùng dividend growth model, công thức là:
P = D(1+g)/(ke –g)

- D là cổ tức hiện tại
- g là tỷ lệ tăng trưởng
- ke là chi phí vốn

Chi phí vốn của các cổ đông VEF là rất cao do đòi hỏi tỷ suất sinh lời cao nên ke cao, đồng thời giả định g =20% cũng không có gì là chắc chắn.
Do đó nếu áp dụng mô hình tăng trưởng, chưa chắc đã được định giá cao hơn P/E”

Giải thích: Bất cứ ai trong nghề tài chính, trong tay đều có vài chục công thức phân tích, tính toán. Công thức bạn đưa ra cũng chỉ như một trong những phương pháp khác như P/E, P/E/G hay DCF (FCFE, FCFF) mà bạn nói ở trên. Việc sử dụng công thức tính nào là tùy thuộc vào người dùng cũng như hoàn cảnh áp dụng. Không có công thức nào là đúng hoàn toàn và dùng để phủ nhận công thức khác. Vì vậy, tôi thấy việc bạn chỉ show ra công thức như trên thì cũng chưa thể chứng minh rằng các công thức mà trong phân tích của tôi đưa ra là chưa đúng. Như tôi đã nói ở phần trên, các công thức nào trên lý thuyết chỉ dùng để bổ trợ cho nhau mà thôi chứ không phải để phủ nhận nhau.
---------------------------------------

Trên đây là những phản hồi của tôi với lập luận của @Lavie13, hy vọng bạn sẽ hài lòng .

Với những phân tích trong bài viết của lavie13 về Nợ tiềm tàng theo đường link mà tôi được đọc cũng như những lập luận tối qua của bạn thì tôi không nghĩ bạn đang tìm cách dìm hàng VEF để làm chim lợn đâu mà bạn thực sự nghiêm túc muốn làm rõ các vấn đề về VEF . Đọc bài của bạn tôi biết bạn là người được đào tạo bài bản về lĩnh vực tài chính, tuy nhiên để ở tầm level chuyên gia – người có nhiều kinh nghiệm, cọ sát ở các dự án thì chắc là chưa hoặc công việc hiện tại của bạn đang trái ngành nghề (vì tôi thấy hình như bạn chưa thực sự tinh ý lắm về mảng Project Planning hay Financial Planning với những kế hoạch dòng tiền vay - trả gối đầu, về phần này bạn có thể trao đổi thêm với chuyên gia thẩm định dự án của bank @ryudo )

Tôi đoán vậy không biết có đúng không bạn @Lavie13 ?

Huy Khoa

Phản hồi lavie13 ngày 09/06:
http://f319.com/threads/sieu-co-phi...m-roi-t2016-2020-bds-bung-no.721875/page-3228

@Lavie13,

Có thể mọi người đang hiểu nhầm bạn với mấy nick nổi tiếng lùa gà trên diễn đàn như Bình Minh, Cukin nên có phản ứng hơi mạnh. Nhưng mục đích bài viết định giá cũng như giải thích những phản biện của Huy Khoa là để cho các nhà đầu tư chân chính hiểu càng rõ càng tốt về cp VEF nên luôn muốn public công khai bên topic của @thangnd9780 này nhé.

Đối với các vefers lâu nay nghi ngờ lavie, tôi có thể khẳng định thế này, ít nhất 90% lavie13 không phải Binh Minh, Cukin vì cho dù 7-8 năm nay tôi ít theo doi forum nhưng tôi không lạ gì nhóm đó cả (sau này trc khi rời khỏi đây tôi sẽ nói đến việc tại sao lại đường đột xuất hiện là cũng có tí chút liên quan đến nhóm Bình Minh đó). Tôi đã từng đọc vài bài viết của nhóm này nên biết họ không phải dân đc đào tạo Tài chính thực thụ cho dù cũng phân tích, tính toán EPS, P/E,... này nọ nhưng chỉ là cách tính theo toán học thông thường chứ chưa phải cách của dân trong ngành. Tất nhiên, đầu tư, đầu cơ CK đôi khi chỉ cần có vậy . Bài viết của lavie thì khác, mặc dù khá nhiều sạn và kiến thức bài bản có chút bị mixed với những thứ k chính thống (xin lỗi lavie, tôi phải nói thẳng để muốn bạn tự hoàn thiện hơn) nhưng đọc qua là tôi biết đó là người được đào tạo bài bản về Tài chính. Trong topic này, tôi đọc các bài viết thì biết có một số bạn cũng được đào tạo (hoặc tự đào tạo) rất bài bản về ngành này như @pigbank, @ryudo, @muopxanh và vài bạn khác nhưng không nhiều. Chính vì vậy, đó là lý do vì sao tôi dám khẳng định lavie13 không phải là mấy nick lùa gà kia, còn mục đích của lavie13 ntn thì tôi không dám khẳng định hoàn toàn.

Bây giờ quay lại phản hồi về mặt chuyên môn hôm qua của lavie13 (cảm ơn cậu em đã theo dõi và báo a về bài viết này) tại topic của bạn. Như vậy, hầu hết các giải thích của tôi bạn đã phải chấp nhận, hoặc miễn cưỡng chấp nhận , chỉ còn duy nhất 01 điểm hoàn toàn về mặt kĩ thuật là chưa đồng ý, đó là tại sao tôi lại lấy R(lãi suất chiết khấu để tính NPV) là ls vay NH chứ không phải là tỷ lệ lợi nhuận kì vọng của nhà đầu tư hay IRR (tỷ suất hoàn vốn nội bộ) đúng không?

"Lavie13: Điểm này bác kiểm tra lại với 1 chuyên gia khác mà bác biết cho khách quan nhé.
R là Cost of Capital: Là chi phí vốn của nhà đầu tư, không phải lãi suất ngân hàng đâu.
Mọi người hay dùng l/s ngân hàng để discount nếu NPV >0 thì đầu tư nghĩa là dự án này có tỷ suất sinh lời cao hơn lãi suất ngân hàng nên đầu tư, và khi đó nhà đầu tư bỏ vốn đầu tư với mong muốn thu lãi cao hơn lãi ngân hàng.
Thực ra IRR & R này giống nhau mà bác, 1 trong các cách tìm IRR là thử các giá trị r khác nhau, cái nào làm NPV =0 thì là IRR.
Bác nghiên cứu lại điểm này nhé "

Tôi giải thích điểm này nhé:

R (lãi suất chiết khấu để tính NPV) chính là tỷ suất của chi phí sử dụng vốn của doanh nghiệp COF (Cost of Fund) hay nói như bạn là Cost of Capital. COF này không liên quan đến chi phí vốn của nhà đầu tư như bạn nghĩ cả vì mỗi nhà đầu tư có chi phí vốn và kì vọng tỷ suất ln là khác nhau, biết lấy được chi phí vốn của ai làm chuẩn . Còn IRR thì khác, đó chính là con số ước tính tỷ suất lợi nhuận mà DOANH NGHIỆP sẽ nhận được là bao nhiêu nếu qđịnh đầu tư dự án, IRR càng lớn hơn R thì doanh nghiệp càng nên thực hiện dự án và càng sát mức kì vọng lợi nhuận của bạn thì bạn sẽ càng cảm thấy hấp dẫn để đầu tư vào cổ phiếu của doanh nghiệp đó . ( Bạn nhắc tôi thử trao đổi điều này với chuyên gia nào tôi biết? Tôi biết rất nhiều chuyên gia, kể cả 2 bác Thành Viện trưởng, Viện phó mấy Viện kinh tế cũng đố bác nào dám lật ngc vấn đề này với tôi nhé ).

Hơn nữa COF của doanh nghiệp mà tôi giả định lấy theo ls vay trung hạn của doanh nghiệp đã là khá xông xênh đấy, vì nó chính ra là tổng hoà tất cả các nguồn vốn của doanh nghiệp bao gồm cả các nguồn vốn rẻ hơn (vd nguồn vốn tự có, nguồn chiếm dụng từ nhà đầu tư Vinhomes với ls 0%) và nguồn đắt nhất là nguồn vay NH (8-9%)

Vậy thôi nhé @Lavie13, những gì tôi giải thích đã quá cặn kẽ rồi. Tôi sẽ không phản hồi bất cứ ai và bất cứ comment nào nữa liên quan đến chuyên môn. Thời gian của tôi đã hết rồi . Qua những gì tôi phân tích, chắc lavie13 đã nhìn thấy cơ hơn nguy rất nhiều rồi chứ. Hy vọng bạn sẽ nghiên cứu để trở thành Vefer càng sớm càng tốt và có thể mang khả năng, kiến thức của bạn hỗ trợ các Vefers chân chính nhé

P/S: không liên quan nhưng @pigbank nên bỏ một ngày tập trung bảng để giải quyết vụ này nhé http://m.nld.com.vn/kinh-te/trai-vai-xuat-khau-de-tac-o-noi-bai-20160608223051904.htm

Huy Khoa

Phiếm đàm về Brexit (Mở đầu)

Vậy là cuối cùng Châu Âu đã có một cơn địa chấn thực sự, "too fast too furious" khi mà trước đó cả châu Âu đứng đầu là nước Đức- chủ tịch Liên minh EU cùng chính giới cũng như tầng lớp tài phiệt, thượng lưu của Anh còn đang khấp khởi mừng thầm với kết quả survey 1 ngày trước đó. Bản thân tôi dù chuẩn bị mọi tình huống từ trước nhưng cũng khá bất ngờ vì thực tế hôm nay lại khác quá xa so với kết quả khảo sát vốn dĩ được thực hiện cực kì bài bản khoa học của quốc gia này, với việc chọn mẫu, phân tích có độ lệch chuẩn là khá thấp . Nhưng thôi, kết quả vẫn là kết quả. Bây giờ chúng ta sẽ bàn về What's next ? nhé.

Có nhiều nguồn thông tin cho rằng kết quả trưng cầu dân ý hôm nay không có nhiều ý nghĩa về mặt pháp lý và việc thủ tướng mới lên thay Cameroon có quyền huỷ kết quả này vì đây chỉ coi như lời hứa của cựu Thủ tướng khi tranh cử. Tuy nhiên, Huy Khoa cho rằng với một hệ thống giá trị dân chủ lâu đời như UK, sẽ không có lãnh đạo mới nào dám đi ngược với nguyện vọng của người dân như vậy vì hậu quả cực kì khó lường. Điều họ cần làm là bắt đầu nghiên cứu và đàm phán với EU các điều khoản rời EU như thế nào (điều khoản 50 Hiệp định Lisbon) để mọi chuyện đỡ tồi tệ nhất. Việc đàm phán này sẽ kéo dài ít nhất là 2 năm và biết đâu đấy trong thời gian đó Anh và EU lại đàm phán được một số điều khoản nhượng bộ cho dân Anh để trưng cầu dân ý lại một lần nữa trước khi quyết định chính thức thì sao ?

Nhưng, hãy bỏ qua hết mọi giả định và nhìn trên thực tế trước mắt coi như Anh sẽ rời EU thì thử phân tích xem ảnh hưởng của nó đối với châu Âu và quan trọng nhất là với Kinh tế Việt Nam như thế nào nhé . Huy Khoa dự định viết thành 2 phần: (1) Phần I: Ảnh hưởng của Brexit tới Anh và Châu Âu ? ; (2) Phần II: Ảnh hưởng của Brexit tới Kinh tế Việt Nam ?

........................................
(muộn rồi, buổn ngủ quá để mai viết tiếp nhé )

Huy Khoa

Làm ly cafe đợi bài của bác! Cảm ơn chia sẻ rất hữu ích của bác!

Phiếm đàm về Brexit

Phần I: Tác động của Brexit đối với nước Anh và Châu Âu

Thói đời Hợp-Tan, Tan- Hợp là lẽ thường tình. Sự việc xảy ra ngày hôm nay chính là nguyên do tích tụ từ quá khứ, "băng dày ba tấc không phải do cái lạnh của ba ngày" hay nói theo đạo Phật thì đó là Nhân-Quả. Và đến ngày hôm nay thì nó đã xảy ra theo cách mà ít người ngờ tới nhất đối với Anh và Châu Âu. Đầu tiên chúng ta sẽ nói về nguyên nhân trước nhé.

1. Why exit ?
Để nói tới Brexit (Britain-Exit) thì trước hết nói qua về EU chút. EU tiền thân là Cộng đồng Than-Thép châu Âu thành lập năm 1951 bởi 6 thành viên trong đó Đức, Pháp, Ý, Hà Lan là chủ chốt mà không có Anh. Sau này đổi tên thành Cộng đồng kinh tế chung châu Âu EEC và mãi đến 1973 , UK mới gia nhập EEC. Đến năm 1993 mới có cái gọi là Liên minh châu Âu (EU) như bây giờ. Liên minh châu Âu từ đó càng tham vọng phát triển để trở thành một mô hình Liên bang và sẽ trở thành một thế lực kinh tế-chính trị đáng gờm, là đối trọng của Mỹ nhất là khi hình thành nên đồng tiền chung Châu Âu (Euro) vào ngày 01/01/1999, đặc biệt đỉnh cao nhất là nỗ lực nhất thể hoá châu Âu sau khi kí kết Hiệp định Lisbon năm 2009. Từ đó, châu Âu là một khối khắng khít hơn về Kinh tế lẫn Chính trị, có Quốc hội, Nghị viện, Toà án và Ngân hàng chung Châu Âu sẽ có tiếng nói mạnh hơn trong các vấn đề toàn cầu.

Vậy tại sao UK lại Exit? Thực ra, đây là câu hỏi quá khó mà tôi vẫn chưa tìm ra được những lý do tuyệt đối thuyết phục, cũng như biết chắc hẳn phần đông những người đi bỏ phiếu vote cho LEAVE kia cũng vẫn mơ hồ, không chắc chắn cho lắm (lực lượng này thuộc nhóm người nhiều tuổi, dân lao động và tầng lớp trung lưu trở xuống). Tuy nhiên, rõ ràng trong nội tại châu Âu đã phải tồn tại những bức xúc ngấm ngầm và tích tụ trong một thời gian dài cho đến ngày hôm nay. Đó là gì? Thực ra từ những năm 1970's đã có những luồng ý kiến kêu gọi Anh rời EU và đã phải có một lần trưng cầu dân ý để ở lại nhưng lần thứ 2 này thì những ng mong mươn ở lại không may mắn như lần trước nữa . Không chỉ ở Anh mà ở hầu hết mỗi nước châu Âu đều có những nhóm người cổ suý cho chủ nghĩa dân tộc và ly khai. Những năm gần đây, thứ chủ nghĩa dân tộc hay dân tuý này ngày càng lớn mạnh bởi những vấn đề tồn tại chưa giải quyết được dứt điểm về Khủng hoảng kinh tế, thất nghiệp, sự suy giảm của đồng EUR, nghĩa vụ gánh nợ cho các nước Kinh tế yếu kém trong Khối Liên minh và những vấn đề phát sinh mới như vấn đề di cư, nhập cư, khủng bố của dân Hồi giáo cực đoan. Các chính sách nhập cư dân Hồi giáo tị nạn chiến tranh mấy năm trước được ca ngợi là chính sách nhân đạo thì sau những sự cố xảy ra bởi nhóm người đó đã trở thành giọt nước tràn ly gây chia rẽ sâu sắc trong lòng châu Âu và dẫn đến kết quả cuộc bỏ phiếu hôm qua.

2. Hệ quả của nó đối với nền Kinh tế-Chính trị của UK và EU như thế nào?
Rõ ràng đây là một cú shock lớn của nước Anh và toàn Châu Âu và kể cả Mỹ lẫn châu Á. Nó dễ dàng thấy được phản ứng trên sàn điện tử toàn cầu từ sáng đến tối hôm qua. Sự hoang mang trên khuôn mặt mọi người, họ đều tự hỏi: Chuyện này sẽ dẫn đến điều gì ? Tốt hơn hay xấu đi? Nó có phải là tiền lệ và là quân cờ domino dẫn tới các nước khác trong Liên minh hay không? Không ai có thể trả lời và đánh giá ngay được tác động của nó là gì. Rủi ro ngắn hạn nhất của Brexit chính là Sự bất định (Uncertainty). Giới đầu tư VN cũng thể hiện sự bất định này bằng việc bán tháo khiến VNIndex có lúc giảm 34 điểm sau đó hồi hơn 2 chục điểm để kết phiên giảm chỉ còn 11 điểm. Họ bán mà không hiểu vì sao mình bán nhưng những lúc như thế, bản năng thúc giục họ phải tìm kiếm sự an toàn là trên hết .

2.1. Tác động ngắn hạn.
Phải khẳng định lại một lần nữa đây là một cú shock về Chính trị cho tất cả các phía nhưng trong ngắn hạn, Huy Khoa vắt óc ra cũng chưa nhìn thấy mối lo nào thực sự về Kinh tế trong ngắn hạn, trừ sự hoang mang, bất định nói ở trên. Đúng là Chính trị sẽ tác động đến Kinh tế và ngược lại nhưng sẽ ở tầm nhìn dài hạn và bao gồm các tương tác biến đổi sâu rộng trong nhiều lĩnh vực. Nó còn phụ thuộc vào kết quả đàm phán giữa Anh và EU là gì, nếu nhanh để nhìn thấy hậu quả chắc tầm 3-5 năm nữa sau khi mọi chính sách đi vào thực thi .

Có nhiều người cho rằng vụ Brexit này sẽ dẫn tới sụp đổ domino như vụ Lehman Brothers 2008 nhưng Huy Khoa khẳng định không phải vậy, vì bản chất của 2 vụ việc là khác nhau. Khủng hoảng toàn cầu 2008 do các yếu tố lỗi của cơ chế kinh tế nội tại đến lúc bùng phát không kiểm soát nổi và cần thời gian khá dài để fix lỗi và làm lành vết thương. Brexit cũng do các yếu tố chính trị tích tụ nhưng không đến mức căng thẳng, cực đoan như vậy. Bằng chứng là hầu hết các lãnh đạo EU đều thuộc type ôn hoà, ủng hộ quốc tế (trừ Tổng thống Hy Lạp theo phong trào dân tộc, dân tuý) và kết quả ủng hộ-phản đối vẫn gần như 50-50. Vụ Brexit này nó giống như một sự ngẫu nhiên của "trò chơi chính trị" với biến cố "Thiên nga đen" hơn là sự đòi hỏi cấp bách phải thay đổi ngay lập tức của một hệ thống bị lỗi. Tôi sẽ nói vấn đề này sâu hơn khi đi vào phần tác động trung-dài hạn.

Như vậy, trừ khi châu Âu để xảy ra khủng hoảng domino không thể kiểm soát thì rõ ràng trong ngắn hạn còn nhiều thứ đáng để quan tâm về Kinh tế hơn là vụ Brexit này

(Cont...)

P/S: Cứ thế đã, cuối tuần tôi còn đi nhậu với mấy anh bạn. Nếu chưa say, tối về sẽ viết tiếp

Huy Khoa

Phiếm đàm về Brexit (tiếp)

Phần I: Tác động của Brexit đối với nước Anh và Châu Âu (tiếp)

2.2. Những tác động trung-dài hạn của Brexit đối với Anh, Châu Âu và phần còn lại.

Như đã nói ở phần trước, kết quả Brexit thực sự khá bất ngờ đối với tất cả cho dù trước đó họ vẫn cảm nhận mối đe doạ hiển hiện này một lớn dần. Châu Âu đã nín thở cầu xin điều tồi tệ nhất đừng xảy ra nhưng lần này Chúa đã không đứng về phía họ . God bless them !

Sau một đêm tỉnh ngủ, mọi thứ như đảo lộn, chao đảo từ dân thường cho đến giới tài phiệt, chính giới, chỉ có một từ diễn tả "bàng hoàng". EU cảm thấy như bị phản bội, phản ứng đầu tiên có thể hiểu được là sự phẫn nộ, tức giận, dỗi hờn khi tuyên bố :"Cút con m....ẹ mày ngay và luôn đê" . Nước Anh cũng rất nhiều người bị shock nhất là giới trê và ngay lập tức họ đệ đơn thỉnh nguyện đòi vote lại tới Quốc hội (hình như đến giờ này lên đến gần 3 triệu signatures, không biết của những người hối hận vì thờ ơ với phiếu bầu hay của những người thua cuộc nhưng vẫn chưa tâm phục khẩu phục ). Các bạn thử đặt mình vào vị trí của họ sẽ hiểu điều này, ngay khi có kết quả Brexit, Huy Khoa đã vào facebook của một cô bạn có hộ chiếu Áo đang làm việc tại London, có chồng người Anh làm việc tại Paris. Hàng tuần sau khi kết thúc công việc, tối thứ 6 hoặc thỉnh thoảng trong ngày họ sẽ đoàn tụ ở một trong hai nơi đơn giản sau một hành trình ngắn hơn 2 tiếng đồng hồ qua eo biển Manche. Chuyện gì sẽ xảy ra với họ khi Anh không còn trong EU, đó là chưa kể 2 vợ chồng họ còn không được hưởng tiêu chuẩn công dân cũ tại nước mà họ đang làm việc. Huy Khoa đã trêu cô bé đó là hay là 2 vợ chồng mày đổi việc cho nhau là ổn . Nói vui vậy thôi chứ rõ ràng hậu Brexit sẽ mất rất nhiều thời gian để sắp xếp những công đoạn từ hành chính cho đến cac hiệp ước, thoả thuận kinh tế-chính trị chứ không phải muốn nhanh là được đâu.

Cuộc chia ly nào cũng sẽ gây những tổn thương và tiếc nuối. Brexit là một vụ ly hôn đắt giá gây nhiều bất ngờ và nhiều dư âm cho cả những của người trong cuộc. Nhưng ngồi đó để tiếc nuối, trách móc cũng chả giải quyết được gì mà khôn ngoan nhất là phải mạnh mẽ, tỉnh táo để bắt đầu bắt tay vào đàm phán, thoả thuận các điều khoản ly hôn, phân chia tài sản, con cái để settle down cuộc sống mới cũng như tìm đối tác khác thay thế. Biết đâu tập hai lại ngon hơn thì sao . God bless them !. Đúng như vậy, sau những phản ứng phẫn nộ ban đầu thì sáng nay Châu Âu mà đứng đầu là bạn gái cũ của Huy Khoa - Angela Markel đã rất dịu dàng nhưng cương quyết mời Anh nhanh chóng vào bàn đàm phán trên tinh thần hợp tác và tôn trọng lẫn nhau vấn đề hậu Brexit. Bất chấp nhiều tin đồn về việc Quốc hội Anh sẽ phải xem xét thinh nguyện đơn để cho phép vote lại Brexit lần 2 (vẫn có khả năng xảy ra) nhưng theo Huy Khoa phản ứng này của Markel là khá thực tế, khoa học, kỉ luật và khôn ngoan. Đó chính là tính cách đặc trưng của người Đức.

Các cuộc đàm phán vẫn chưa bắt đầu, không biết nó sẽ có kết quả ra sao, chưa đủ dữ liệu đầu vào để phân tích nên càng chưa thể nói tốt xấu thế nào. Nhưng vẫn có thể điểm sơ qua được một số tác động chính của nó. Thử phân tích sơ lược một chút nhé

2.2.1. Tác động đối với nước Anh

a/ Về Kinh tế
- Thương mại: Rõ ràng rời EU, đối tác thương mại lớn nhất của Anh chiếm tới 44% kim ngạch xuất khẩu và 55% kim ngạch nhập khẩu thì dĩ nhiên Anh sẽ trước mắt là bên thiệt thòi nhiều nhất vì không thể một sớm một chiều tìm được đối tác bù đắp. Tất nhiên, rời EU không có nghĩ giao lưu thương mại 2 bên bằng 0 nhưng rõ ràng việc thay đổi các hiệp ước, thoả thuận kinh tế và các hàng rào thuế quan, phi thuế quan mọc lên chắc chắn ảnh hưởng lớn tới kim ngạch XNK này. Ảnh hưởng thế nào thì phải sau khi đàm phân hiệp định mới và đi vào thực thi trong mấy năm tới mới biết được.
- Dịch vụ: Việc rời EU thì một trong những ngành ảnh hưởng đầu tiên chính là du lịch khi bi hạn chế visa và những rào cản hành chính khác.
- Bất động sản: Anh là cửa ngõ của nhiều nước khi tiếp cận thị trường EU. Ngoài ra còn một trong 4 Trung tâm tài chính lớn nhất trên thế giới nên các Văn phòng, Trụ sở của các Tập đoàn lớn đều có mặt ở đây và đẩy giá BĐS lên mức cực khủng. Mấy năm trc, Huy Khoa được mời đến chơi nhà của ông bạn đối tác ở khu Oxford Circus (Trung tâm London), vào một căn hộ khá nhỏ trong dãy chung cư nhìn ngoài khá bình thường nhưng được giới thiệu có giá hơn 2 triệu USD. Việc rời EU chắc chắn làm giá BĐS bớt hot đi nhiều vì một số đang có ý định đặt VP tại đó sẽ chuyển hướng (vào Frankfurt hoặc Zurich chẳng hạn)
- Hệ thống tiền tệ: Nước Anh nhìn xa trông rộng, họ đã lường trước đến biến cố này nên sau khi thành lập đồng tiền chung châu Âu năm 1999, rất nhiều lần EU mời gãy lưỡi ra nhưng Anh nhất định vẫn giữ đồng Bảng truyền thống của mình và EU phải nhượng bộ. Chính vì thế cuộc chia ly này đã nhẹ nhàng hơn rất nhiều khi mà thứ tài sản giá trị nhất và khó bóc tách đã được phân định bởi "hợp đồng Tiền hôn nhân"
- Chính sách phúc lợi: Hàng năm số tiền Anh đóng góp cho EU là hơn 7 tỷ bảng một năm để chung sức cùng EU mà đầu tàu là Đức gánh đỡ mấy ông của nợ ham chơi lười làm ở Nam Âu như Hy Lạp, Bồ, TBN và một phần cả Italy. Rút khỏi EU, Anh sẽ trút được gánh nặng này.
- Dân nhập cư: Anh nổi tiếng là dân tộc arrogance nên chắc chắn những công dân có ý định nhập cư vào Anh trong tương lai, nhất là trc đây hay đi qua của ngõ là mấy nc Châu Âu dễ dãi sẽ gặp khó khăn hơn rất nhiều.

b/ Về chính trị.
Cho dù Anh rời EU thì vị thế của Anh trên toàn cầu là không hề thay đổi, có khi còn cao hơn trước khi phải núp bóng Đức trong EU. Nên nhớ Anh vẫn là một trong 5 thành viên quyền lực nhất của Hội đồng Bảo An Liên hợp quốc.

Hơn nữa, sự liên kết chính trị giữa Anh và Mỹ dù bất kì thế nào cũng không bao giờ thay đổi bởi mối quan hệ đồng minh truyền thống, sự gắn kết của giới tài phiệt và vị trí địa chính trị ở châu Âu. Cho dù có bất kì chuyện gì xảy ra đi nữa thì Anh luôn là đồng minh thân cận nhất của Mỹ tại châu Âu bên cạnh Ixrael ở Trung Đông và Nhật tại Châu Á - Thái Bình Dương.

Mặc dù Huy Khoa chưa bao giờ là fan hâm mộ của Thuyết âm mưu (Conspiracy Theory) nhưng rõ ràng trong vụ Anh rời EU thì về mặt chính trị Mỹ cũng là người hưong lợi trong các quyết định toàn cầu sắp tới với sự ủng hộ của Anh mà không vướng phải sự cản trở từ EU. Có thể tới đây chiến lược xoay trục về châu Á- TBD sẽ có sự tham gia tích cự hơn của Anh, nếu Brexit chính thức được phê chuẩn.

-----------------
(Cont)

P/S: Mỏi tay quá rồi, ngồi cafe một mình kì cạnh gõ bài bằng iphone nên mất thì giờ quá. Ngoảng đi ngoảng lại gần 1 tiếng đồng hồ rồi. Đã hết quota vợ cho phép lang thang nên tạm dừng ở đây, hôm nào rảnh sẽ tiếp tục series này

Huy Khoa

Rất hâm mộ những phân tích của bác.

Em có nguồn tin là giảng võ sẽ được bán với giá thấp nhất 75 triệu/m2 nhé bác @bentyeuqui, bác thử tính lại với giá này xem sao

Cái này thì chắc chắn rồi mà. Nhưng là ng đầu tư chúng ta cứ tính theo worst-case scenario thì mới đảm bảo an toàn tối đa. Hạn chế rủi ro về mức zero chứ

Huy Khoa