IDC - Qũy đất sẵn sàng cho thuê lớn

Bds nay đi bụi tiếp

Lại bốc đất ăn vã với CII, DIG, CEO, LDG rồi.

IDC_SÓNG TĂNG GIÁ CHƯA KẾT THÚC_UPSIDE 30%


.

I. Tổng quan doanh nghiệp.IDC là một trong những chủ đầu tư KCN hàng đầu tại Việt Nam và đã chuyển đổi thành công từ công ty Nhà nước sang công ty tư nhân. Ngoài mảng KCN, IDC còn đầu tư vào các nhà máy thủy điện, kinh doanh điện, xây dựng, thu phí đường bộ và các dự án bất động sản dân dụng/thương mại. Công ty đang tái cấu trúc sau khi trở thành một công ty hoàn toàn thuộc sở hữu của tư nhân, tập trung vào mảng kinh doanh cốt lõi là phát triển KCN và các lĩnh vực liên quan.

1. Về mảng KCN: IDC là một trong số ít các chủ đầu tư KCN tại Việt Nam tiếp cận với các khu kinh tế phía Bắc và phía Nam của đất nước. Trong danh mục đầu tư KCN hiện tại bao gồm 10 dự án, IDC có 3 dự án tại khu kinh tế phía Bắc trong khi các dự án còn lại ở khu kinh tế phía Nam. Các dự án trong danh mục đầu tư hiện tại của IDC đều có vị trí chiến lược tại các khu vực có tiềm năng tăng trưởng cao như các tỉnh Bắc Ninh, Vĩnh Phúc, Thái Bình ở miền Bắc và các tỉnh Đồng Nai, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu (BR-VT) ở miền Nam. Sự hiện diện của IDC tại 2 khu vực KCN phát triển nhanh nhất Việt Nam thể hiện (1) khả năng của công ty trong việc thực hiện các quy trình phê duyệt phức tạp và (2) mối quan hệ được thiết lập tốt với các chính quyền địa phương.

2. Về mảng xây dựng:

IDC có các công ty con hoạt động chuyên sâu trong từng lĩnh vực xây dựng. Các công ty con này không chỉ là đơn vị thi công các dự án KCN, năng lượng, hạ tầng đường bộ và nhà ở cho chính IDC mà còn tham gia xây dựng các công trình công cộng, dự án BOT đường bộ của các chủ đầu tư khác và các nhà máy cho các công ty thuộc lĩnh vực công nghiệp nặng với vai trò là tổng thầu xây dựng.


3. Về mảng năng lượng và cơ sở hạ tâng:

• Mảng năng lượng của IDC là mảng đóng góp lớn nhất vào doanh thu hợp nhất, chiếm trung bình 58% tổng doanh thu hợp nhất trong giai đoạn 2016-2020. Tuy nhiên, khả năng sinh lời từ mảng năng lượng của IDC khá khiêm tốn do mảng này bao gồm sản xuất thủy điện và kinh doanh mua bán điện, chúng tôi cho rằng mảng này mang lại biên lợi nhuận tương đối thấp

• IDC phân phối điện cho khách thuê KCN (mảng kinh doanh mua bán điện). IDC đã phát triển các trạm biến áp 110/22 KV và lưới điện 22 KV để phân phối điện cho khách hàng thuê tại các KCN Nhơn Trạch 1 và Nhơn Trạch 5

• Danh mục thủy điện hiện tại của IDC bao gồm 2 nhà máy nhỏ - nhà máy Srok Phu Miêng và Đăk Mi 3 với công suất lần lượt là 51 MW và 63 MW. Srok Phu Miêng thuộc tỉnh Bình Phước trong khi nhà máy Dak Mi 3 thuộc tỉnh Quảng Nam; IDC lần lượt nắm giữ 51% và 100% cổ phần tại 2 nhà máy này.

II. Tổng quan kết quả kinh doanh giai đoạn 2016-2021.

• IDC ghi nhận phần lớn doanh thu từ 3 mảng kinh doanh chính - KCN, năng lượng (bao gồm cả nhà máy thủy điện và doanh thu kinh doanh mua bán điện) và thu phí đường bộ. Tính trung bình, mảng KCN của IDC chiếm 15% doanh thu của IDC trong giai đoạn 2016-2021. Trong khi đó, mảng năng lượng - chủ yếu bao gồm doanh thu từ các nhà máy thủy điện và mảng kinh doanh mua bán điện - chiếm trung bình 57% doanh thu của công ty trong giai đoạn 2016-2021. Cuối cùng, hoạt động thu phí chiếm khoảng 7% tổng doanh thu của IDC trong cùng kỳ.

• IDC ghi nhận nguồn doanh thu ổn định từ các hoạt động kinh doanh chính của công ty. Phân khúc KCN có tốc độ tăng trưởng 2016-2021 là 5,7% do IDC thuê thêm đất KCN cho người thuê. Năm 2021, mảng KCN và thu phí lần lượt chiếm 36% và 23% lợi nhuận gộp của IDC so với 63% và 15% vào năm 2020. Lợi nhuận của IDC chủ yếu đến từ mảng KCN - kể cả trước khi điều chỉnh hồi tố vào năm 2020. Mặc dù mảng KCN chỉ chiếm 29% tổng lợi nhuận gộp của IDC vào năm 2020 (trước khi có những điều chỉnh hồi tố đối với KCN Mỹ Xuân A, như đã đề cập ở trên), nhưng mảng này đóng góp 60% lợi nhuận ròng của IDC trong năm; do đó, mảng KCN là động lực chính thúc đẩy lợi nhuận của công ty.

III. Điểm nhấn đầu tư của IDC

1. Động lực tăng trưởng trong ngắn hạn rất sángHoạt động kinh doanh KCN

• KCN Hựu Thạnh sẽ là động lực ngắn hạn cho hoạt động cho thuê đất KCN của IDC, nhờ vào cơ sở hạ tầng đang được cải thiện ở tỉnh Long An và nguồn cung đất KCN hạn chế ở TP. HCM. KCN Hựu Thạnh thuộc huyện Đức Hòa, tỉnh Long An, có tổng diện tích 524 ha - bao gồm 395 ha diện tích cho thuê - và nằm cách TP. HCM khoảng 40 km và cách cảng Cát Lái 50 km. Đến cuối năm 2021 đã hoàn thành giải phóng mặt bằng hơn 90% tổng diện tích KCN Hựu Thạnh. Hiện tại, công ty đang hoàn thiện việc xây dựng cơ sở hạ tầng cho dự án sau khi bắt đầu kinh doanh vào năm 2021.

• IDC sẽ thực hiện hồi tố việc ghi nhận từ đều trong 50 năm sang ghi nhận 1 lần đối với khu công nghiệp Nhơn Trạch V và Phú Mỹ II tương tự như KCN Mỹ Xuân A trong năm 2021. Dự báo lợi nhuận từ 2 KCN này đạt mức 1.600 tỷ đồng trong năm 2022. Bên cạnh đó, ghi nhận từ diện tích thuê đã ký MOU từ năm 2021 tại KCN Hựu Thạnh l là 30ha (+2x YoY) với giá thuê đạt mức 137 USD/m2/chu kỳ thuê (+5% YoY), bao gồm các khách hàng may mặc, sản xuất lương thực thực phẩm, gỗ và công ty bất động sản Kizuna (Nhật Bản)..... Đồng thời, các KCN Phú Mỹ II, Phú Mỹ II mở rộng có diện tích thuê đạt 40 ha trong năm 2022. Biên lợi nhuận gộp đạt 56% (+8% YoY) chủ yếu do tăng giá cho thuê tại các KCN.

Hoạt động kinh doanh điện

Doanh thu dự kiến tăng trưởng nhẹ 3% YoY. Trong đó, doanh thu bán điện tại KCN Nhơn Trạch V – chiếm 83% doanh thu hoạt động kinh doanh điện, tăng trưởng nhẹ 5%YoY đạt mức 2.329 tỷ đồng nhờ sự phục hồi trở lại ở mức thấp khi thực hiện dãn cách trong Q3/2021. Bên cạnh đó, doanh thu từ thủy điện Srok Phu Mieng Idico đạt mức 296 tỷ đồng (-4% YoY). Biên lợi nhuận gộp duy trì mức 7%.

Hoạt động thu phí đường bộ

Lưu lượng xe sẽ tăng trở lại trong năm 2022 ở mức 22% YoY nhờ sự phục hồi sau Covid khi trạm thu phí An Sương – An Lạc hoạt động trở lại vào cuối năm 2021. Doanh thu dự kiến đạt 375 tỷ đồng – bằng năm 2020. Biên lợi nhuận gộp vẫn duy trì mức cao đạt mức 58,4%. Ngoài ra chi phí lãi vay tăng nhẹ 8% lên mức 290 tỷ đồng, chủ yếu từ vay dài hạn – chiếm 80,8% tổng vay nợ, từ dự án BOT với lãi suất ở mức 8,5%- 8,8%

2. Nhiều dự án cho sự phát triển bền vững của doanh nghiệp. Các KCN còn đất cho thuê của IDC



Các KCN Phú Mỹ 2 được hưởng lợi từ việc nâng cấp cơ sở hạ tầng và nhu cầu logistics ngày càng tăng ở tỉnh BR-VT. Tính đến cuối năm 2021, IDC có khoảng 257 ha diện tích có thể thuê còn lại trong các KCN và logistics tại tỉnh BR-VT, bao gồm các KCN Phú Mỹ 2 và Phú Mỹ 2 Mở rộng. Các dự án KCN này đã hoàn thành giải phóng mặt bằng vào cuối năm 2021 và hiện đang hoàn thiện xây dựng cơ sở hạ tầng. Ngoài ra, các dự án KCN này còn nằm gần các cụm cảng và logistics đang phát triển nhanh và chỉ cách Cảng nước sâu Quốc tế Tân Cảng - Cái Mép (TCIT) 3-4 km. Kỳ vọng IDC sẽ hoàn thành việc bán đất KCN cho các KCN Phú Mỹ 2 và Phú Mỹ 2 mở rộng lần lượt vào năm 2023 và 2024.

IDC có kế hoạch mở rộng sự hiện diện của công ty tại tỉnh Hải Phòng và Thái Bình ở miền Bắc. Công ty đang tiến hành nghiên cứu đầu tư các dự án KCN tại Hải Phòng và Thái Bình với tổng diện tích mặt bằng dự kiến 1.000 ha hoặc khoảng 600 ha diện tích cho thuê trong giai đoạn 2021-2030 - tương đương 2,5 lần diện tích cho thuê còn lại hiện tại ở miền Bắc tính đến cuối năm 2021. Đây sẽ là động lực tăng trưởng trung hạn cho công ty. Tại miền Bắc, IDC hiện đang vận hành các KCN Quế Võ II (Bắc Ninh), Kim Hoa (Vĩnh Phúc) và Cầu Nghìn (Thái Bình), với tổng diện tích là 503 ha.

Kế hoạch mở rộng KCN vững chắc để đảm bảo triển vọng trung và dài hạn. Tính đến cuối năm 2021, IDC có tổng diện tích có thể cho thuê được là 868 ha. Trong năm 2022-2030, kỳ vọng IDC sẽ bổ sung thêm 1.000 ha diện tích có thể cho thuê được ở các tỉnh công nghiệp phía Bắc và phía Nam như đã đề cập ở trên. Công ty chia sẻ rằng có tiềm năng mở rộng thêm 1.200 ha diện tích có thể cho thuê vào năm 2030 và xa hơn nữa khi IDC đang tiến hành nghiên cứu các dự án kế hoạch trong dài hạn.

IDC sẽ phát triển 8 dự án bất động sản dân dụng trong giai đoạn 2022-2026 với tổng diện tích đất đạt khoảng 90 ha bao gồm các dự án như CONAC Plaza (Bà Rịa – Vũng Tàu), Mỹ Xuân B1 Residence (Bà Rịa – Vũng Tàu), IDC office (Cần Thơ), KDC Hiệp Phước (Đồng Nai), KDC QL1K (Đồng Nai), Khu nhà ở công nhân Nhơn Trạch 1, 2 (Đồng Nai), KDC Bắc Châu Giang (Hà Nam) và khu nhà ở công nhân Hựu Thạnh (Long An).

III. Tái cấu trúc sau khi trở thành công ty tư nhân 100% để chuẩn bị cho phát triển trong tương lai

Sau khi trở thành công ty tư nhân 100%, IDC bắt đầu tái cấu trúc. Tại ĐHCĐ bất thường năm 2021 của IDC diễn ra trong tháng 10/2021, các cổ đông đã thông qua nghị quyết tái cơ cấu tổ chức doanh nghiệp của IDC. Hiện tại, IDC có một số công ty con hoạt động trong một số mảng trùng lắp với các công ty con khác. Theo kế hoạch tái cơ cấu, IDC sẽ theo mô hình công ty holding (công ty mẹ-công ty con) bao gồm 4 mảng kinh doanh chính: (1) Phát triển KCN, (2) Dịch vụ KCN & Bất động sản dân dụng, (3) Năng lượng và (4) Xây dựng & Cơ sở hạ tầng. Công ty mẹ của IDC sẽ tập trung vào phát triển KCN, trong khi các mảng kinh doanh chính còn lại sẽ do các công ty con của IDC thực hiện.

Tăng tốc thoái vốn nhằm giữ lại vốn cho các mảng kinh doanh chính. Cuối năm 2021, IDC đã công bố kế hoạch thoái vốn toàn bộ khỏi công ty liên kết và các khoản đầu tư dài hạn khác (Hình 20). Ngoài ra, IDC đã hoàn tất chuyển nhượng (1) 26% cổ phần của công ty liên kết là công ty phát triển thủy điện (CTCP Thủy điện Đăk Mi) cho Tập đoàn Bitexco và (2) 30% cổ phần của công ty liên kết mảng sản xuất kính (Công ty TNHH Kính nổi siêu trắng Phú Mỹ) cho Tập đoàn Viglacera (HOSE: VGC) và nhà đầu tư Trung Quốc trong năm 2021.



IV. Phân tích kỹ thuật và khuyến nghị:



IDC từng có giai đoạn tăng giá rất mạnh trong năm 2021, sau đó giá cổ phiếu điều chỉnh với chiếc khấu 40% trong khoản thời gian 5 tháng kèm thanh khoản cạn kiệt tại các nhịp tạo đáy cho thấy lực cung của cổ phiếu đã suy yếu.

Hiện tại giá cổ phiếu đang hồi phục kèm thanh khoản tốt sau khoản thời gian điều chỉnh. Em khuyến nghị MUA đối với IDC, giá mua 73-75. Muc tiêu 90 (Upside 30%). Dừng lỗ khi cổ phiếu thủng 70 kèm thanh khoản cao.

IDC chuẩn bị quay lại đúng đẳng cấp 9X à anh/em

Hàng ngon

Triển lại IDC anh em ơi

9x hay 100 nhịp ngắn này đây bác

quan trọng là nhịp ngắn sắp tới bác ơi, chứ dài e ôm ko thấu