KDH: Hưởng lợi chính sách – Định giá hấp dẫn

Ngành Bất động sản

• Lãi suất duy trì thấp, tín dụng BĐS nới hơn; đầu tư công/hạ tầng đẩy mạnh → cải thiện thanh khoản thị trường.
  
  
• Tháo gỡ pháp lý: cơ chế thí điểm cho phép thỏa thuận đất (NQ 171), thúc đẩy nhà ở xã hội; kỳ vọng sửa Luật Đất đai/Luật Nhà ở tiếp tục gỡ vướng thủ tục.
  
  
• Thị trường sơ cấp ấm lên, hấp thụ tốt hơn nhưng giá còn cao → phục hồi theo “độ sâu” dự án & uy tín CĐT.

Tổng quan DN:

• KQKD 6T/2025: doanh thu tăng mạnh nhờ bàn giao The Privia; biên lợi nhuận chịu áp lực (cơ cấu sản phẩm + chiết khấu).
  
  
• H2/2025–2026: động lực chính chuyển sang Gladia (JV Keppel). The Privia gần hoàn tất bàn giao → giải phóng nguồn lực cho dự án mới.

Catalyst chính của KDH:
Gladia (Thủ Đức, 11,8 ha, JV Keppel): Đã bán xong phần thấp tầng trong 2025 ~ 100/200 căn dự án. Dự kiến lợi nhuận book mạnh vào Q4. Một phần bàn giao & ghi nhận từ Q4/2025- Dự án cao tầng sẽ khởi công H1/2026, mở bán vào H2.

Pipeline trung hạn: The Solina (hạ tầng từ Q3/2025, mở bán 2027); KCN Lê Minh Xuân mở rộng (hạ tầng từ Q3/2025, mở bán 2027); Tân Tạo ~329 ha (đã GPMB ~85–90%)
=> Nếu luật cho phép thu hồi phần còn lại khi đền bù ≥75% thông qua, sẽ là đợt tái định giá cho DN.

Định giá – góc nhìn các CTCK lớn : 39.900 – 47. 000 => Đồng thuận tích cực cho KDH trong ngắn, trung và dài hạn.

• Vietcap: ~47,000 đ/cp (Khả quan; điều chỉnh do cổ tức cổ phiếu/ESOP → pha loãng).
  
  
• BSC: ~39.900 đ/cp (Mua; kỳ vọng pháp lý gỡ vướng & bán hàng Gladia).
  
  
• VNDirect: ~41.800 đ/cp (Khả quan; luận điểm tái định giá P/B khi vĩ mô–pháp lý thuận lợi).
  

KDH: Dự án: Gladia by the Waters – JV Keppel; KDH 51%.

• 
  
  
  • Quy mô: 11,8 ha; ~226 thấp tầng + ~600 căn hộ (TP.HCM).
  
  
  • Mở bán: 05/10 – Chờ công bố, dự kiến khoảng 4000 tỉ DT đã bán.
  
  
  • Giá chào: 210–289 trđ/m² (chưa VAT, chưa chiết khấu/ưu đãi).
  
  
  • Kế hoạch bán: Bán ~50% số căn thấp tầng trong 2H25.
  
  
  • Căn hộ hướng sông: mở bán giai đoạn sau; một số căn đã dành cho VIP trong T9.

Dự án Gladia là động lức chính cho KDH giai đoạn 2H25-2026. Vietcap dang định giá KDH 47,100 đồng/co phiếu (~upside 48%)

Tổng quan: KDH sở hữu quỹ đất sạch ~600ha tại khu Đông & Tây TP.HCM, tập trung phân khúc nhà phố, biệt thự cao cấp, tạo nền tảng tăng trưởng bền vững.


Dự án đang mở bán: Gladia by the Water (hợp tác Keppel Land, thấp tầng ~200 căn, đã mở bán được 100 căn, doanh số 4000 tỷ, giá bán ~250 triệu/m², đóng góp ~9.000 tỷ doanh thu 2025-2026).


Dự án sắp triển khai

-The Solina (Bình Chánh): Quy mô 16ha, 218 căn liền kề/biệt thự + 2.000 căn hộ; Dự kiến triển khai vào cuối năm 2025. Đây là dự án 2 mặt tiền đường Nguyễn Văn Linh và đường tránh Quốc lộ 50.

-KCN Lê Minh Xuân mở rộng: 98ha, Bình Chánh, khởi công 2025.

-Dự án Emeria & Clarita: 20ha, đang xin GP bán hàng cho phần cao tầng triển khai H1/2026.


Quỹ đất lớn của KDH

-Phong Phú 2 (Green Village): 132ha (Bình Chánh), giải phóng mặt bằng 90%, kiểu mẫu khu Tây Nam.

-Tân Tạo (Bình Tân): Siêu dự án 330ha, tập trung giải phóng mặt bằng 2025, mở bán dự kiến 2027.


Triển vọng cổ phiếu: Doanh thu dự báo 7.295 tỷ (2025-2026, +73% YoY), LNST ~1.000 tỷ/2025; định giá P/B 1.7-1.9x hấp dẫn.

Giá hiện tại: 32.450, giá mục tiêu 31/12: 38.000 đồng/cổ phiếu

https://f319.com/threads/kdh-dinh-gia-hap-dan-nho-quy-dat-chien-luoc-528-ha-tai-hcm.1934113/

Vietcap - Ngành Bất động sản Nhà ở: Tổng quan KQKD 9T 2025 & Triển vọng
Tích cực:
- Thị trường sơ cấp cải thiện qua các quý, ghi nhận nhu cầu căn hộ ổn định tại Hà Nội và giao dịch gia tăng tại TP.HCM, thể hiện đà phục hồi dần trên diện rộng ở khu vực phía Nam.
- Các chủ đầu tư VHM, KDH, NLG, và DXG ghi nhận hoạt động mở bán sôi động kể từ đầu năm 2025 cho đến nay.
- Các chủ đầu tư KDH, NLG, DXG, và HDC công bố tăng trưởng lợi nhuận tích cực so với cùng kỳ trong 9T 2025, chủ yếu nhờ bàn giao dự án, trong đó HDC chủ yếu được hỗ trợ bởi thu nhập từ thoái vốn.
Tiêu cực: Không ghi tin tức cơ bản tiêu cực đáng chú ý trong quý 3.
Triển vọng:
- Hoạt động mở bán tại thị trường sơ cấp dự kiến sẽ tăng tốc hơn nữa trong quý 4/2025, dẫn dắt bởi động lực thị trường phía Nam mạnh mẽ hơn. Các đợt mở bán đáng chú ý dự kiến: Green Paradise của VHM (Cần Giờ, đang thăm dò thị trường), Gladia by the Waters (Giai đoạn 2) của KDH, The Privé Giai đoạn 2 của DXG, và Izumi City – Canaria (Đồng Nai) của NLG.
- Giao dịch thị trường sơ cấp trong năm 2026 dự kiến tăng trưởng so với dự báo năm 2025, với các động lực chính: (i) nhu cầu nhà ở thực được duy trì và sự tham gia ngày càng tăng của nhà đầu tư, (ii) nguồn cung mới lớn hơn, (iii) mặt bằng lãi suất hỗ trợ, và (iv) hoạt động đẩy mạnh đầu tư cơ sở hạ tầng.
- Lợi nhuận của các chủ đầu tư: Chủ yếu được hỗ trợ bởi doanh số bán hàng chưa ghi nhận doanh thu và các đợt mở bán mới. Động lực bổ sung: Lợi nhuận quý 4/2025 của NLG được thúc đẩy bởi việc bán 15% cổ phần tại Izumi City.
- Cổ phiếu khuyến nghị: KDH, NLG, NVL

Vietcap - Ngành Bất động sản Nhà ở: Tổng quan KQKD 9T 2025 & Triển vọng

Tích cực:

- Thị trường sơ cấp cải thiện qua các quý, ghi nhận nhu cầu căn hộ ổn định tại Hà Nội và giao dịch gia tăng tại TP.HCM, thể hiện đà phục hồi dần trên diện rộng ở khu vực phía Nam.

- Các chủ đầu tư VHM, KDH, NLG, và DXG ghi nhận hoạt động mở bán sôi động kể từ đầu năm 2025 cho đến nay.

- Các chủ đầu tư KDH, NLG, DXG, và HDC công bố tăng trưởng lợi nhuận tích cực so với cùng kỳ trong 9T 2025, chủ yếu nhờ bàn giao dự án, trong đó HDC chủ yếu được hỗ trợ bởi thu nhập từ thoái vốn.

• Q4/2025: Mở bán sơ cấp tăng tốc, nhất là phía Nam. Điểm nhấn: VHM Green Paradise (Cần Giờ, thăm dò), KDH Gladia Phase 2, DXG The Privé Phase 2, NLG Izumi City – Canaria (Đồng Nai).
  
  
• Năm 2026: Giao dịch sơ cấp tăng so với 2025 nhờ (i) nhu cầu ở thực + NĐT quay lại, (ii) nguồn cung mới lớn hơn, (iii) lãi suất hỗ trợ, (iv) đẩy mạnh hạ tầng.
  
  
• Lợi nhuận CĐT: Chủ yếu từ backlog presales và các đợt mở bán mới; riêng NLG có thêm lực đẩy khi Q4/2025 ghi nhận bán 15% cổ phần tại Izumi City.