Năm 2010 thị trường BDS sẽ ra sao ?

Giá chung cư đang quá cao, giảm là chắc chắn. Chi phí chỉ khoảng 4-5 triệu /m2, bán 20 triệu.

Bất động sản chết - ối thằng chết
Bất động sản không chết - đầy thằng chết

Những viển cảnh không vui của thị trường BDS và nền kinh tế VN phải chăng đang được thể hiện trong sự bi quan của các chỉ số chứng khoán ???

Thế dòng tiền về đâu? [r24)][r24)]

Theo Amherst nghĩ dòng tiền năm 2010 sẽ rất eo hẹp, ít nhất là trong 6 tháng đầu năm. Vấn đề thứ 1 là thắt chặt tín dụng của ngân hàng nhà nước. Vấn đề thứ 2 còn lớn hơn đó đó là việc vay nợ BDS các năm 2007-2009 đã đến lúc đáo hạn. Đối với các chủ đầu tư, trong điều kiện bình thường các khoản nợ này sẽ có thể được tiếp tục giãn nợ cho các năm tiếp theo nhưng trong năm 2010 khi thị trường BDS có dấu hiệu suy giảm, ngân hàng lo về vấn đề nợ xấu thì việc đó sẽ không dễ dàng. Đối với các nhà đầu tư thứ cấp, giờ là lúc họ phải xoay tiền đóng đợt 2, đợt 3, đọt chót cho các khoản đầu tư các năm trước. Nhiều dân đầu cơ BDS bắt đáy 2009 cữ nghĩ rằng đợi đến khi BDS bùng lên thì sẽ sang tay ngay để kiếm lời nhưng đến lúc này khi yêu cầu nộp tiền tới gần mà thị trường vẫn cứ ỉu xìu họ sẽ phải xoay mọi cách; có thể họ bán BDS họ đang có với giá rẻ nhưng điều này sẽ không dễ dàng với một thị trường đóng băng, hoặc họ bán tháo các danh mục đầu tư khác như cổ phiếu v.v. Những đối tượng phải đối mặt với bài toán này hiện nay không ít, và con số này sẽ còn tăng lên trong vài tháng tới.

Nói tóm lại năm 2010, thị trường BDS sẽ là vùng xoáy không đáy hút sạch các dòng tiền trong lưu thông. Thị trường CK cũng sẽ bị ảnh hưởng nặng nề là vì thế.

Vietinbank đầu tư BĐS: Thiệt hại chưa dừng ở 200 tỷ đồngVietinbank chi trên 800 tỷ đồng thuê lô đất tại khu đô thị Ciputra (Hà Nội) dự định liên doanh xây trụ sở, khách sạn, căn hộ... Gần hai năm qua, dự án nằm đắp chiếu khiến Vietinbank thiệt hại gần 200 tỷ đồng (tính riêng lãi suất NH).
Những dự kiến tốt đẹp
Ngày 19-1-2008, Chủ tịch HĐQT Ngân hàng Công thương Việt Nam (Vietinbank), ông Phạm Huy Hùng ký văn bản số 016 gửi Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNNVN) xin phép thành lập liên doanh xây dựng và khai thác công trình trụ sở chính của Vietinbank (gọi tắt là Vietinbank Tower).
Công trình dự kiến xây trên khu đất có ký hiệu TM 01 rộng gần 30.000 m2 tại khu đô thị Ciputra. Trong báo cáo này, Vietinbank đưa ra một viễn cảnh: Tổ hợp công trình bao gồm 1 tòa tháp văn phòng (dự kiến 50 tầng), một khách sạn cao cấp (20-25 tầng), và khu căn hộ cao cấp cho thuê với chiều cao tương tự. 5 tầng dưới cùng trên toàn bộ mặt bằng xây dựng là khu siêu thị, thương mại, nhà hàng cao cấp.

Sau 2 năm, Dự án Vietinbank Tower vẫn là bãi đất hoang. (Ảnh: P.V)​

Vietinbank đưa ra phân tích: “...Nằm trong số các công trình đón chào 1.000 năm Thăng Long - Hà Nội, tại cửa ngõ phía tây Hà Nội, đây là quần thể kiến trúc hiện đại, ứng dụng nhiều công nghệ và khoa học kỹ thuật cao trong thiết kế, xây dựng và quản lý”.
Vietinbank cũng thừa nhận trong văn bản này: Chưa sử dụng hết các diện tích mặt bằng cũng như đảm bảo tính kinh tế trong quản lý và khai thác..., vì thế Vietinbank cần liên doanh với một đối tác nước ngoài chuyên nghiệp. Đó là Tập đoàn Xây dựng và đầu tư Premium Aset Pte (PAP) của Singapore.
Đưa ra nhiều lý do kể trên, Vietinbank đề nghị Thống đốc NHNNVN chấp thuận chủ trương cho Vietinbank liên doanh với PAP để triển khai dự án; Vietinbank cam kết chịu trách nhiệm toàn bộ quá trình đầu tư xây dựng, quản lý khai thác dự án đảm bảo tuân thủ chặt chẽ các quy định của pháp luật; trong quá trình thực hiện dự án, đơn vị sẽ báo cáo thường xuyên lên NHNNVN...
Thay đổi vốn góp
Ngày 24-1-2008, Vietinbank có tiếp văn bản số 028 gửi Thống đốc NHNNVN “Xin bổ sung thông tin, tới việc thành lập liên doanh...”.
Phần thông tin này gồm: Dự kiến tỷ lệ góp vốn của Vietinbank tại liên doanh là 50%, tỷ lệ góp vốn của PAP là 50%. Báo cáo này đã mâu thuẫn với biên bản ghi nhớ ngày 7-2-2007 giữa Vietinbank và PAP.
Theo bản ghi nhớ, Vietinbank góp vốn bằng quyền sử dụng khu đất, chi phí hạ tầng, xây dựng hệ thống điện, nước đến chân công trình và được tính bằng 28% tổng vốn góp trong liên doanh.
Phía PAP góp 72% còn lại gồm chi phí tư vấn, xây dựng, quản lý, giám sát dự án. Đáng ngạc nhiên là thời điểm đó, ông Phạm Huy Hùng đang giữ chức Tổng Giám đốc Vietinbank nhưng tự nhận thêm chức Chủ tịch HĐQT để ký biên bản ghi nhớ với đối tác PAP.
Thay đổi giá thuê đất
Vậy khu đất TM 01 được Vietinbank thuê thế nào? Ngày 1-5-2007, ông Hùng gửi thư đề nghị đối tác về giá thuê dài hạn khu đất của Ciputra là 500 USD/m2, vì cho rằng mức giá này là hợp lý trong điều kiện thị trường hiện tại.
Thế nhưng, ngày 31-10-2007, Vietinbank lại chuyển sang ký thỏa thuận với Cty TNHH Phát triển Khu đô thị Nam Thăng Long (Ciputra) về việc thuê lô đất TM 01 thời hạn dưới 50 năm với mức giá 1.800 USD /m2.
Và phải 2 tháng sau, ngày 10-12-2007, kế toán trưởng của Vietinbank mới có tờ trình gửi lãnh đạo phê duyệt chủ trương thuê đất và đề nghị giao cho các phòng ban chức năng nghiên cứu về mặt pháp lý để làm cơ sở thương thảo giá chuyển nhượng.
Nhằm hợp thức hoá một việc đã rồi, ngày 29-1-2008, Vietinbank tổ chức hội nghị liên tịch phê duyệt chủ trương thông qua triển khai ký hợp đồng mua lại quyền sử dụng lô đất TM 01 của Ciputra (trong khi hợp đồng thỏa thuận đã được ký trước đó ba tháng).
Ngày 2-2-2008, hợp đồng thuê đất giữa Vietinbank và Ciputra chính thức được ký kết, sau đó Vietinbank thanh toán toàn bộ hơn 800 tỷ đồng cho Ciputra.
Tiền trao, đất đã nhận, nhưng dự án Vietinbank Tower thì vẫn mịt mù, Vietinbank lại quyết định hạch toán toàn bộ số tiền thuê đất vào chi phí kinh doanh của Vietinbank năm 2008 mà không phải là chia đều cho 38 năm thuê đất.
Đây là việc làm không đúng quy định, vì số tiền này được Vietinbank hạch toán vào khoản dùng để liên doanh với đối tác nước ngoài.
Nhưng, hai năm qua, lô đất gần 30.000 m2 dự kiến xây dựng tổ hợp Vietinbank Tower vẫn chỉ là bãi đất hoang. Trên 800 tỷ đồng găm vào đất đã làm cho Vietinbank thiệt hại gần 200 tỷ đồng (theo lãi suất ngân hàng), và một khi dự án chưa triển khai được thì con số này vẫn chưa dừng lại. Ai sẽ phải chịu trách nhiệm về việc này?