NTC – Chu kỳ tăng trưởng trở lại (NTC kỳ 8)

Vấn đề là ai cũng thấy khủng mà giá thì không thể hiện được như vậy. Vẫn cần các chất xúc tác đó Bác!

TÔI CÓ RÀ SOÁT NHƯ SAU:
1. Rà soát doanh thu từ KD BĐS qua 5 quý gần nhất như sau:
- Q3/2024: DT KD BĐS KCN là 45,9 tỷ (chưa book DT/LN của NTC-3)
- Q4/2024: DT KD BĐS KCN là 174 tỷ (bắt đầu book DT/LN của NTC-3; Cty giải trình hạch toán 1 lần ~ 5Ha )
- Q1/2025: DT KD BĐS KCN là119 tỷ (Quý này ko giải trình hạch toán 1 lần, có thể HĐ thuê lại đất ko thỏa mãn điều kiện để hạch toán 1 lần => Cty sẽ hạch toán 1 phần cho năm đầu, còn lại phân bổ vào thời hạn còn lại => DT chưa thực hiện dài hạn tăng lên từ 2.857 tỷ lên 3.177 tỷ ~ tăng 320 tỷ); tương ứng tiêu hết 20Ha
- Q2/2025: DT KD BĐS KCN là128 tỷ (Cty giải trình hạch toán 1 lần ~ 4Ha )
- Q3/2025: DT KD BĐS KCN là 223 tỷ (Cty giải trình hạch toán 1 lần ~ 6Ha ); trong khi đó quý này DT chưa thực hiện dài hạn tăng lên 3.822 tỷ ~ tăng 650 tỷ từ đầu năm (phù hợp Phân tích), do vậy có thể phần diện tích cho thuê thêm sẽ có điều kiện hạch toán phân bổ, tương ứng đã tiêu 50Ha rồi, khoản này sẽ hoạch toán vào Q4.2025. Như vậy cả năm 2025 sẽ hạch toán tầm 85-90Ha (2024 hạch toán 5ha)
- Dự kiến Q4/2025: Mạnh dạn đưa con số DT/LN ~ 317/200 tỷ
=> Như vậy năm 2025 sẽ là một năm có DT/LN cao nhất từ trước đến nay (EPS sẽ tầm 20K)
2. NTC còn lại những gì, độ tăng trưởng ra sao?
- Doanh thu chưa thực hiện dài hạn 3.800 tỷ => 4k.tỷ cuối năm nay (Mỗi năm phân bổ tầm 300 tỷ)
- Còn 160Ha thành phẩm từ NTC-3;
- Hệ thống nhà kho cho thuê (Đây là hướng đi rất tốt trong thời kỳ mới. Sẽ đắt khách thuê)
- Doanh thu ổn định từ NTC-1; NTC-2
- NTC sở hữu: 40% KCN Đồng Phú; 37,7% KCN Minh Hưng; ~10% SIP (Mỗi năm mang về cổ tức tầm 120-150 tỷ, chưa kể giá trị tài sản nhờ giá cp tăng trưởng đều); sở hữu 7,5% KCN Rạch Bắp (Công ty An Điền)
*** Điều hay nữa là cty đã trả hết nợ dài hạn, biết 138 tỷ dài hạn thành vay ngắn hạn (Cty sẽ trả hết khi đến hạn thôi)
(Risk: Chỉ có Một mảng kinh doanh BĐS KCN; Chưa có thai nghén dự án mới để mang lại DT cho năm 2028 trở đi; giai đoạn 2025-2028 yên tâm với KQKD, trong Kế hoạch 2025-2030 mà có 1-2 dự án mới nữa thì sẽ hoàn hảo cho sự tăng trưởng).
**** CÁc bác thấy đúng sai hoặc hợp lý góp ý thêm giúp tôi với nhé.
(À TÔI CÓ BỔ SUNG VÀO LIST CHO TOPIC "Đầu tư giá trị". RẤT MONG NHẬN NHƯỢC NHIỀU Ý KIẾN PHÂN TÍCH, CŨNG NHƯ THÔNG TIN HỮU ÍCH LIÊN QUAN ĐẾN CÁC DỰ ÁN CỦA ICN GIÚP TÔI VỚI NHÉ) TRÂN TRỌNG CẢM ƠN CÁC BÁC RẤT NHIỀU!!!

Phân tích chất lượng bác.

Mình hỏi chút đoạn này T chưa thực hiện dài hạn tăng lên 3.822 tỷ ~ tăng 650 tỷ từ đầu năm (phù hợp Phân tích), do vậy có thể phần diện tích cho thuê thêm sẽ có điều kiện hạch toán phân bổ, tương ứng đã tiêu 50Ha rồi

Sao tính ra 50ha vậy ạ, nếu lấy thận trọng thì 50ha x 10000m2 x giá 140 x tỷ giá là 1750 tỷ chứ bác, hay cách hạch toán ntn nhờ các cao nhân chỉ cách tính doanh thu chưa thực hiện ạ

"Nếu không đủ điều kiện hạch toán 1 lần" thì có thể là: Diện tích lớn, giá trị hợp đồng thuê lớn, thời gian thuê dài,....vv.. dẫn đến việc "thanh toán" sẽ phải chia nhỏ các đợt, dần dần,... nên giá trị ghi nhận sẽ ko đc đầy đủ như bác tính đâu ạ!

thế sao bác xác định đc tăng 650 tỷ là khoảng 50ha vậy ah

Tôi nghĩ max là 20ha....bác tìm hiểu xem có bao nhiêu cty thành lập mới với vốn bao nhiêu rồi đoán.

- Mục quý 1/2025 tôi có nêu 20ha, Bác lục lại Bản Cáo Bạch là ra ngay nhé (trong đó cũng nêu rõ giá cho thuê nhé)
- Mục 50ha tôi nêu là "có thể" vì với Hđ ko thể hạch toán 1 lần thì bác xác định thu tiên đc max là 84% thôi (và x tỷ lệ hạch toán cho năm đầu thu tiền, còn lại phân bổ theo TG). Ở đây tôi chỉ dự thu đc khoảng 50-55% giá trị Hợp đồng thôi (để tương ứng với phần Doanh thu chưa thực hiện dài hạn được tăng lên). Dự liệu trên tôi cũng chỉ tổng hợp nên rất mong đc các bác chỉ giáo, góp ý thêm giúp ạ! Tks!

thanks bác

các bác nên soi thêm báo cáo lưu chuyển tiền tệ, mục: tiền thu từ bán hàng 09 tháng đầu năm là 1.382 tỷ, tăng 1.200 tỷ svck. Như vậy số lượng đất NTC3 cho thuê trên hợp đồng thì nhiều, nhưng lượng tiền thu về chưa đủ.
nên yên tâm lương khô vẫn còn rất nhiều nhé.

--- Gộp bài viết, Dec 4, 2025, Bài cũ: Dec 4, 2025 ---

Cái cốt lõi nhất của NTC là lượng tiền đã thu về, chứ ko phải số HĐ đã ký.
Các bác cứ soi báo cáo LCTT là rõ.
Cứ đà này thì năm sau NTC ôm cục tiền mặt = 1/2 vốn hóa.