NTC máy in tiền; cash per share 80k. Tăng trưởng đột biến 2018

Bạn này rất tinh đấy, hôm qua mình tính bị thừa một con số 0, 6triệu/m2 x 12,5ha = 750 tỷ chứ ko phải 7500 tỷ.

Mình xin tính lại sơ bộ như sau:
- Dự án Khánh Bình tổng dự án khoảng 50ha, tổng vốn đầu tư 4000 tỷ, trong đấy NTC góp 20%, Nam Á góp 80%. Được thực hiện trên 50ha đất của NTC, định giá miếng đất này là 400 tỷ (giá trị ghi sổ của miếng đất khi NTC đầu tư là 17 tỷ). Nam Á phải chuyển cho NTC 320 tỷ (80%), đây là phần lợi nhuận dự kiến book trong năm nay của NTC. Hiện tại Nam Á đã chuyển trước 100 tỷ cho NTC làm cọc rồi. Còn 220 tỷ sau khi hoàn thành pháp nhân dự án và sang tên sổ đỏ thì chuyển nốt.

- Vì miếng đất 50ha được định giá là 400 tỷ nên xem như Nam Á mua 80% miếng đất này (40ha) là 320 tỷ, khoảng 800k/m2.

- Bây giờ có hai giả thiết đặt ra:
1. Trong trường hợp thận trọng, lấy mật độ quy hoạch xây dựng là 25%: (tương đương chi phí đầu tư của Nam Á cho đất thương phẩm là 3,2triệu/m2)
- 50ha đất dự án này sẽ hình thành nên 12,5ha đất thương phẩm, lấy giá 6triệu/m2 theo giá thị trường (giá này cũng là giá thận trọng vì giá đất khu này bây giờ cao hơn). Vì vậy tổng doanh thu của 12,5ha đất thương phẩm này là 6triệu/m2 X 12,5ha=750 tỷ.
- Tỷ suất sinh lời là khoảng 46% (mỗi mét lãi gộp 2,8triêu)=> Tổng lợi nhuận gộp của toàn dự án là 345 tỷ.
- NTC có 20% tức là có 69 tỷ lợi nhuận gộp.
- Nhưng NTC lại không bỏ tiền ra cho 20% cổ phần này mà góp bằng đất do đó, Tổng lợi nhuận gộp thực tế của NTC chính xác phải là: 6triệu/m2 X 2,5ha - (17tỷ/5)=146,6 tỷ (17tỷ/5 là chi phí giá vốn miếng đất mà NTC phải chịu). Chốt lại là lợi nhuận gộp của dự án này là 146,6 tỷ, lợi nhuận ròng khoảng 80% của lợi nhuận gộp vì phải trừ chi phí làm hạ tầng, còn lại là 117,3 tỷ.
- Dự án triển khai 5 năm nhưng năm nay gần hết nên tính cho 4 năm còn lại, mỗi năm thu về 29,3 tỷ lợi nhuận.
2. Trong trường hợp lạc quan, lấy mật độ quy hoạch xây dựng là 50%:
Con số sẽ gấp đôi lên, tức là tổng 20% NTC thu về được khoảng 234 tỷ lợi nhuận ròng. Tức là mỗi năm thu về bình quân 58,6 tỷ lợi nhuận.
(còn lạc quan hơn nữa, lấy giá đất là 12triệu/m2 thì con số lại nhân đôi tiếp, nhưng đây là lạc quan thái quá)

--- Gộp bài viết, 18/09/2018, Bài cũ: 18/09/2018 ---

Còn một số cái cần phải thẩm định lại, lúc nào ok sẽ PM cho bạn sau.

Chứa bác nào cắt nghĩa thấu đáo về khu dân cư (KDC) Khánh Bình. Em không dám khẳng định mình chính xác 100% chỉ mong đưa lại một cách nhìn tổng quan hơn về dự án nay. Trân trọng!
* thứ nhất, tổng diện tích KDC là 509.911m2.
* thứ hai, tổng vốn đầu tư là 3.985.666.000.000 đ
Theo quy định trong luật xây dựng thì với diện tích như trên thì tỉ lệ xây dựng max 40%. Và trong phê duyệt của UBND Tỉnh bình dương thì là đất ở =<52%; mật độ xây dựng <50%.
Về con số 400 tỷ là và khoản lợi nhuận 320 tỷ thì nên hiểu là thế này: NTC định giá khu đất này để mang ra góp vốn là 400 tỷ (cái này có lẽ phải có tư vấn, định giá... hoặc bốc thuốc thế nào đó), 400 tỷ được “nhét” vào một pháp nhân và Nam Á trả cho NTC 320 tỷ để sở hữu 80% cổ phần của pháp nhân này tương đương 80% lợi ích của dự án. NTC còn giữ lại 20% cổ phần trong pháp nhân đó, tương đương 20% lợi ích của dự án.
Như vậy 320 tỷ này NTC được hạch toán dưới dạng doanh thu bán, chuyển nhượng vốn. Còn KDC sẽ do Nam Á và NTC cùng triển khai, tuy nhiên với tỷ lệ vốn góp như vậy thì Nam Á sẽ là chủ trì. Lợi ích của NTC là 20%, nhưng thu được tiền hay không thì còn tùy thuộc vào hiệu quả triển khai dự án và bán hàng hoặc NTC có thể bán nốt 20% vốn còn lại đó nếu được giá.
Với mức đầu tư gần 4K tỷ thì đây rõ là KDC cao cấp. Trong đó chung cư max là 12 tầng, nhà phố là 3 tầng. Giá đất nền ở đây hiện tại là 10-11tr/m2. Dự án này là không nhỏ đâu ạ!
Thêm cái này để các thấy đất Bình Dương có giá và xin được cái dự án như Khánh Bình là không dễ.
http://ndh.vn/binh-duong-xu-ly-nghiem-sai-pham-phan-lo-ban-nen-20180918041324402p148c164.news

Đố a e đoán liệu NTC ghi nhận kịp 320 tỷ này trong quý 3 không

Tuần sau em hỏi luôn kaka khỏi đoán há há

bác @chinhbac tính toán rất chi tiết, cảm ơn bác đã chia sẻ cùng mọi người, và mong nhận đc PM của bác.

Ngay trong quý 3 em e là hơi khó bác ạ. Tuy nhiên thì điều quan trọng nhất là 2 bên đã thỏa thuận được giá trị khu đất, tỷ lệ góp vốn, hình thưc góp. Như vậy chắc chắn trong năm nay ăn 320 tỷ rồi. Phía Nam Á cũng đã đặt cọc 100 tỷ rồi.
Phần còn lại của KDC Khánh Bình tính theo bác @chinhbac em thấy là khiêm tốn nhất rồi, chắc ăn. Có thể kỳ vọng hơn xíu là mật độ xây dựng là 30%, giá bán 7-8tr (giá em đưa ra ở trên hơi cao, có lẽ là giá tốt nhất ở thị trấn này).
Với tin nt3 được duyệt thì có rất nhiều nhà đầu tư muốn mua NTC cho nên các bác đừng bán trừ khi có mối ngon hơn.

Tính khánh bình thu về 550-650 tỷ lợi nhuận cho NTC - tất tần tật.

Nghĩ đơn giản vây thôi

Ghi nhận thì hy vọng năm nay kip lô 380 tỷ trước đã. 380 chứ ko phải là 320 - giá vốn có 17 thôi. Phần ntc bỏ ra 80 tỷ đã gồm 60 tỷ ln trong đó rồi

Nương theo

Cách NTC bán KDC Khánh Bình theo em thấy là phù hợp với thực tại. NTC không có kinh nghiệm đầu tư bất động sản, tránh bị lan man dàn trải, thu được lợi ích chắc chắn cho cổ đông và vẫn giữ lại 1 ít lộc lá cho sau này (20%).

Bác bật mí chút cho anh em nhé.
Cám ơn bác