NTC – Máy in tiền, Vua tiền mặt /CP – Quý 1/2019 ước tăng trưởng 240% cùng kỳ – Phần 5

Mọi tính toán của bạn đều giả định ntu3 ăn được ngon lành rồi, thực tế nó chưa xảy ra nhé.

Bạn đọc lại các phân tích của các bác trước đây, lật lại vài trang. Các giả định có cả mà bạn. Kể cả năm nay không có NTU3 thì NTC sẽ như nào.
Hic, chúng ta được đọc miễn phí mà bạn. Và mua cổ phiếu là mua kỳ vọng, đặt cược vào triển vọng tương lai, chứ xôi thịt nuốt được vô dạ dày rồi thì ai người ta chịu nôn ra nữa bạn

Bài phân tích của Bạn rất hay, lạc quan cách mạng, mình chỉ có vài gợi ý nhỏ để góp ý cách phân tích doanh nghiệp:
- Khoản tiền gửi giờ chỉ còn khoảng 1,100 tỷ vì Q1 đã trả cổ tức và thuế, hết cũng kha khá tiền.
- Khoản dòng tiền gửi Bạn cũng nên trừ khoảng 1200 tỷ đầu tư cho NTU3 (dự án đang lập là 871 tỷ), vì muốn có doanh thu, phải có đầu tư.
- Khoản tỷ giá tăng thì ảnh hưởng không đáng kể lên kết quả NTU1-2, vì tiền dài hạn đã thu gần xong, hơn nữa tỷ giá tính lúc ký hợp đồng, hình như chỉ khoảng 21000 VNĐ/1usd mà thô.
- Khoản thuê hàng năm và nhà xưởng cũng ko nên lạc quan thế, hiện tại đến người dân có đất rộng gần quốc lộ khu vực Bình Dương, Đồng Nai, ...cũng xây nhà xưởng cho thuê ác liệt, giá cũng cạnh tranh lắm, rất hợp phân khúc doanh nghiệp nhỏ đi thuê xưởng (mà cũng chỉ có nhóm này mới ăn đong thế). Ví như bác TBNgoc rất lạc quan ở SZL vì cái đơn giá nhà xưởng, nhưng thực địa nó không như đánh giặc trên giấy...
- Chi phí/doanh thu của NTC khoảng 40%, do vài năm tới cần đầu tư lớn lên tỷ lệ còn tăng lên, ko lạc quan tình tang màu tím như Bạn đang tính 100 tỷ/870 tỷ doanh thu

Chính Bro hãy đọc lại báo cáo trước khi phát biểu nhé:

- Khoản tiền gửi giờ chỉ còn khoảng 1,100 tỷ vì Q1 đã trả cổ tức và thuế, hết cũng kha khá tiền.
Điểm đầu tiên sai, Tiền và tương đương tiền Q1.2019 là 44.5 tỷ + Gửi TK ngắn hạn 1041 tỷ + Gửi dài hạn 236.5 tỷ = 1,322 tỷ chứ không phải 1,100 tỷ nhé. Tuy trả cổ tức 160 tỷ và thuế TNDN 60 tỷ nhưng tiền giảm rất ít

- Khoản dòng tiền gửi Bạn cũng nên trừ khoảng 1200 tỷ đầu tư cho NTU3 (dự án đang lập là 871 tỷ), vì muốn có doanh thu, phải có đầu tư.
Lại càng sai, khu NTU3 tính giá thuê trung bình 90 USD/m2, 255 ha thương phẩm mang lại doanh thu 255 x 10,000 x 90 =229,5 Triệu USD, giá vốn đầu tư bao gồm trả tiền thuê đất, hạ tầng, thuế phí khoảng 30 USD/m2, chi phí 255 x10,000 x30 =76,5 Triệu ( Đó chính là khoản 1200 tỷ mà bạn nói, tôi cho nó thành 1,800 tỷ luôn nhé), lời còn 229.5-76.5=153 Triệu USD tương ứng 3,525 tỷ + 1322 tỷ ( Đang có) + 900 tỷ ( Sẽ thu tiếp NTU1&2) = 5,744 tỷ

- Khoản tỷ giá tăng thì ảnh hưởng không đáng kể lên kết quả NTU1-2, vì tiền dài hạn đã thu gần xong, hơn nữa tỷ giá tính lúc ký hợp đồng, hình như chỉ khoảng 21000 VNĐ/1usd mà thô.
Nó ảnh hưởng đến tiền phí dịch vụ 0.5 USD/m2 thu hàng năm, khoảng 2 triệu USD/năm đang thu cho NTU1&2

- Khoản thuê hàng năm và nhà xưởng cũng ko nên lạc quan thế, hiện tại đến người dân có đất rộng gần quốc lộ khu vực Bình Dương, Đồng Nai, ...cũng xây nhà xưởng cho thuê ác liệt, giá cũng cạnh tranh lắm, rất hợp phân khúc doanh nghiệp nhỏ đi thuê xưởng (mà cũng chỉ có nhóm này mới ăn đong thế). Ví như bác TBNgoc rất lạc quan ở SZL vì cái đơn giá nhà xưởng, nhưng thực địa nó không như đánh giặc trên giấy...
Cái này đã lấp đầy từ năm 2017, xem nghị quyết đại hội cổ đông 2017 nhé, up luôn cái hình lên

- Chi phí/doanh thu của NTC khoảng 40%, do vài năm tới cần đầu tư lớn lên tỷ lệ còn tăng lên, ko lạc quan tình tang màu tím như Bạn đang tính 100 tỷ/870 tỷ doanh thu
Cái này bạn lại càng sai cơ bản nhé, Chi phí/Doanh thu sẽ tính trên phần thu hàng năm bao gồm: Doanh thu hạch toán hàng năm + Phí dịch vụ thuê hàng năm + Phí thuê nhà xưởng hàng năm = 330 tỷ ( Trong báo cáo TC nó gọi chung là Bất động sản đầu tư), cái này trung bình chiếm 20-23% doanh số, cho max 25% đi thì cũng chỉ 25% x 330 =82.5 tỷ, tôi chiết khấu 100 tỷ là nhiều. Các phần khác là toàn tiền lãi ngân hàng và cổ tức từ công ty liên kết lấy đâu ra chi phí

Mình đã nghiên cứu vụ cho thuê nhà xưởng của SZL rồi bạn nhé.
Cũng có chút hiểu lầm là sau 5 năm đầu thì mỗi năm được quyền tăng tối đa 15% nhưng hình như là tăng tối đa 15% sau mỗi 5 năm. Tuy vậy vẫn rất lạc quan vì kỳ vọng mở rộng diện tích với giá thuê hiện tại cao. Hơn nữa với diện tích cho thuê cuối quý 4/2018 là 207.795 m2 mà doanh thu mới ghi nhận 24.9 tỷ/quý tương đương với 1.7 usd/m2 thì khả năng chưa hạch toán đủ do mới ký thỏa thuận thuê và cũng đã có nhà xưởng cũ hết hạn, công ty đang chào thuê lại với gái 4.8 usd/m2/tháng, thấp hơn 0.2 usd đối với nhà xưởng mới xây.
Mà SZL mới cho thuê 261.4 ha đất CN và 20.7 ha nhà xưởng trên 486.1 ha diện tích được giao thì còn nhiều câu chuyện để nói lắm

--- Gộp bài viết, 10/05/2019, Bài cũ: 10/05/2019 ---

NHiều cụ định giá cứ đòi bỏ NTU3 đi là hết sức vô lý. Giá trị hiện tại là cái để nhà đầu tư tính toán ra 1 mức giá mua chấp nhận được , còn NTu3 và sau này là 4.,5,6....là giá trị kỳ vọng. Cộng lại mà ra mua tăng trưởng với giá 0 đồng thì ngon rồi, lại còn mua với giá chiết khấu dưới cả 0 đồng nữa thì quá ngon

Có 1 sự thật khá buồn cười là khi mọi người mua NTC giá 80, mức kỳ vọng lên 200 rất cao của chung tất cả mọi người cả cũ và mới thì những bác nào hy vọng mua giá dưới 100 sẽ càng khó hơn rất nhiều!

Và câu hỏi đặt ra là nếu lượng chốt lời trước kia khi nhận ra kỳ vọng NTU3,... rõ ràng hơn quay lại với NTC thì giá nào là hợp lý, mức kỳ vọng của những người này sẽ là bao nhiêu?
Quy luật tăng giá cp đơn giản chỉ là như vậy.

bao giờ dự án KCN Nam tân Uyên 3 xong? NTU3 có 255ha/345ha thương phẩm cho thuê giá 60-65$/m2 ===>>> Lợi nhuận khoảng 2800-3000 tỷ chia đều cho 4 năm?

Tui thấy bác nei nói chuẩn. Đừng suốt ngày lên đây tô hồng cp nữa, chỉ toàn đếm cua trong lỗ. Ket quả 1 loat nick mới, ndt mới nhảy vô. Mấy hom nua lái nó đạp tiep ve 8x lại khóc chửi.

Lại cái kiểu kéo 20k 107 đầu phiên, xả trong phiên . Ông nào xả khai ra