NTC – Máy in tiền, Vua tiền mặt /CP – Quý 1/2019 ước tăng trưởng 240% cùng kỳ – Phần 5

Giá treo cổ mang tên MG.

Hãy yêu ngày tới dù quá mệt kiếp người...
Còn cuộc đời ta cứ vui
Dù vắng bóng ai , dù vắng bóng ai

Ntc ôm dài hạn trên 3 năm x3 Tk chắc 100% luôn!

Phân tích về dự án khu dân cư Khánh Bình.

Theo quan điểm cá nhân tôi có lẽ các bác đang tập trung vào phần lợi nhuận bán đất nền của dự án này, nhưng vì tôi là người làm xây dựng nên tôi khá hiểu dự án đến tổng mức đầu tư 4.000 tỷ này nó không hề đơn giản
Vì vậy tôi tạm phân tích nhanh theo những gì đã tự tìm hiểu được.

Các thông tin dự án các bác tham khảo trong đây

https://www.hataland.com/dat-nen-binh-duong-nam-tan-uyen

(chú ý diện tích đất ở, thương mại dịch vụ trang web thiếu 1 số 0 và chỉ là con số tương đối)

Dự án 51ha trong đấy bao gồm:
- 3759 nền, với diện tích mỗi nền 60, 70, 75 m2. Tôi lấy trung bình 65m2/ 1nền nên tổng diện tích ở :
3759 x 65m2 ~ 24.4 ha
Tỷ lệ đất ở trên tổng dự án : 24.4 / 51ha ~ 48% (khá chật chội, các bác nhìn trên tổng mặt bằng sẽ thấy)

1. Phần đất ở của dự án này tôi có thể tính sơ bộ như sau:

Với giá đất hiện giờ trung bình từ 7-10 triệu 1m2 (vị trí đẹp có thể cao hơn) nên tôi lấy bình quân 8tr/m2
Tổng doanh thu của phần đất ở này : 244.335 x 8tr ~ 1.950 tỷ
Trong khi giá đất mua lại của 51ha là 400 tỷ --> giá gốc chỗ đất này : 400 : 51 x 24,4 = 191 tỷ
Chi phí thi công hạ tầng, san nền,... tôi giả định chiếm 30% tổng doanh thu tức : 0,3 x 1.950 tỷ = 585 tỷ
Như vậy lợi nhuận ròng của bán nền là : 1.950 - 585 - 191 = 1.174 tỷ, NTC có 20% tương đương 235 tỷ lợi nhuận.
Nếu bán hết đất sớm sẽ phân bổ sớm, nếu chậm thì tôi giả định là 4 năm, vậy mỗi năm ghi nhận lợi nhuận ~ 60 tỷ.

2. Phần đất thương mại:
(Phần này mới là phần ngốn tiền chủ yếu của tổng mức đầu tư đến 4.000 tỷ.)
- Diện tích 100.000 m2, chủ yếu phục vụ để xây dựng các trung tâm thương mại, nhà cao tầng làm văn phòng cho thuê, nhà hàng, quán ăn, trung tâm hội nghị, tiệc cưới, tổ chức sự kiện,......
(với các trung tâm hội nghị, tiệc cưới, tổ chức sự kiện thì thời gian cho thuê sẽ không đều nhưng được bù lại bằng chi phí sẽ cao hơn khi cho thuê)
Trong tổng thể dự án sẽ có nhà 1 tầng, 2 tầng và nhà cao tầng,....
Để chính xác thì cần có bản vẽ quy hoạch tổng thể và bản vẽ thiết kế chi tiết dự án cho từng hạng mục nhưng tôi cứ tạm tính một cách thận trọng trước.

- Giả sử tổng diện tích đất cho thuê được chỉ đạt 30% năm đầu tuy nhiên sẽ được bù trừ bằng diện tích của nhà cao tầng nên tôi tạm tính sẽ cho thuê được 50.000m2 sau khi đi vào hoạt động năm 2023.
(diện tích cho thuê sẽ tăng dần theo từng năm khi kiếm được khách hàng mới, và sẽ đi vào ổn định giống như NTC1, 2)
Với giá đất cho thuê tại các trung tâm thương mại như tôi biết của các tòa nhà Vincom, TD Plaza,... tầm 30-50 USD /m2/tháng, còn đất văn phòng thấp hơn tầm 20$/m2/tháng nhưng do vị trí đẹp và giá trị thương hiệu lớn nên với NTC tôi chỉ giả định trung bình là
15USD/1m2/tháng tức 180$/năm.
Tổng doanh thu của phần đất thương mại này sẽ là:
50.000 x 180 = 9 Triệu USD ~ 207 Tỷ hàng năm và sẽ tăng lên nếu Bình Dương ngày càng sôi động từ giá bán đến mật độ cho thuê dày hơn.
Chi phí cho phần duy trì này khá thấp, chủ yếu là chi phí bảo dưỡng, chi phí nhân viên, và các chi phí lặt vặt khác sau khi đã đi vào vận hành.
Tôi giả định lợi nhuận ròng là 80% thì lợi nhuận tương ứng : 207*0.8 = 165 tỷ
Lợi nhuận về NTC là : 165 x 0.2 = 33 tỷ
Nếu lấp đầy hết tất cả diện tích thương mại này với giả sử diện tích tính cả nhà cao tầng là 120.000 m2, thì lợi nhuận hàng năm của NTC tương ứng: 33*120.000/50.000 ~ 80 tỷ.
Nếu giá cho thuê tăng lên hàng năm 10% thì con số này sẽ càng cao hơn nữa.

Bức tranh lợi nhuận trước mắt của khu dân cư Khánh Bình là ~ 60 tỷ hàng năm trong 4 năm đầu và những năm tiếp theo có thể đạt thấp nhất là 30 tỷ.
Nếu mất 5 năm để cho thuê hết thì 10 năm sau khu dân cư này sẽ mang về khoảng 100 tỷ tương đương EPS hàng năm hơn 6k mà ổn định.

Xem ra đang dần hình thành 1 người khổng lồ NTC thật sự.

Sáng nay tôi cũng lên tàu Aaa, hi vọng cuối tuần có chút vui vẻ.

Minh thì hàng về vài hôm rồi. Lướt lát lấy titi bia bọt để ngồi trông cây NTC. Nếu chỉ trông cây NTC thì buồn. Đúng là đầu tư là công việc nhàm chán.

--- Gộp bài viết, 08/04/2019, Bài cũ: 08/04/2019 ---

AAA tham gia vào 5 chuỗi với các ông lớn, hy vọng có tý bia bọt để trông cây NTC
AAA + VIN
AAA + TOYOTA
AAA + SAMSUNG
AAA + PVTEX
AAA + BSR.

Nguyên tắc góp vốn cổ phần thường chỉ góp ban đầu còn lại nó đi vay bank, san nền bán đất có doanh thu về rồi gối đầu làm tiếp chứ ai bỏ thêm tiền vô nữa. NTC góp xong thì ngồi mà chờ lợi nhuận chuyển về như phần góp vốn vào MH3, Tân Bình, Bắc đồng Phú...thôi.

vâng tôi quên mất điểm này cảm ơn bác nhắc!

Bác liên hệ cụ BAITRAN để lấy bảng giá đất chính thức của dự án KDC NAM TÂN UYÊN NHÉ

Đất BD đang dần nóng lại roi