Topic bàn luận về 69 và 71 của BĐS

Thị trường BĐS đang bị tác động bởi cái TT13, nghị định 69 và 71. Thông tư 13 thì tôi đã phân tích (http://f319.com/home/1311315), bác nào chuyên về bđs thì cùng anh em phân tích tác động của 2 cái nghị định này đến thị trường bđs nhé.

Túm lại lại là sắp tới đến lượt BĐS tèo nặng, cắt lỗ tháo chạy....

Chưa cần tóm lại bác ah, cứ phân tích mổ xẻ vấn đề để anh em khác đọc chơi thôi

http://cafef.vn/2010082510505959CA3...-tac-dong-cua-nghi-dinh-71-va-thong-tu-13.chnThị trường bất động sản dưới tác động của Nghị định 71 và Thông tư 13

Nhằm phòng ngừa nguy cơ bong bóng bất động sản, NHNN đã ban hành Thông tư 13 tăng hệ số rủi ro từ 100% lên 250% đối với các khoản vay kinh doanh bất động sản



Hạn chế tín dụng vào bất động sản

Theo đánh giá của các chuyên gia trong ngành, khi Thông tư 13 có hiệu lực thi hành vào 1/10/2010 sẽ có tác động đến dòng tiền đổ vào bất động sản, cụ thể các ngân hàng sẽ phải thu hẹp lại các khoản vay này để tránh nguy cơ bong bóng bất động sản xảy ra.

Theo nội dụng của Thông tư 13, các khoản vay đối với công ty con, công ty liên doanh, công ty liên kết sẽ có hệ số rủi ro điều chỉnh tăng từ 100% lên 150%.

Các khoản vay kinh doanh bất động sản và các khoản vay đối với Công ty chứng khoán (CTCK) có hệ số rủi ro lên 250%. Hệ số rủi ro của khoản cho vay đầu tư chứng khoán vẫn giữ nguyên ở mức 250% theo như Quyết định số 03/2008/QĐ-NHNN.

Với việc gia tăng hệ số rủi ro đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản lên 250%, đồng thời tăng hệ số an toàn vốn (CAR) của các ngân hàng lên 9% sẽ dẫn đến việc vay vốn mua nhà sẽ khó khăn hơn, vì các ngân hàng sẽ phải thu hẹp tín dụng trong lĩnh vực này để đảm bảo an toàn vốn cho hệ thống ngân hàng.

Nguồn cung tín dụng cũng bị thu hẹp do ngân hàng bị hạn chế tỷ lệ cho vay. Các ngân hàng sẽ buộc phải cân nhắc để hạn chế bớt các khoản cho vay bất động sản và để vốn cho vay các lĩnh vực sản xuất.

Trong dài hạn, tăng hệ số rủi ro đối với lĩnh vực bất động sản, đầu tư chứng khoán và cho vay đối với các CTCK có thể sẽ giúp hệ thống ngân hàng đảm bảo được mức độ an toàn vốn, và ổn định vững chắc hơn trước những biến động xấu của nền kinh tế vĩ mô. Điều này có thể nhận thấy rất rõ qua cuộc khủng hoảng trên thị trường địa ốc và tài chính của Mỹ trong năm 2008 - 2009.

Thị trường sẽ phát triển bền vững hơn

Tuy nhiên, dưới tác động từ Nghị định 71 của Chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật nhà ở cũng mới được ban hành trước đó vào ngày 23/6/2010 và có hiệu lực thi hành vào ngày 8/8/2010. Chủ đầu tư kinh doanh bất động sản lớn, có tiềm lực về tài chính lại có cơ hội huy động vốn một cách thông thoáng hơn, có thể khơi thông được nguồn vốn đầu tư dự án bằng nhiều cách huy động khác nhau như quy định được huy động trước 20%, phát hành trái phiếu,…(Điều 9 Nghị định 71)

Trái lại, các nhà đầu tư thứ cấp, cá nhân,…lại đang gặp rất nhiều khó khăn trước những quy định chặt chẽ của Nghị định này. Vấn đề bán nhà trên giấy khó có thể diễn ra như trước đây nữa, và chính điều này đã làm cho thị trường ảm đạm hơn, giao dịch èo uột hơn,…

Theo nhận định của các nhà kinh doanh bất động sản, dưới tác động của Nghị định 71, Thông tư 13 thị trường bất động sản sẽ đóng băng. Việc giao dịch mua bán bằng hợp đồng góp vốn chiếm tỷ lệ rất lớn trong giao dịch trên thị trường bất động sản trong thời gian qua, giờ đây đã bị hạn chế. Cộng thêm vào đó, khi Thông tư 13 có hiệu lực dòng vốn tín dụng cung cấp cho thị trường cũng sẽ bị thu hẹp lại. Trong khi đó, mua bán bất động sản hiện nay được sử dụng khá nhiều từ vốn vay ngân hàng.

Dưới tác động kép như trên, cùng với lãi suất huy động từ ngân hàng luôn ở mức cao thị trường bất động sản đã gặp khó khăn, đến nay sẽ càng khó khăn hơn khi tín dụng bị thu hẹp. Điều này sẽ tác động xấu đến thị trường và có nguy cơ đóng băng.

Tuy nhiên, về lâu dài, cả hai chính sách trên đều tốt cho thị trường phát triển bền vững và ổn định hơn. Theo quan điểm của Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, Nghị Định 71 sẽ thanh lọc thị trường, những quy định chặt chẽ sẽ loại khỏi cuộc chơi những doanh nghiệp không có tính chuyên nghiệp cao, năng lực tài chính thấp. Trong ngắn hạn, thị trường có thể chững lại, và có nguy cơ đóng băng trong thời gian ngắn, tuy nhiên, về lâu dài sẽ giúp thị trường minh bạch hơn, phát triển bền vững và ổn định hơn.
K.T

http://cafef.vn/20100819111238147CA35/ap-dung-nghi-dinh-69cp-gia-nha-dat-se-tang-cao.chn
Áp dụng Nghị định 69/CP: Giá nhà đất sẽ tăng cao
Theo các doanh nghiệp, nếu áp dụng Nghị định 69/CP, họ sẽ gặp khó khăn và giá nhà đất sẽ cao



Dù Nhà nước muốn giá nhà đất được kéo giảm ở mức hợp lý để đại bộ phận người dân có chốn an cư, thế nhưng một số chính sách ban hành trong lĩnh vực này đang gặp khá nhiều phản ứng.

Trong đó, chính sách mới nhất là Nghị định 69/CP (ban hành ngày 13-8-2009) về việc thu tiền sử dụng đất theo giá thị trường đối với các doanh nghiệp (DN) khi thực hiện các dự án nhà ở. Có hiệu lực thi hành từ 1/10/2009.

Áp dụng là... phá sản!

Đó là nhận định của các DN kinh doanh nhà đất trên địa bàn TPHCM tại buổi tọa đàm nhằm gỡ vướng cơ chế, chính sách đất đai khi áp dụng Nghị định 69/CP do Hiệp hội Bất động sản TPHCM và các cơ quan chức năng tổ chức chiều 18-8.

Trước đây, khi thực hiện dự án, các DN đóng tiền sử dụng đất dựa theo bảng giá đất hằng năm do UBND TP ban hành (chỉ bằng 20% đến 30% giá thị trường) và tiền bồi thường giải phóng mặt bằng được khấu trừ vào tiền sử dụng đất.

Cách tính này dễ thực hiện đối với cơ quan thu thuế và các DN cũng chủ động trong việc thực hiện kế hoạch kinh doanh, triển khai dự án cũng như thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.

Còn hiện nay, khi áp dụng theo Nghị định 69/CP, việc tính tiền sử dụng đất được căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế theo giá thị trường.

Điều này đã gây không ít khó khăn cho DN kinh doanh bất động sản vì khó ước tính được giá trị đầu tư cho một sản phẩm.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, bức xúc: “Theo quy định hiện nay, các dự án nhà ở kinh doanh phải thỏa thuận thương lượng giá đền bù với dân hoặc bồi thường giải tỏa theo sát giá thị trường, sau đó phải nộp tiền sử dụng đất theo giá thị trường nữa. Như vậy, trên thực tế, DN phải mua đất 2 lần. Điều này cũng đồng nghĩa với việc làm cho giá đất tăng lên trong khi chủ trương chung là giảm giá và bình ổn thị trường nhà đất...”.

Đồng tình với quan điểm này, đại diện Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Sài Gòn Thương Tín Tân Thắng cho rằng nếu áp dụng cứng nhắc theo những quy định mà Nghị định 69/CP đưa ra thì chắc chắn các DN được giao đất có thu tiền sử dụng đất đều bị thiệt hại và có thể... phá sản!

Kiến nghị điều chỉnh

Luật sư Nguyễn Thị Cam cho rằng các quy định hiện nay có một số điểm hạn chế, không tạo ra sự bình đẳng giữa Nhà nước và DN.

“Nếu không sửa quy định mà bắt DN nộp 100% giá đất thị trường là không hợp lý” – luật sư Cam nói.

Theo luật sư Cam, giá đất giao cho DN là giá đất chưa có cơ sở hạ tầng nên không thể thu theo giá đất có cơ sở hạ tầng mà phải thu theo giá đất nông nghiệp.

Luật sư Trương Thị Hòa nói theo quy định, hằng năm, các tỉnh, thành phải ban hành giá đất sát giá thị trường nhưng các địa phương lại không làm được. “Do không có bảng giá đất hằng năm nên mới có chuyện ban hành Nghị định 69/CP. Vì vậy, cần phải tính toán để người dân và DN không bị thiệt hại...”.

Trả lời một số thắc mắc của DN, ông Nguyễn Quốc Chiến, Trưởng Ban Vật giá - Sở Tài chính TPHCM, cho biết các cơ quan chức năng sẽ có những tính toán lại để bảo đảm hài hòa lợi ích cho DN và Nhà nước.

Theo ông Lê Ngọc Khoa, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Công sản - Bộ Tài chính, hiện nay chỉ TPHCM là vướng chuyện này.

“Quan điểm của Chính phủ là tạo điều kiện để DN phát triển chứ không thu theo kiểu “chặt, chém” DN” – ông Khoa khẳng định.

Đại diện Sở Tài nguyên - Môi trường TPHCM cho rằng để giải quyết mâu thuẫn về bảng giá đất nên giá đất sẽ được điều chỉnh để tiệm cận giá thị trường.

Sở Tài nguyên - Môi trường TPHCM sẽ kiến nghị Chính phủ điều chỉnh lại giá thu thuế tiền sử dụng đất khi cách tính hiện nay còn phức tạp.

Theo Kim Long​

Người Lao Động

Bác nào trình cao về vấn đề này mổ xẻ cho anh em đọc với, em sợ các đồng chí nhà báo phân tích còn sơ sài!

Mình có tìm hiểu sơ sơ thì chỉ thấy:
- Hạn chế đầu cơ: Trước khi xong móng thì các hợp đồng góp vốn ko được chuyển nhượng, nên dân đầu cơ sẽ bị chôn vốn lâu giai đoạn này.
- Chủ đầu tư phải mạnh về vốn hơn.

71 lam mất quyền tự do của công dân VN,ng ta có tiền ng ta mua bao nhiều thì chuyện của ng ta,vậy mà lại cấm,thế còn gì gọi là độc lập ,tự do ,dân chủ.

Khi người khổng lồ... lâm bệnh: Phần I - Cái bong bóng nhà đất - chứng khoán
Bài này thuộc sự kiện/chuyên đề: Kiến thức chứng khoán
( Bình chọn: 5 -- Thảo luận: 4 -- Số lần đọc: 3807)
Theo tờ Business Times (Singapore) ra ngày 18/2/2002 giới chức Nhật cho rằng có lẽ trong tương lai đất nước này sẽ phải cần đến sự trợ giúp của Quỹ Tiền Tệ Quốc tế (IMF). Tại sao đầu tàu kinh tế thứ hai trên thế giới nay bỗng trở nên... khốn đốn như vậy?
PHẦN I: CÁI BONG BÓNG NHÀ ĐẤT CHỨNG KHOÁN
Nguồn vốn thành hình trong hai thập niên (1950-1970)
Sau thế chiến thứ hai, nền kinh tế Nhật hoàn toàn kiệt quệ. Tuy nhiên chỉ sau hai thập niên, Nhật không những đã gượng dậy nhanh chóng mà còn trở thành nước xuất khẩu thép và xe hơi lớn nhất thế giới. Hàng hóa Nhật đã bắt đầu tràn ngập thị trường Mỹ từ thập niên 1960. Máy hát, tivi, máy ảnh và xe hơi Nhật với kiểu dáng đẹp, chất lượng cao và giá rẻ đã lần lượt chiếm lĩnh thị trường Mỹ.
Thị trường nhà đất và chứng khoán chuyển mình
Nguồn thu nhập từ xuất khẩu đã tạo nên một lớp nhà giàu mới và người Nhật bắt đầu đổ tiền vào nhà đất. Vào đầu thập niên 1970, một cơn sốt nhà đất ở Tokyo bắt đầu thành hình. Năm 1974, Chính phủ Nhật đã tìm cách chặn đứng cơn sốt bằng cách ban hành một sắc thuế nặng đánh vào lợi nhuận mua bán bất động sản. Phương thuốc này mang lại hiệu quả được... một năm. Giá bất động sản rớt xuống trong năm 1975 nhưng sau đó lại tiếp tục tăng, tuy có chậm hơn. Sắc thuế này lại làm dân Nhật chuyển qua mua bán cổ phiếu và giá cổ phiếu cứ thế mà gia tăng.
Chỉ số Nikkei vào cuối năm 1975 là 4.350. Đến cuối năm 1980 thì lên đến 7.110 và đến cuối năm 1985 tăng lên 13.110, nghĩa là giá chứng khoán đã tăng gấp ba lần trong vòng 10 năm. Nói chung, đến năm 1985 thị trường nhà đất và thị trường chứng khoán đã chín muồi và chỉ chờ đợi để bùng nổ.
Thỏa ước Plaza 1985 buộc Nhật tăng giá đồng yên là ngòi nổ
Từ giữa thập niên 1970, cán cân thương mại Mỹ - Nhật chênh lệch nặng, nhiều công ty Mỹ vì không cạnh tranh nổi với hàng giá rẻ của Nhật, đã đi đến chỗ phá sản. Dân Mỹ phẫn nộ và xuống đường biểu tình chống hàng Nhật tại các thành phố lớn. Vấn đề được nhiều lần đưa ra thảo luận sôi nổi tại Nghị viện Mỹ. Nhiều vị dân biểu đã hăm he cảnh cáo, đòi trả đũa bằng một cuộc chiến tranh kinh tế nếu Nhật không tìm cách ngăn chặn làn sóng xâm lăng hàng hóa vào đất Mỹ.
Trước áp lực của Mỹ, sau cùng thì Nhật đành phải nhượng bộ. Tại một cuộc hội nghị nhóm ở khách sạn Plaza New York vào năm 1985, Nhật đồng ý tăng giá đồng yên để hàng Nhật vào thị trường Mỹ sẽ không còn rẻ như trước.
Nhật hạ lãi suất đưa đến cơn sốt nhà đất
Trong hai năm 1986-1987 đồng yên bắt đầu tăng giá so với đô la Mỹ, tuy nhiên vẫn chưa làm giảm ngay cán cân thương mại thâm thủng về phía Mỹ. Lý do chính là vì các công ty Mỹ chuyên sản xuất hàng tiêu dùng hầu như đã bị "đốn ngã" trước đó nên không kịp trở tay. Hàng Nhật nay tuy đắt hơn, nhưng người tiêu dùng đã quen và lại không tìm được hàng nội địa tương xứng nên đành tiếp tục... cắn răng mua!
Đồng yên cứ tiếp tục tăng và vượt cao hơn dự tính của mọi người. Điều này khiến Bộ Tài chính Nhật đâm ra hốt hoảng vì ngại lượng xuất khẩu có thể đột ngột giảm nặng và đưa nền kinh tế Nhật đến chỗ suy thoái. Trước viễn cảnh này, Nhật quyết định hạ lãi suất ngân hàng xuống mức thấp nhất là 2,5%/năm. Ngoài việc giúp kềm giá đồng yên, Chính phủ Nhật muốn tìm cách tung tiền vào thị trường, giúp các công ty vay dễ dàng để bành trướng sản xuất, đồng thời khuyến khích dân chúng vay tiền để mua sắm, hầu kích thích nền kinh tế nội địa.
Than ôi, lượng tiền khổng lồ ấy đã không đi vào sản xuất và tiêu thụ mà lại chạy vào chỗ khác! Với lãi suất quá thấp, dân chúng ùn ùn vay tiền... đổ vào bất động sản. Giá đất đã cao, nay lại được dịp tăng nhanh hơn nữa, nhất là sau khi Chính phủ tuyên bố thành phố Tokyo cần có thêm nhiều cao ốc để trở thành một trung tâm tài chính thế giới, cạnh tranh với New York.
Khi những tay đầu cơ nhập cuộc, giành nhau mua đất xây cất thì cơn sốt nhà đất bùng nổ. Chỉ trong vòng 10 năm kể từ 1988, giá đất tại khu trung tâm Tokyo đã tăng 200 lần! Cơn sốt nhà đất lan tràn khắp nước Nhật và ngay cả những nông dân cũng phút chốc trở thành triệu phú... trên giấy tờ! Hơn 60% dân Nhật đều có nhà riêng và mọi người đều cảm thấy giàu có.
Với giá đất tăng vọt và đồng yên lên cao, danh sách những tỉ phú giàu nhất thế giới nay bỗng thấy toàn là người Nhật đứng đầu sổ, mà đặc biệt là chủ nhân các công ty bất động sản. Những ngân hàng và tập đoàn lớn nhất thế giới cũng là của Nhật. Người Nhật thấy mình trở nên giàu có, họ tung tiền ra mua các công ty Mỹ, các hãng phim lớn, các cao ốc danh tiếng, nông trại, sân golf, các tác phẩm hội họa nổi tiếng... Dường như có một dạo mà hầu như mọi tòa nhà cao tầng ở Los Angeles đều nằm trong tay các chủ nhân người Nhật. Người ta còn tính ra rằng toàn bộ bất động sản ở Nhật lúc bấy giờ trị giá gấp bảy lần ở Mỹ và nếu muốn thì Nhật có thể bỏ tiền ra mua... cả nước Mỹ.
Thị trường chứng khoán nổi sóng!
Với giá nhà đất tăng vùn vụt, các công ty và người đầu tư lại tiếp tục dùng nhà đất làm vật thế chấp vay tiền đổ vào thị trường chứng khoán khiến giá cổ phiếu cũng từ đó leo thang. Luật kế toán Nhật cho phép các công ty coi só gia tăng giá trị đất như là tiền lời hoạt động, do đó trong thời gian này công ty Nhật nào cũng làm ăn có lời khủng khiếp, khiến giá cổ phiếu liên tục tăng vọt. Từ đó, các công ty này lại tiếp tục vay tiền ngân hàng và phát hành trái phiếu với phân lãi quá thấp! Cứ thế mà cái vòng xoáy tăng dần...
Từ trên "tháp ngà" nhìn xuống, Bộ Tài chính Nhật tự cảm thấy... hài lòng cho rằng mình đã có công đóng góp vào cái "phép lạ" này và tiếp tục tạo điều kiện để kéo dài tình trạng này. Trong thâm tâm, không riêng gì Bộ Tài chính mà tất cả dân Nhật đều cho rằng sự phồn thịnh của Nhật là điều thực sự không thể chối cãi được. Thật vậy, khi thị trường chứng khoán Mỹ sụp đổ vào tháng 10/1987 thì thị trường chứng khoán Nhật không bị dao động mạnh như ở các nước khác. Sự kiện này khiến Bộ Tài chính tiếp tục tin rằng chính sách họ đã chọn là đúng. Do đó lãi suất được tiếp tục duy trì ở mức thấp nhất trong lịch sử.
Hễ giá cổ phiếu còn gia tăng thì dân Nhật vẫn còn sung sướng. Đối với hàng triệu người Nhật thì việc mua bán cổ phiếu nay trở thành một thú tiêu khiển trong lúc nhàn rỗi. Mối quan tâm chính của người Nhật lúc bấy giờ là... đổ tiền vào đâu? Đất đai, cổ phiếu, sân golf, hay các bức tranh quý?
Đến cuối năm 1989, chỉ số Nikkei tăng vọt đến 38.916, nghĩa là lại tăng lên ba lần chỉ trong vòng bốn năm kể từ 1985. Vào năm 1989, giá trị của các công ty trên thị trường chứng khoán vượt quá 7.000 tỉ đô la Mỹ và mọi người dự tính con số này sẽ tiếp tục tăng đều khoảng 800 tỉ đô la Mỹ mỗi năm. Người Nhật cho rằng nước mình đang chuyển từ một nước sản xuất thành một nước chuyên về các hoạt động tài chính cao cấp và Tokyo rồi đây sẽ đầy dẫy nhà chọc trời như New York, với sự phồn thịnh kéo dài không dứt.
Ngân hàng tiếp tục... đổ dầu vào lửa
Mặc cho mọi người đã vay hết mức, ngân hàng vẫn tiếp tục tìm đủ mọi cách để cho vay thêm. Họ sẵn sàng "giúi" tiền cho các công ty vay mà không cẩn thận nghiên cứu khả năng trả nợ vì cho rằng hễ có đất làm vật thế chấp thì xong cả. Tuyệt nhiên không ai cần tìm hiểu xem công ty có cần thêm tiền không và vay để làm gì! Hàng trăm ngàn công ty nhỏ của Nhật, vốn là cái cột sống của nền kinh tế Nhật, nay bỗng trở thành những "miếng mồi ngon" của ngân hàng và được săn đón, chào mời những món tiền khổng lồ dù họ không cần.
Để bảo đảm là người vay có thể trả nợ thì điều quan trọng là phải giữ cho giá bất động sản tiếp tục gia tăng. Nhiều ngân hàng, do đó, đã trực tiếp góp phần duy trì cái bong bóng này. Tài trợ cho một khách hàng mua một miếng đất với giá 50 triệu đô la Mỹ tuần này thì tuần sau họ lại có lại có thể tài trợ cho người khác mua miếng đất đó với giá 60 triệu đô la Mỹ. Đến tháng sau thì cũng chính ngân hàng này giúp người khác vay tiền để mua miếng đất đó với giá 65 triệu đô la Mỹ, và cứ thế mà giá đất tiếp tục gia tăng. Nhìn ở ngoài vào, người ta cứ tưởng đất lên giá một cách tự nhiên, nhưng thực sự đằng sau hậu trường thì tất cả đều do ngân hàng giật dây.

Võ Tá Hân - Cánh hoa trước gió, 03/2002.​

var strTitle = document.title;var strUrl = document.URL;document.write("");document.write("");document.write("");
Khi người khổng lồ... lâm bệnh: Phần II - Tức nước vỡ bờ
( Bình chọn: 4 -- Thảo luận: 1 -- Số lần đọc: 2915)

PHẦN II: TỨC NƯỚC VỠ BỜ
Dấu vết rạn nứt
Qua năm 1989 thì người ta bắt đầu cảm thấy có một sự gì bất ổn khi việc giá đất gia tăng khủng khiếp đã đưa đến một hố cách biệt lớn giữa người có nhà và kẻ chưa mua được nhà. Những người may mắn tậu nhà trước khi giá đất tăng vọt nay bỗng trở nên giàu sụ. Kẻ chưa nhập cuộc thì mua được một ngôi nhà dường như là một giấc mộng ngày càng vụt xa tầm tay vì nếu vay được tiền thì thời gian trả nợ phải kéo đến... 100 năm!
Nhìn vào bảng quyết toán của các công ty, nếu loại bỏ đi số gia tăng do bất động sản thì từ năm 1980 đến 1989, lợi nhuận từ hoạt động chính của công ty thực sự chỉ tăng khoảng 2% một năm mà thôi. Hầu như tất cả tiền công ty vay thêm đều được đổ vào mua cơ sở văn phòng mới hoặc mua cổ phiếu các công ty khác. Và công ty khác này lại cũng vay tiền để mua cổ phiếu của các công ty khác nữa, nói chung là mọi người chỉ... mua cổ phiếu của nhau và điều này không đóng góp gì vào sự phát triển kinh tế cả. Giá chứng khoán cũng như giá nhà đất, cứ thế mà lên cao đến chóng mặt.
Bộ tài chính can thiệp
Cuối tháng 12/1989, chỉ số Nikkei lên đến gần 39.000, một mức cao chưa hề thấy. Tuy nhiên, bước sang ngày đầu năm 1990 thì giá chứng khoán bắt đầu giảm và cứ thế mà đổ dốc sau khi Bộ Tài chính quyết định can thiệp bằng cách ra chỉ thị buộc các ngân hàng hạn chế cho vay để mua bất động sản.
Không khác một đoàn xe hơi đang chạy hết tốc độ mà chiếc xe của Bộ Tài chính dẫn đầu lại thắng gấp, thế là cả đoàn đều đâm vào nhau dồn cục. Biện pháp chống đầu cơ này đã đột ngột làm nổ cái bong bóng, chấm dứt ngay cơn sốt nhà đất. Những dự án xây cất khổng lồ đều bị bỏ ngang. Thế chấp ngân hàng thoáng chốc trở nên vô giá trị. Giá cổ phiếu cũng theo đó mà sụp đổ nhanh chóng.
Nền kinh tế Nhật bắt đầu khựng lại từ năm 1992, khiến các ngân hàng, công ty bảo hiểm và công ty môi giới cổ phiếu bị ảnh hưởng trầm trọng. Dưới áp lực của Mỹ, đồng yên vẫn được tiếp tục nâng cao và chỉ trong vàu tháng đầu năm 1993 lại tăng 15% so với đô la Mỹ khiến hàng Nhật tiếp tục trở nên đắt hơn nữa. Tuy vậy, mối quan hệ Mỹ - Nhật vẫn còn gay gắt vì cán cân thương mại giữa hai nước vẫn không hề thay đổi mấy.
Mọi người tìm cách che giấu lỗi lầm
Vấn đề đã xấu lại càng trở nên tệ hơn khi giới chức có thẩm quyền đã cùng tìm cách che giấu sự thật. Trong suốt 5 năm trời, Bộ Tài chính và các ngân hàng dường như đã có "một thỏa thuận ngầm" tránh không công bố mức nợ xấu vì ngại dân chúng hoảng sợ mà rút tiền ra khỏi ngân hàng. Số nợ xấu của các công ty, do đó được kín đáo chuyển vào những tài khoản nợ "đặc biệt" qua những phương cách kế toán tài tình.
Nhiều tập đoàn lớn lại còn trả tiền cho những băng đảng gọi là sokaiya. Tại các cuộc họp hội đồng cổ đông hàng năm, hễ có ai đặt những câu hỏi khó trả lời thì nhóm sokaiya sẽ la ó om sòm đòi hỏi cuộc họp tiếp tục mà không cần giải thích vì... làm mất thời giờ. Mặc cho những dấu hiệu bất thường quá hiển nhiên trong sổ sách, các đoàn thanh tra cũng không hề đưa ra ánh sáng và các kiểm toán viên cũng đều ngậm miệng.
Mối liên hệ mật thiết giữa các viên chức công ty và chính phủ bắt đầu từ những năm thịnh vượng trước đây, giờ lại tiếp tục và mọi người cùng cố gắng che giấu lỗi lầm cho nhau. Các thành viên trong hội đồng quản trị hầu như được coi là các lãnh chúa thời nay, và một khi lãnh chúa có lầm lỗi thì công ty phải ráng bảo vệ bằng mọi cách. Cứ thế mà mọi người đều cố tìm cách che giấu sự thật cho tới cùng!
Tức nước vỡ bờ!
Với tình hình kinh tế của các nước châu Á bước vào giai đoạn khó khăn thì việc che giấu sự thật không còn dễ dàng và sau cùng thì những thủ đoạn lừa đảo đều bị phơi bày. Năm 1997, nhiều đoàn thanh tra chính phủ được đưa đến các công ty chứng khoán lớn nhất và sau đó các công ty này bị truy tố là đã hố lộ, nâng giá cổ phiếu giả tạo và che giấu nợ. Sanyo Securities, công ty môi giới cổ phiếu lớn nhất, tưởng rằng họ sẽ được chính phủ trợ giúp để trả những món nợ khổng lồ, lại là công ty đầu tiên gặp thất vọng! Ngày 3/11/1997 Sanyo Securities tuyên bố phá sản. Cũng trong tháng 11, Yamaichi Securities, một công ty chứng khoán có uy tín được thành lập hơn 100 năm, cũng tuyên bố đóng cửa sau khi chính phủ khám phá là họ đã che giấu một số nợ khổng lồ. Hình ảnh ông Tổng giám đốc của Yamaichi Securities khóc sướt mướt, dập đầu xin lỗi trước ống kính truyền hình được truyền khắp thế giới.
Ngân hàng Nhật sụp đổ
Sau các công ty chứng khoán thì đến lượt ngân hàng. Bốn ngân hàng đầu tiên, trong đó có ngân hàng Kỹ nghệ Nhật đã từng góp phần tái thiết nước Nhật sau thế chiến, bị buộc phải đóng cửa cũng chỉ vì những món nợ bất động sản khổng lồ không trả được. Mỗi ngân hàng sụp đổ lại kéo theo cả ngàn công ty, kể cả những công ty đang hoạt động tốt vì không thể trả lại số tiền vay ngay lập tức.
Để trả nợ ngân hàng thì các công ty buộc phải bán bớt đất đai, tuy nhiên mảnh đất mang ra thế chấp nay chỉ còn một phần ba giá trị thôi. Để sống sót, họ phải sa thải nhân công đến mức tối đa. Chỉ trong một năm sau đó, 17.000 công ty đã phá sản và số người mất việc gia tăng khủng khiếp. Sự sụp đổ đến quá nhanh khiến mọi người đều kinh ngạc. Một cựu tổng giám đốc tập đoàn lớn phải than rằng: "Chúng tôi không thể tưởng tượng được là làm ăn trong thị trường kinh tế tự do lại khủng khiếp đến như vậy. Sự sụp đổ đã đến quá nhanh".
Các viên chức Bộ Tài chính cũng nhìn nhận một cách chua chát là họ không thể nào ngờ được rằng bất động sản ở Nhật lại có thể mất giá đến 70% chỉ trong gần tám năm. Họ cho rằng lỗi của mình là đã quá yếu vì đã không dám chọn những quyết định can đảm, liều lĩnh đúng mức.
Thế là thoáng chốc mọi việc đều đổi ngược. Những công nhân trước đây đã từng xây nhà cao tầng đóng góp vào cái công tác, nay sống vất vưởng ngoài đường. Những công ty đã từng trả những món tiền khổng lồ để mua tranh quý nay phải bán tống bán tháo chúng đi. Tòa nhà Rockefeller ở New York lại trở về tay người Mỹ và giá đất Tokyo hạ tới 90%. Người Nhật chợt khám phá ra một điều là thực sự họ chưa hiểu rõ kinh tế thị trường và thiếu kinh nghiệm, vì lâu nay đã được chính phủ bảo bọc qua những luật lệ và hệ thống cứng nhắc. Cái lâu đài kinh tế và sự thành công của họ dường như chỉ là ảo ảnh.
Là một người Nhật thì nói vắn tắt, nếu bạn mua một ngôi nhà trị giá 1 triệu đô la Mỹ cách đây 10 năm thì giờ đây ngôi nhà ấy chỉ đáng giá khoảng 300.000 đô la Mỹ. Bán ra thì không đủ để trả nợ vì thế ngân hàng cũng không nỡ xiết. Bạn cũng không dám thay dổi công việc, donhj nhà đi xa vì nếu phải bán nhà thì kẹt, do đó ai cũng chỉ mong được giậm chân tại chỗ và tháng tháng cố gắng trả tiền lãi. Nếu không may bị mất việc thì quả là một thảm họa cho gia đình. Nếu đã mua cổ phiếu thì số phận cũng không khá hơn vì tính ra từ năm 1990 chỉ số Nikkei ở mức 39.000 đến tháng 2/2002 chỉ số Nikkei ở mức 10.093, mất khoảng 74% trị giá, nghĩa là mua 1 triệu đô la Mỹ thì nay chỉ còn 260.000 đô la Mỹ.
Phải "gỡ rối nên kinh tế" ra sao đây? Đó là một vấn đề cực kỳ rắc rối mà nhiều nội các Nhật đã cố gắng trong những năm vừa qua cũng vẫn chưa tìm được lối thoát. Hàng loạt biện pháp đã được thử nghiệm nhưng đều thất bại. Hàng tỉ đô la đã được đổ vào thị trường nhằm vực dậy nền kinh tế nhưng đều vô hiệu mà lại khiến chính phủ mang thêm nợ. (Tổng số nợ quốc gia lên đến 666.000 tỉ yên, chiếm 140% của tổng sản phẩm quốc gia - GNP). Trong lúc đó vì lý do sống còn, các công ty Nhật vẫn liên tục chyển các bộ phận sản xuất của họ ra nước ngoài để giảm chi phí sản xuất và hiện tượng khoét rỗng cơ cấu kinh tế này khiến số thất nghiệp trong nước tiếp tục gia tăng.
Chính phủ Mỹ trước đây luôn thúc đẩy Nhật tăng trị giá đồng yên, nay cũng đành phải "làm ngơ" để cho người bạn đồng minh của mình phá giá đồng yên. Việc đồng yên mất giá sẽ giúp hàng Nhật cạnh tranh được, nhưng lại đưa đến những vấn đề nhức nhối khác. Trước tiên là những nhà đầu tư nước ngoài đều muốn rút tiền ra khỏi thị trường Nhật. Kế đó thì những người bạn láng giềng như Trung Quốc có thể sẽ nóng mặt "trả đũa" bằng cách phá giá đồng tiền của mình, đưa đến những ảnh hưởng dây chuyền lớn, nhất là đối với các nước châu Á.
Riêng ở Nhật thì hậu quả của cái bong bóng vỡ vượt xa lĩnh vực kinh tế. Nó bắt người Nhật xét lại toàn bộ hệ thống đã giúp mình thành công trong bao nhiêu năm. Chính phủ Nhật đã lên tiếng báo động về nhu cầu cần cải tổ toàn bộ hệ thống từ kỹ nghệ, quản lý, chính trị và giáo dục. Tuy nhiên, người dân Nhật nay trở nên hoài nghi và không còn biết tin vào ai nữa.
Hoạt động ngân hàng, bất động sản, và cổ phiếu là những động cơ chính của một nền kinh tế, mà nếu không biết quản lý một cách khéo léo thì không khác gì đưa toàn bộ nền kinh tế... leo lưng cọp mà không biết đường xuống. Nói chung thì cái gì thái quá cũng đều có hại. Ngân hàng không thể được coi như là những công ty chuyên "buôn bán tiền" với mục đích duy nhất là hoàn toàn sống vì lợi nhuận, mà cần phải được quản lý để nhận thức trách nhiệm hầy góp phần trong việc điều tiết, không để giá nhà đất cũng như cổ phiếu lên xuống thất thường. Thị trường đất đai, chứng khoán cũng không thể để biến thành những "sòng bạc" khổng lồ vì cái lợi cho một nhóm nhỏ. Và cái hào nhoáng ngắn hạn sẽ không thể nào trả giá được cho những hậu quả khôn lường cho tập thể trong tương lai.