VEF_Ước tính nghĩa vụ tiềm tàng (Nợ tiềm tàng)!

Phải thừa nhận văn phong chủ nhận chủ top này có Tầm chứ ko đơn giản, nhưng có Tâm hay không lại là chuyện khác ? ko bàn về con số chỉ gia cát dự câu chuyện như sau :

1. Vic, và Mr Vượng tầm như thế nào ai cũng biết, tuyệt chiêu của Đại Gia là mua rẻ đất nhà nước BOT, cổ phần thâu tóm vv rồi xẻ đất làm dự án ( Roy, time vvvv) kiếm siêu lợi nhuận. Vụ VEF này là dự án siêu kinh điển vì nó là đất vàng còn rất ít ==> Vây thì đừng lo thay các anh về thuế phải nộp bao nhiêu, eps bao nhiêu, lợi nhuận có ổn ( quá ổn anh mới làm, nhiều thằng muốn làm mà ko đủ tầm ) ngồi mà tính liệu bài toán kinh tế ổn ko trong khi đại gia xơi đất vàng thì chỉ có hai khả năng, 1 là cố tinh ko hiểu, hoặc là quá ***

2. Em VEF đã và sẽ HOT : Hàng Hot thì đương nhiên là nhiều thằng muốn chén, bằng tất cả các chiêu trò để có thể đu bám chấm mút, có cả thằng ăn thằng lao vào đạp, phức tạp cũng dễ hiểu

3. Tất cả các thánh thủ, cao thủ, thấp thủ, chém thủ, đạo đức thủ, khi lập pic ,hoạc comment kỳ côgn , liên tục chỉ khi đang rất quan tâm, hoặc có quyền lợi ( mua, bán cổ ) không có thèng dỗi hơi nào mất thời gian sửu nhi vô ích. Chua rõ bác chủ pic muốn thế thiên hành đạo giúp bà con hay quan tâm mua mà lưỡng lự

4. F319 dù giờ toàn spam nhưng cũng là chỗ để quan sát tâm lý thị trường cực tốt, các cao thủ kiểu gì cũng tham gia, bác chủ pic thì nich mới cong, vậy là newbia chăng ?

Chốt lại, đầu tư hay đầu cơ cổ phiếu nào đó đều rất tốt, nhưng cố ý tung tin đểu như cao thủ Binhminh gì đó lập pic cảnh báo dự án bị bán chỉ còn vỏ, thì đích thị là tiểu nhân thất đức , hại doanh nghiệp, hại nhỏ lẻ, làm sói mòn lòng tin, kết cục là hại thị trường chưgns khoán việt nam , hại đất nước.
Theo luật nhân quả thì quý vi sớm gánh nghiệp báo, đời mình, đời con, đời cháu. Đôi dòng chia sẻ tới các thánh thủ đội lái đang ngày đêm hút máu bà con.

Riêng VEF khi chưa chính thức ra tin thì vẫn là mua bán bằng kỳ vọng, niềm tin, số liệu cũng là kỳ vọng nhưng Cơ và nguy thế nào cũng khá rõ rồi, nếu bác chủ pic đưa ra số liệu ( dự kiến ) chứng tỏ giá 80 là cao thì hoàn toàn welcome, nhưng thông tin hiện tại thì có vẻ có mùi đó[/QUOTE]



Bác nói hay!

Phải thừa nhận văn phong chủ nhận chủ top này có Tầm chứ ko đơn giản, nhưng có Tâm hay không lại là chuyện khác ? ko bàn về con số chỉ gia cát dự câu chuyện như sau :

1. Vic, và Mr Vượng tầm như thế nào ai cũng biết, tuyệt chiêu của Đại Gia là mua rẻ đất nhà nước BOT, cổ phần thâu tóm vv rồi xẻ đất làm dự án ( Roy, time vvvv) kiếm siêu lợi nhuận. Vụ VEF này là dự án siêu kinh điển vì nó là đất vàng còn rất ít ==> Vây thì đừng lo thay các anh về thuế phải nộp bao nhiêu, eps bao nhiêu, lợi nhuận có ổn ( quá ổn anh mới làm, nhiều thằng muốn làm mà ko đủ tầm ) ngồi mà tính liệu bài toán kinh tế ổn ko trong khi đại gia xơi đất vàng thì chỉ có hai khả năng, 1 là cố tinh ko hiểu, hoặc là quá ***

2. Em VEF đã và sẽ HOT : Hàng Hot thì đương nhiên là nhiều thằng muốn chén, bằng tất cả các chiêu trò để có thể đu bám chấm mút, có cả thằng ăn thằng lao vào đạp, phức tạp cũng dễ hiểu

3. Tất cả các thánh thủ, cao thủ, thấp thủ, chém thủ, đạo đức thủ, khi lập pic ,hoạc comment kỳ côgn , liên tục chỉ khi đang rất quan tâm, hoặc có quyền lợi ( mua, bán cổ ) không có thèng dỗi hơi nào mất thời gian sửu nhi vô ích. Chua rõ bác chủ pic muốn thế thiên hành đạo giúp bà con hay quan tâm mua mà lưỡng lự

4. F319 dù giờ toàn spam nhưng cũng là chỗ để quan sát tâm lý thị trường cực tốt, các cao thủ kiểu gì cũng tham gia, bác chủ pic thì nich mới cong, vậy là newbia chăng ?

Chốt lại, đầu tư hay đầu cơ cổ phiếu nào đó đều rất tốt, nhưng cố ý tung tin đểu như cao thủ Binhminh gì đó lập pic cảnh báo dự án bị bán chỉ còn vỏ, thì đích thị là tiểu nhân thất đức , hại doanh nghiệp, hại nhỏ lẻ, làm sói mòn lòng tin, kết cục là hại thị trường chưgns khoán việt nam , hại đất nước.
Theo luật nhân quả thì quý vi sớm gánh nghiệp báo, đời mình, đời con, đời cháu. Đôi dòng chia sẻ tới các thánh thủ đội lái đang ngày đêm hút máu bà con.

Riêng VEF khi chưa chính thức ra tin thì vẫn là mua bán bằng kỳ vọng, niềm tin, số liệu cũng là kỳ vọng nhưng Cơ và nguy thế nào cũng khá rõ rồi, nếu bác chủ pic đưa ra số liệu ( dự kiến ) chứng tỏ giá 80 là cao thì hoàn toàn welcome, nhưng thông tin hiện tại thì có vẻ có mùi đó[/QUOTE]


Các bác chỉ nói đến cơ, tôi thấy hơi phiến diện nên thảo luận thêm phần nguy thôi.
Giá cao hay thấp là do cung cầu & kỳ vọng, tôi không bàn.
Về EPS, tôi đã trả lời về vấn đề này rồi, bác xem lại các comment của tôi.

Có đọc lại hai topic phản biện VEF bác lập, chỉ thấy dùng kiến thức tài chính để phản biện chung chung chứ cũng ko có cơ sở số liệu nào cả, tuyệt nhiên ko thấy số liệu nào đánh giá được giá hiện tai hay giá kỳ vọng quá cao

Rất muốn có pic có tầm và tâm đúng kiểu phản biện nhưng xin lỗi Bác em vẫn đánh giá bác có trình nhưng chính xác là vạch lá tìm sâu và chưa thấy sâu nào để doạ, chứ ko hẳn là phản biện về nguy cơ

Thanks Bác vì thông điệp đã quá rõ, em nó giờ đang ngày một Hot hơn , riêng hai cái dòng màu đỏ vẫn hơi thắc mắc

Dù sao cũng giúp bác spam top lên tragn , Fair nhé . Một khi em nó ngon thì chim khó phết đấy

Chào bác,
hôm trước tôi có nhắc đến bác trong thớt kia cũng chỉ là suy nghĩ thoáng qua khi đọc bài viết của bác, việc tìm hiểu bác làm việc cho ai, vì mục đích gì đối với tôi mà nói là những việc xa xỉ không cần thiết... quỹ thời gian hạn hẹp của tôi không cho phép tôi làm những việc vụn vặt như vậy. Thế nên bác cũng không phải mất công thanh minh với tôi làm gì, bác là ai thì chỉ mình bác biết rõ nhất... Bài phân tích của bác, dù những người viết được như bác cũng không phải là quá hiếm, nhưng trong cái chợ tạp nham f319 này thì nó lại là 1 hiện tượng lạ, vậy nên bảo bác làm cho tổ chức thì có vẻ hơi oan cho bác, nhưng nghe bác tự nhận mình là nhỏ lẻ đi tìm kiếm sự rõ ràng thì lại càng không hợp lý bác ạ...
Hy vọng được học hỏi thêm nhiều điều nữa từ bác. Chúc bác sớm đạt được mục đích của mình.

Thôi, nhận hết là a e 1 nhà vef đi các bác ơi, hi

Chào các bạn.

Có bác Huy Khoa có 1 bài định giá về VEF khá công phu, chi tiết tại link dưới.
http://f319.com/threads/dinh-gia-ve...han-tang-cac-vefers-trung-thanh.778431/page-3
Tôi có hẹn sẽ comment bài phân tích này, tối nay mới thực hiện được lời hẹn. Tôi xin phép copy bài vào topic này để các bạn tiện theo dõi.

=====================================================================
Chào bác Huy Khoa,

Trước tiên tôi thành thật xin lỗi bác do đã lỡ hẹn phản hồi tối qua, làm bác phải mất công chờ đợi.
Trưa qua đi dự tân gia đồng nghiệp, tôi có hơi quá chén nên không còn đủ tỉnh táo để phân tích & post bài.

Tôi xin phép được copy nguyên bài viết của bác và sẽ thêm các phần comment chữ màu đỏ của tôi để bác và mọi người cùng tiện theo dõi.
Tôi xin nói thêm, đây không hẳn là 1 bài phản biện đúng sai, mà chủ yếu là các phân tích, phản hồi chuyên sâu về kiến thức tài chính kế toán để bài phân tích của bác thêm sâu sắc và chặt chẽ.
Kiến thức là vô tận đặc biệt kiến thức về tài chính kế toán rất phức tạp, đặc thù nên có thể các phản hồi của tôi chưa chính xác, rất mong bác và các thành viên khác của F319 cũng thảo luận để tôi được hoàn thiện mình.

Thân,
Lavie13.

============================================================
Định giá VEF với tầm nhìn trung - dài hạn ! (Tặng các cổ đông trung thành của VEF)


Do đã hứa hẹn với các bạn VEFers nên hôm nay kết thúc nhiệm sở nán lại gần tiếng đồng hồ để viết tặng các bạn. Đồng thời hôm rồi cũng có người gửi cho tôi đường link bài viết của bạn @@Lavie13 về VEF :http://f319.com/threads/vef_uoc-tinh-nghia-vu-tiem-tang-no-tiem-tang.759781/ với lời thách đố phản biện, nên hôm nay nhân tiện viết luôn và tag lavie13 vào theo yêu cầu của chính bạn đó.

Tôi không có ý định phản biện toàn bộ bài của bạn @@Lavie13 cũng như chưa bao giờ muốn public những phân tích đi sâu, mang tính chuyên môn lên diễn đàn ảo vốn chỉ nổi danh chuyên với mục đích lùa gà này , nhưng hôm nay sẽ chia sẻ chân thành với các bạn vì trc giờ chưa bao giờ nhìn thấy topic nào mọi thành viên chân thành như ở topic của thangnd. Tôi sẽ đưa ra một cách nhìn cân bằng hơn giữa bạn @@thangnd9780 và bạn @@Lavie13 và chi tiết hơn về mặt kế toán, phân tích tài chính doanh nghiệp để giúp mọi người nhìn nhận rõ hơn về thứ mà chúng ta đang đầu tư nhé.

I/ Phân tích 03 dự án Giảng Võ, Mễ Trì và Cổ Loa của VEF thuộc giai đoạn I với những thông tin đã được công bố chính thức.

Trong một mức độ cho phép, tôi sẽ chỉ cho các bạn thấy bài toán tài chính của dự án đứng trên giác độ của chính doanh nghiệp cũng như toan tính và tầm nhìn trung-dài hạn của họ

Bài toán này sẽ tính toán trên cơ sở NPV thuần chứ không theo cách tính EPS của các bạn vì vòng đời dự án dài tính theo nhiều năm mà các bạn gộp hết ln nhiều năm vào EPS thì chưa hoàn toàn chính xác. Ngoài ra, phương pháp tính sẽ theo tiêu chí thận trọng nhất bằng cách lược bỏ lợi nhuận nhiều nhất có thể, không tính đến hay dựa trên các case lạc quan nhất bởi những tin chưa chính thức để phòng ngừa tất cả mọi tình huống xấu nhất có thể xảy ra đối với doanh nghiệp. Như vậy, bạn @@Lavie13 đã hài lòng chưa?

1. Các dữ liệu đầu vào cho phân tích.

Có những số liệu và thông tin tôi không được phép public nên sẽ sử dụng luôn dữ liệu tạm chấp nhận được từ ngay trong 2 topic về VEF được dẫn chiếu ở đây của @@thangnd9780 và @@Lavie13 như sau:

1.1. Lợi nhuận từ dự án 6.8ha Giảng Võ sẽ đem lại cho VEF 13.000 tỷ sau thuế (có chỗ tính ra con số 15.000 tỷ hay 1 tỷ Usd nhưng tôi chọn con số nhỏ nhất cho an toàn) .

1.2. Lợi nhuận từ 115ha Mễ Trì :28.000 tỷ, tuy nhiên theo thông báo mới nhất dự án Nam Đại lộ Thăng Long trong giai đoạn I chỉ có 37ha nên tính lại lợi nhuận khoảng 9.000 tỷ

1.3. Tổng kinh phí xây dựng Trung tâm Hội chợ Triển lãm quốc tế của Dự án Cổ Loa 300ha theo lavie13 là : 40.000 tỷ dựa trên dữ liệu so sánh với tổng vốn đtu Bảo tàng Hà nội mà bạn lavie13 lấy ra tham chiếu. Tuy nhiên, với lý do quỹ đất Cổ Loa sạch, rẻ hơn đất Mỹ Đình khi xây Bảo tàng Hà nội nên tôi chiết khấu chi phí mà bạn tính theo hệ số 10%. Tổng chi phí chấp nhận được là : 36.000 tỷ, đây là con số khá chính xác với tổng kinh phí 36.000 tỷ dự toán mà VEF vừa công bố. Tuy nhiên, trước mắt năm 2016 mới chỉ làm giai đoạn I : Xây dựng trung tâm TL và khu phụ trợ 100 ha với dự toán 15.000 tỷ và dự án 200ha chưa có qđịnh chính thức tgian khởi công nên tạm thời chưa tính đến trong giai đoạn này .

Lavie13:
Chi phí xây dựng chỉ riêng triển lãm quốc tế tại Cổ Loa tôi ước tính dựa trên GFA đã công bố là 40.000 tỷ, không bao gồm chi phí xây dựng các hạng mục khác như khách sạn, tòa nhà văn phòng hay giai đoạn 2.

Tôi lưu ý thêm là ước tính số 40.000 tỷ là theo ước tính của tôi dựa trên các công trình đã hoàn thành, còn số liệu VEF đưa ra nhỏ hơn tôi không biết cách ước tính thế nào nên không comment.
http://f319.com/threads/vef_uoc-tinh-nghia-vu-tiem-tang-no-tiem-tang.759781/

Như vậy, tổng dự trù kinh phí trong việc xây dựng và phát triển giai đoạn I chỉ khoảng: 31.000 tỷ thay vì 52.000 tỷ như nhiều bạn lo lắng và nghi ngại sợ vượt quá khả năng tài chính của Vingroup và VEF

1.4. Khả năng lớn là VEF sẽ tăng vốn lên gấp 3 lên 4900 tỷ để có vốn đối ứng thực hiện 3 dự án này trong giai đoạn I.

1.5. Chi phí tài chính cho riêng dự án Cổ Loa I cho đến khi hoàn thành vào năm 2018 cho thật xông xênh tối đa khoảng 1000 tỷ ( VEF sẽ vay cho cả 3 dự án giai đoạn I khoảng 10.000 tỷ, ls trung hạn khoảng 6%/năm - xem ở phần cuối)

Lavie13:
1000 tỷ cho 3 năm với lãi suất 6%/năm è số vay trung bình 1 năm là 1000/3/6% = 5.556 tỷ.

So với tổng chi phí dự án khoảng 36.000 tỷ như ước tính phía trên thì số tiền vay 5.556 tỷ là không đủ để thực hiện dự án. Mặt khác, VEF khó có thể vay với lãi suất 6%, đặc biệt trong xu hướng lãi suất đang tăng như hiện tại. Với tỷ lệ gearing cao như của VEF, lãi suất hợp lý cho giai đoạn 2017 – 2018 là từ 9-10%.

Lưu ý thêm là dự án Triển lãm Cổ loa sẽ không có tiền đặt cọc từ người mua nhà nên phải finance bằng vốn chủ và vốn vay.

2. Các vấn đề liên quan đến dự án xây Trung tâm Hội chợ Triển lãm quốc tế Cổ Loa.

Bạn lavie13 nói rằng việc bỏ vốn xây dựng Trung tâm Triển lãm là nghĩa vụ của VEF chứ không phải của VIC là hoàn toàn đúng nên giá vốn VIC bỏ ra mua VEF không phải là 40k mà cũng chỉ như các cổ đông đấu giá mà thôi . Điều này @@thangnd9780 nên lưu ý.

Tuy nhiên, lavie13 chỉ nhớ đến chi phí xây dựng Cổ Loa mà bạn đã quên mất doanh thu từ đó vì VEF chính là đơn vị sẽ được giao quản lý và kinh doanh, nó thực chât là dự án theo dạng BTO thì chính xác hơn là dạng dự án BT. Nội dung văn bản của CP đã nói kinh phí xây dựng Trung tâm sẽ từ doanh thu từ việc chuyển đổi Giảng Võ, Mễ Trì và các nguồn hợp pháp khác. Lưu ý: các nguồn hợp pháp khác nhé, nó có thể bắt nguồn từ rất nhiều thứ: phát hành TP, CP,... và k loại trừ từ một số ưu đãi khác từ chính phủ....Đây vẫn là ẩn số nhưng chắc chắn VEF sẽ được sử dụng nguồn thu trên để quản lý Trung tâm theo đúng chức năng của nó cũng như giúp bù đắp chi phí đầu tư, xây dựng ban đầu.

Thông thường, một dự án đầu tư XDCB và sử dụng dài hạn (khác với các dự án xây nhà để bán) như Trung tâm Triển lãm trên sẽ có thgian khấu hao khoảng 30 năm nhưng nếu mang tính xã hội không vì lợi nhuận như Trung tâm TLQT có thể được tinh tgian khấu hao dài hơn để giảm chi phí cho doanh nghiệp. Nhưng thôi cứ xác định 30 năm cho hoành , như vậy chi phí khấu hao 1 năm cua Co Loa sẽ vào khoảng 500 tỷ/năm (xin nói lại đây cũng chỉ là ước tạm thôi chứ trên thực tế có sai số do đây là cách tính khoán gọn k bóc tách chi tiết các loại cphi cấu thành)

Lavie13: Nếu tổng chi phí là 36000 tỷ, thì chi phí khấu hao 1 năm là: 36.000/30 = 1.200 tỷ/năm.

3. Tính doanh thu, chi phí, lợi nhuận của dự án Cổ Loa.

3.1. Với diện tích sàn 600.000m2 của Trung tâm triển lãm, tôi chỉ khiêm tốn tính công suất sử dụng, lấp đầy 20% với lợi nhuận/m2 (sau khi trừ tất chi phí quản lý, thuế, phí phải nộp cho nhà nc,...) khiêm tốn là 10 USD/tháng (hiện tại mức giá TB thuê hội chợ Triển lãm trung bình ở mức 50USD/m2/đợt 7 ngày), sẽ cho doanh thu: 10usdx600.000x 20% x12thang x tỷ giá 22.500 thu về khoảng hơn 300 tỷ/năm

3.2. Khu ngoài trời nằm trong quần thể 100ha gồm các dịch vụ phụ trợ dành cho cái gọi là Thành phố triển lãm như: Khối Khách sạn (1300 phòng), nhà hàng, cho thuê kd dịch vụ giải trí, khối văn phòng (20.000m2),.....chỉ tính riêng mảng KS và văn phòng nhẩm sơ qua cũng nhìn thấy con số lợi nhuận xấp xỉ 150 tỷ/năm nữa từ việc cho thuê sau khi trừ hết chi phí quản lý, nộp NS....

Như vậy tổng doanh thu từ khai thác dự án Cổ Loa I là: 450 tỷ/năm

Lavie13:
Như đã phân tích phía trên, chi phí ước tính 40.000 tỷ của tôi hoàn toàn chưa bao gồm phần khách sạn & văn phòng, do đó cần tính thêm chi phí khấu hao, vận hành vào tổng chi phí khi ước tính NPV của Cổ Loa ở mục dưới 3.3
Ngoài ra, các khách sạn thường có giai đoạn planning loss (lỗ kế hoạch) khá dài trước khi break even & có lợi nhuận. Vị trí khách sạn này khá xa trung tâm, nên khả năng có lợi nhuận or lợi nhuận nhiều là rất thấp.
Tòa nhà văn phòng thì Hà Nội đang thừa nguồn cung, trong khi cầu giảm, rất nhiều tòa văn phòng ở trung tâm còn ế ẩm, nên tòa nhà văn phòng ở tận Cổ Loa cũng khó có kết quả khả quan.

3.3. NPV của dự án Cổ Loa giai đoạn I (100ha): -2.500 tỷ

Với việc hạch toán chi phí đầu tư XDCB 500tỷ/năm, doanh thu 450 tỷ/năm thì trong trường hợp xấu nhất dự án Cổ loa I sẽ lỗ khoảng -50ty/năm, chưa kể chi phí tài chính. Vòng đời dự án Cổ Loa 30 năm lỗ 1.500 tỷ cộng thêm chi phí tài chính là 1000 tỷ , NPV âm = -2500 tỷ ( tuy vậy, người viết tin rằng, qua thời gian với chức năng không chỉ là Triển lãm quốc tế mà sẽ trở thành một trung tâm dịch vụ giải trí hấp thụ nhu cầu giải trí, văn hoá của cộng đồng dân cư khu vực Đông Bắc Hà nội, dự án Cổ Loa giai đoạn I sẽ mang lại NPV thực dương )

(Lưu ý: do thận trọng tối đa nên tôi bỏ qua case lạc quan nhất là bán luôn trao tay khối khách sạn, văn phòng của DA Cổ Loa cho đối tác để thu hồi bớt vốn đầu tư. Trong trường hợp này thì doanh thu, lợi nhuận trong vài năm đầu của Cổ Loa I lại tăng khá đáng kể, cũng như dòng tiền âm khi đầu tư Cổ Loa I trong vài năm đầu cũng được giảm đáng kể )

4. Tổng NPV thuan của 3 dự án cho giai đoạn I: 13.000 +9000 - 2.500 = 19.500 tỷ (after tax) .

Lavie13:
Tôi xin lưu ý, đây vẫn là cách tính tổng thu nhập của các dự án trong nhiều năm cộng lại; chưa phải là NPV của dự án.
Muốn tính NPV, cần ước tính ra dòng tiền của dự án cho từng năm, sau đó discount (chiết khấu) về hiện tại với discount rate (tỷ lệ chiết khấu) là tỷ lệ lợi nhuận kỳ vọng của nhà đầu tư.
Với kỳ vọng cao như cổ đông VEF thì tỷ lệ chiết khấu phải ít nhất là 20% - 50%/năm (đòi hỏi thu lãi 20% - 50%/năm từ vốn mình bỏ ra); đây là không kể nhiều bác toàn ăn bằng lần
Vì vậy, khi discount về hiện tại, NPV sẽ nhỏ hơn nhiều.
Về tài chính, để định giá dự án, thường dùng phương pháp FCFE sẽ cho kết quả chính xác nhất.
Bàn về FCFF & FCFE thì mất hàng ngày nên tôi xin phép không phân tích sâu

5. Hạch toán lợi nhuận từ 03 dự án giai đoạn I cho 5 năm tới trên sổ sách.

Sau 3 năm, 2 dự án Giảng Võ, Mễ Trì I thu hồi vốn sẽ mang lại lợi nhuận sau thuế: 22.000 tỷ. Dự án Cổ Loa I như tính toán trên mỗi năm lỗ 50 tỷ/năm, chi phí tài chính 1000 tỷ. Để ăn dè thì Vin có thể book lợi nhuận đều cho 5 năm liên tiếp.

Nếu dành lợi nhuận chưa phân phối của cả 3 dự án giai đoạn I để book chia đều cho 5 năm liên tiếp:
(22.000 - 1000 )/5 - 50 = 4.150 tỷ (sau thuế)
thì luôn có EPS bình quân moi nam la hơn 8.5k (tính trên vốn ĐL4.900 tỷ sau tăng von 1 mua 2).

Lavie13:
EPS này tính trên chi phí Cổ Loa là 15.000 tỷ chứ ko phải 40.000 tỷ như comment phía trên.

Ngoài ra EPS hàng năm còn được bổ sung thêm từ nguồn cash để tạo ra EPS hợp nhất bình quân năm 10.500đ/cp (xem phân tích phía dưới). Từ năm thứ 4 trở về sau EPS sẽ còn đc bổ sung thêm nữa từ lợi nhuận được hạch toán ở những dự án mới ( trong đó có dự án Mễ Trì và Cổ Loa giai đoạn II ) và do có nguồn cash flow khủng thu về từ 3 dự án giai đoạn I nói trên.

II Cash flow của dự án

Cashflow là máu và nguồn sống của doanh nghiệp, nếu không nói đến sẽ cực kì thiếu sót.

Với vị trí đắc địa như Giảng Võ và Mễ Trì thì tính đến phương án thận trọng nhất là sẽ thu hồi cả gốc và lãi toàn bộ trong vòng 3 năm ke tu khi bắt đầu mở bán 2 du an trên (tham chiếu dự án Vinhomes Nguyễn Chí Thanh gần đây bán hết trong vòng 1.5-2 năm sau khi mở bán), trong đó bắt đầu giao những block đầu tiên và ghi nhận doanh thu sau 1.5 năm từ khi bắt đầu mở bán (dự kiến cuối 2017 bắt đầu ghi nhận doanh thu). Thời điểm hoàn thành và thu hồi vốn của 02 dự án trên sẽ gần như cùng thời điểm với việc hoàn thành TT TL Cổ Loa (2019).

Dòng tiền dương thu về từ lợi nhuận sau thuế của 02 dự án Mễ Trì I, Giảng Võ (13.000 tỷ +9000 tỷ) sau khi trừ hết cash flow đầu tư cho dự án Cổ Loa I (chi phí cho Cổ Loa giai đoạn I đc hạch toán trong 30 năm nhưng cashflow out thực tế đã chi ra toàn bộ sau khi kết thúc dự án là -15.000 tỷ cộng thêm chi phí tài chính -1000 tỷ, không tính đến trg hợp bán trao tay vài hạng mục để thu tiền nóng và tăng cash flow in ), sau 3 năm kể từ khi bắt đầu mở bán đc tính như sau:

Cash = 22.000 - 16.000 + 4.900 (vốn gốc) = 10.900 tỷ.

Lavie13:
Vẫn quay lại câu chuyện tổng chi phí cho dự án Cổ Loa là bao nhiêu? Chi phí lãi vay cho Cổ Loa là bao nhiêu như thảo luận phía trên.

Lưu ý thêm là phần vốn gốc đã đầu tư vào xây dựng hàng tồn kho rồi,nôm na là khi bán thì hết hàng tồn kho thì dòng tiền từ vốn gốc nên không có chuyện còn vốn gốc 4.900 tỷ để cộng lại vào đây nhé.

Lợi nhuận khác dòng tiền nhé, dòng tiền đã bỏ ra đầu tư rồi, không thu về được nên ko được cộng lại.

Như vậy, sau 3 năm kể từ khi bắt đầu mở bán dự án VEF sẽ có một khoản cash flow khủng để làm các dự án mới làgần 11k tỷ. Đối với những nhà đầu tư tài chính chuyên nghiệp, con số tiền mặt 11k tỷ đó mới chính là mỏ vàng. Lợi nhuận sinh ra từ nó sẽ góp phần bổ sung thêm đáng kể vào mức EPS từ dự án vốn dĩ tính sơ sơ đã đc hơn 8.5k hàng năm ở trên.

Với lượng tiền mặt khủng này trong tay, Vượng thừa sức làm tăng nó theo cấp số nhân hoặc đơn giản nhất trong trường hợp an toàn ngồi chơi xơi nước thì mỗi năm có thể sinh ra khoảng 0.95k tỉ (nếu mua TP chính phủ với lợi tức 8-8.5%/năm ), đủ bổ sung thêm EPS gần 2k/năm (như vậy EPS hợp nhất trung bình luôn ở mức hơn 10.5k hàng năm) . Ngoài ra, mỗi năm chỉ cần dùng tiền lãi của dòng cash khủng (0.95k tỷ/năm) và tiền doanh thu thuần từ dịch vụ của dự án Cổ loa gđ I (tối thiểu 0.45k tỉ/năm), VEF sẽ có tối thiểu 1.4k tỉ tiền mặt mỗi năm để trả cổ tức cho cổ đông liên tục trong 30 năm với tỉ lệ cổ tức bằng tiền mặt tối thiểu tỉ lệ xấp xỉ 30% mà vẫn giữ nguyên lượng tiền mặt gốc trong tài khoản là 11k tỉ ,đủ để thưởng bằng cp cho các cổ đông theo tỉ lệ 1:2 nếu cần tăng vốn ĐL tối đa lên 15.000 tỷ để làm các dự án khủng mới.

Như vậy, một công ty có thể đem lại cho cổ đông của nó EPS nhiều năm liên tiếp tối thiểu là 10.5k đều như vắt chanh, chỉ ngồi chơi xơi nước cũng đủ khả năng chia cổ tức 30 nam liên tục bằng tiền mặt tỉ lệ 30% (chưa kể phần lợi nhuận bổ sung từ những dự án mới) và bất cứ lúc nào cũng có thể thưởng bằng cổ phiếu tỉ lệ 1:2 cho cổ đông thì các bạn còn đòi hỏi gì hơn từ nó nữa ?

III/ Định giá cổ phiếu VEF theo P/E và P/E/G giai đoạn 2017-2018 và giai đoạn tiếp sau.

Bài toán trên là tính toán theo phương án thận trọng nhất để bảo vệ sự an toàn tối đa cho các nhà đầu tư. Còn riêng tôi tin rằng nếu sau 3 năm trong tay Vượng Vingroup có lượng tiền mặt khủng như thế và có thể nhiều hơn thế nữa cộng thêm những dự án tiềm năng sinh lời như Mễ Trì II 80ha, Cổ Loa giai đoạn II 200 ha thì ông ta thừa biết cách làm cho nó sinh sôi nảy nở hơn nhiều cho các cổ đông và EPS từ những năm sau trở đi vẫn sẽ không hề suy giảm mà còn tiếp tục tăng trưởng bình quân dự kiến tối thiểu 20%-30%/năm trong quãng thời gian liên tục 5-7 năm tiếp theo của giai đoạn II, kể cả cổ phiếu có thể được tiếp tục pha loãng đi chăng nữa.

Và sau giai đoạn II này, VEF lại tiếp tục có thêm một lượng tiền mặt khủng hơn nữa đủ để thực hiện tiếp giấc mơ bay cao của mình khi thay đổi corebussiness trên giấy tờ hiện nay và trở thành một trong những con át chủ bài trong chiến lược M&A săn bắt và phát triển dự án mới của Tập đoàn Vingroup .

1. Định giá theo P/E (dành cho đối tượng là những nhà đầu tư thận trọng nhất)

Một cổ phiếu tăng trưởng như SJS ngày xưa, lại có Ban lãnh đạo tầm cỡ tính toán hướng đi tăng trưởng bền vững trong tương lai như VNM để trở thành một bluechip thực thụ, xứng đáng đầu tư dài hạn ở mức giá có P/E tối thiểu bằng 10, giá đầu tư dài hạn chấp nhận được từ 100k-110k sau PH tăng vốn lên 4900 tỷ, tức giá 280k-310k thời điểm hiện tại.

Lavie13: Xem lại phần comment của tôi liên quan đến EPS & dòng tiền phía trên.

2. Định giá theo P/E/G (dành cho các fan của phân tích tăng trưởng)

Với G tối thiểu=20, mang tính liên tục và kế thừa trong một khoảng thời gian dài rất nhiều năm , VEF tối thiểu được định giá theo P/E/G = 0.75<1 , thì VEF xứng đáng được chấp nhận đầu tư dài hạn trong mức giá 150k- 160k sau PH tăng vốn lên 4900 tỷ, tức giá 430k-460k thời điểm hiện tại.

Lavie13:
Nếu dùng dividend growth model, công thức là:
P = D(1+g)/(ke –g)

- D là cổ tức hiện tại
- g là tỷ lệ tăng trưởng
- ke là chi phí vốn

Chi phí vốn của các cổ đông VEF là rất cao do đòi hỏi tỷ suất sinh lời cao nên ke cao, đồng thời giả định g =20% cũng không có gì là chắc chắn.
Do đó nếu áp dụng mô hình tăng trưởng, chưa chắc đã được định giá cao hơn P/E.

3. Việc định giá trên là xác định giá có thể đầu tư dài hạn vào VEF tại thời điểm 2017-2018 (ngắn hạn thì tuỳ các bạn), chứ k phải giá đỉnh hay đáy vì đỉnh hay đáy bao nhiêu sẽ do thị trường trong từng thời điểm quyết định .

Về dài hạn 5-7 năm sau đó, giá VEF hàng năm sẽ tăng trưởng tương đương với tăng trưởng EPS bình quân tối thiểu 20%-30%/năm, không kể lượng cổ tức bằng tiền mặt mà bài toán phía trên đã dự toán.

IV/ Vài lời mạo muội gửi tới Bộ phận Tài chính của Vingroup

Nếu có bạn nào trên này là người của Ban tài chính Vingroup nhắn hộ Huy Khoa vài lời gửi đến chị L, anh T.A :

Để chuẩn bị nguồn vốn 31k tỷ cho 3 dự án trên, VEF cần phải thu xếp nguồn vốn hữu dụng tối thiểu là 15k tỷ. Nguồn vốn này có thể xuất phát từ vốn vay theo hạn mức của Tập đoàn. Một nửa còn lại (15k tỷ nữa) có thể được bù đắp bằng việc chiếm dụng vốn từ nhà đầu tư căn hộ Vinhomes.

Việc Vingroup thu xếp vốn 15k tỷ trong thời điểm này không phải là điều gì quá to tát. Tuy nhiên, trong trường hợp xấu nhất là Vin đang trong tình trạng full hạn mức từ bank đồng nghĩa với việc không thể lấy danh nghĩa của mình để vay cho VEF (điểu này tôi chỉ giả thiết chứ không khẳng định ) thì việc thu xếp vốn sẽ do VEF tự lo. Với nguồn vốn tự có gần 5000 tỷ sau khi tăng vốn, để tạo thêm nguồn 10.000 tỷ nữa có thể bằng cách Vin bảo lãnh cho VEF vay thế chấp toàn bộ hơn 80% cp VEF mà Vin đang nắm giữ ( định giá bằng 40% giá thị trường trung bình 5-10 phiên giao dịch ). Tuyệt vời nhất là mặt bằng giá VEF ổn định ở mức xung quanh 5x-6x sau tăng vốn (việc các NĐT hợp tác hạn chế bán ra ở mức giá thấp sau tăng vốn cũng chính là giúp Vin và tự giúp mình để phương án huy động vốn sớm thành công và dự án của các bạn sẽ sớm được triển khai thuận lợi) . Tất nhiên, đây cũng chỉ là tôi lo xa chút mà thôi vì với việc Vingroup thu tiền từ các dự án rất nhanh như vừa rồi thì lo lắng của tôi có lẽ thừa . Tuy vậy, mốc 6x cũng là một mốc khá đẹp để làm nền tảng cho quá trình đi lên sau này theo tiến độ của VEF. Đạt được mốc đó thì tất cả mọi người, cả Vin lẫn nhà đầu tư VEF sẽ luôn ở trạng thái win-win và các nhà đầu tư sẽ luôn tin tưởng và sát cánh cùng VEF trong chặng đường 5 năm tới.

Vài lời mạo muội, các bạn ở ban Tài chính Vingroup chắc hẳn đã có phương án nguồn tốt rồi thì cũng có thể coi đây như là sự tư vấn miễn phí để tham khảo. Diễn đàn là ảo nhưng biết đâu bên ngoài chúng ta lúc nào đó sẽ có duyên với nhau

Chỉ cần duy nhất một điều kiện nữa là nếu sau khi tăng vốn mà thanh khoản của VEF chỉ cần tăng lên gấp khoảng gấp ba so với hiện tại (có lẽ Vic cần bán bớt chút ít trong số 5tr cp chưa bán kia ra thị trường để giúp tăng thanh khoản nhỉ ) thì nó sẽ trở thành 1 bluechip thực thụ trên Upcom chứ không còn là cổ phiếu tăng giá nhờ tiết cung nữa. Lúc đó liệu có đủ hấp dẫn các tổ chức, quỹ đầu tư nhảy vào???


P/S: Với các bạn VEFers trung thành: có nhiều cách để bảo vệ niềm tin của các bạn nhưng cách tốt nhất là làm cho những người phản biện phải tâm phục khẩu phục bằng chính kiến thức của mình. "Người chê ta chưa chắc là kẻ thù của ta mà họ sẽ giúp ta hoàn thiện hơn". Sống trên thị trường này, thận trọng chưa bao giờ là thừa.

Một lần nữa, chúc các bạn thành công và luôn giữ vững niềm tin vào viên kim cương mình đã lựa chọn .

HUY KHOA

VEF đang quá trình tạo đỉnh.

----------------------------------------------------------------------------

Mở tài khoản: phí giao dịch 0.15%, margin 3:7, lãi 12%/năm

Thêm sức mua miễn phí trong 2 ngày cùng nhiều tiện ích khác

Liên hệ: 0912107487 Sky & yahoo: ntk77822

@Lavie13
Bác là 1 ng rất giỏi trong xây dựng kế hoạch tài chính dự án

Vừa xem lại link của bạn mới biết là @Lavie13 phản biện cả bài phân tích của tôi bên topic này nên tôi cung sẽ copy lại bài viết phản hồi lập luận của lavie hồi chiều vào đây nhé. Tks
http://f319.com/threads/sieu-co-phi...m-roi-t2016-2020-bds-bung-no.721875/page-3210

Dear @@Lavie13

Đúng hẹn sáng nay, chiều nay tôi kết thúc sớm cv và ngồi viết phản hồi những lập luận dòng chữ đỏ của bạn.

Tuy nhiên, trước hết cũng có vài lời muốn nói với các VEFers rằng : đây chỉ là một cuộc tranh luận về chuyên môn, trên tinh thần khoa học vì vậy các bạn cứ cùng phân tích và mổ xẻ lập luận của cả 2 phía nhưng trên tinh thần khoa học, tránh sa đà vào việc đả kích cá nhân bất cứ ai. Nào, bây giờ bắt đầu nhé

I/ Lập luận 1 : “Lavie13:
Chi phí xây dựng chỉ riêng triển lãm quốc tế tại Cổ Loa tôi ước tính dựa trên GFA đã công bố là 40.000 tỷ, không bao gồm chi phí xây dựng các hạng mục khác như khách sạn, tòa nhà văn phòng hay giai đoạn 2.

Tôi lưu ý thêm là ước tính số 40.000 tỷ là theo ước tính của tôi dựa trên các công trình đã hoàn thành, còn số liệu VEF đưa ra nhỏ hơn tôi không biết cách ước tính thế nào nên không comment.
http://f319.com/threads/vef_uoc-tinh-nghia-vu-tiem-tang-no-tiem-tang.759781/ “

Giải thích:

Đầu tiên phải nói thật với bạn @@Lavie13cũng như @@thangnd9780 và các VEFers điều này: Việc tôi lấy số liệu để phân tích từ 02 topic của các bạn, ví dụ : xây Cổ Loa 300 ha tốn chi phí 40.000 tỷ hay lợi nhuận sau thuế từ Giảng Võ là 13k tỷ (hoặc 15k tỷ hay 1 tỷ USD ), rồi lợi nhuận sau thuế từ Mễ Trì I là 9k tỷ không có nghĩa là tôi hoàn toàn đồng ý với các bạn và coi những con số đó là chân lý . Tôi sử dụng những dữ liệu của các bạn là thể hiện sự tôn trọng của tôi đối với các nghiên cứu, phân tích các bạn .

Thực ra tôi có những con số riêng của mình nhưng vì nhiều lý do không thể public được, mà nếu public thì cũng sợ các bạn hơi choáng váng J. Để tính ra những dữ liệu này có rất nhiều phương pháp tính và nhiều công cụ tinh vi để hỗ trợ, ví dụ đơn giản nhất là chạy mô hình doanh thu, chi phí, lợi nhuận dự kiến dựa trên lập trình excel mà bạn @@ryudo đã gửi cho các bạn bữa trước. Chỉ với việc chạy mô hình đơn giản đó mà đã cho ra con số khổng lồ đến mức tôi hay trêu bạn @@ryudo phải giảm hết cỡ đi cho mọi người khỏi choáng. Điều tôi muốn làm là mang đến cho các bạn là những phân tích sâu nhưng phải dễ hiểu nhất để bất cứ ai không chuyên cũng có thể hiểu được, làm đơn giản hóa những gì phức tạp mới là việc làm khó còn đưa ra những công thức, mô hình loằng ngoằng để không ai hiểu thì có khó gì?

Quay ngược lại với con số 40.000 tỷ mà @@Lavie13 tính là tổng chi phí để xây dựng lên riêng Trung tâm triển lãm QG giai đoạn I nhìn sơ qua đã là con số cực kì vô lý, lý do vì sao thì nhiều bạn ở comment trước đã chứng minh. Bạn nên nhớ tất cả các tính toán ở đây đều dựa trên các dự án giai đoạn I của VEF bao gồm 7ha Giarng Võ, 37 ha Mễ Trì và 100 ha Cổ Loa nhé. Về danh chính ngôn thuận, tổng đầu tư cho 100 ha Cổ Loa hết 15k tỷ (bao gồm cả các công trình khách sạn, tòa nhà văn phòng, khu phụ trợ khác,….) như công bố chính thức của VEF sẽ được lấy làm dữ liệu đầu vào chuẩn của bất kì tính toán chính thức của bất kì cá nhận hay tổ chức nào cho đến khi có thông báo thay đổi. Việc bạn hỏi tại sao họ tính ra con số 15k tỷ mà không phải 40k tỷ (chưa bao gồm các công trình phụ trợ, khách sạn, văn phòng,…) như bạn tính toán theo cách nghĩ của bạn là điều không cần thiết và vô nghĩa.

II. Lập luận 2
“Lavie13:
1000 tỷ cho 3 năm với lãi suất 6%/năm è số vay trung bình 1 năm là 1000/3/6% = 5.556 tỷ.

So với tổng chi phí dự án khoảng 36.000 tỷ như ước tính phía trên thì số tiền vay 5.556 tỷ là không đủ để thực hiện dự án. Mặt khác, VEF khó có thể vay với lãi suất 6%, đặc biệt trong xu hướng lãi suất đang tăng như hiện tại. Với tỷ lệ gearing cao như của VEF, lãi suất hợp lý cho giai đoạn 2017 – 2018 là từ 9-10%.

Lưu ý thêm là dự án Triển lãm Cổ loa sẽ không có tiền đặt cọc từ người mua nhà nên phải finance bằng vốn chủ và vốn vay”.

Giải thích:

1. Trong một tranh luận với @@ryudo, tôi đã công nhận lãi suất 6% trung hạn với Vingroup là thấp, lãi suất thực tế sẽ rơi vào khoảng 8.5-9%/năm. Tôi cũng có giải thích 10.000 tỷ mà VEF phải vay sẽ là dư nợ của cả 3 dự án Cổ Loa I, Mễ Trì I và Giảng Võ, tuy nhiên trên thực tế khi bán hàng sẽ có doanh thu nhanh qua từng năm nên dư nợ bình quân chưa chắc đã lên đến con số 10k tỷ. Nếu phân bổ dư nợ vay cho riêng Cổ Loa sẽ vào khoảng 5k tỉ với ls 9%/năm thì tổng chi phí tài chính tối đa khoảng 1.350 tỷ/3 năm. Nhưng như tôi đã giải thích về financial budget planning của VEF chưa chắc đã tới 3 năm trả nợ vì dự án hot nên khả năng thu tiền trả nợ là rất sớm. Chính vì vậy, tôi mới nói 1k tỷ chi phí tài chính cho riêng Cổ Loa I là khá xông xênh rồi

Không hiểu bạn lavie13 nhân chia cộng trừ nhầm thế nào mà ra con số tận 5.556 tỷ vậy. Nếu đặt công thức như bạn tính ở trên 10k tỷ l/s 6% 3 năm thì chỉ ra con số 1.800 tỷ thôi chứ

III/ Lập luận 3:
“Lavie13:Nếu tổng chi phí là 36000 tỷ, thì chi phí khấu hao 1 năm là: 36.000/30 = 1.200 tỷ/năm.”

Giải thích:

Lavie13 nhầm dự án Cổ Loa I với 15k tỷ rồi. Cổ Loa II với tổng đầu tư 21k tỷ chưa tính đến. Dự án Cổ Loa II sẽ tính theo cách khác Cổ Loa I , nó giống với cách tính với dự án Giảng Võ và Mễ Trì vì đây là dự án xây khu đô thị, biệt thự sinh thái, nên không tính khấu hao gì hết

Bạn đọc lại bài viết của tôi để hiểu vì sao dự án Cổ Loa I lại phải tính theo kiểu chi phí khấu hao nhé, vì nó là dự án đầu tư và khai thác, khác với đầu tư xây dựng để bán đứt đoạn. Bạn lưu ý nhé.

IV/ Lập luận 4

“Lavie13:
Như đã phân tích phía trên, chi phí ước tính 40.000 tỷ của tôi hoàn toàn chưa bao gồm phần khách sạn & văn phòng, do đó cần tính thêm chi phí khấu hao, vận hành vào tổng chi phí khi ước tính NPV của Cổ Loa ở mục dưới 3.3
Ngoài ra, các khách sạn thường có giai đoạn planning loss (lỗ kế hoạch) khá dài trước khi break even & có lợi nhuận. Vị trí khách sạn này khá xa trung tâm, nên khả năng có lợi nhuận or lợi nhuận nhiều là rất thấp.
Tòa nhà văn phòng thì Hà Nội đang thừa nguồn cung, trong khi cầu giảm, rất nhiều tòa văn phòng ở trung tâm còn ế ẩm, nên tòa nhà văn phòng ở tận Cổ Loa cũng khó có kết quả khả quan.”

Giải thích: Bạn lặp lại sai lầm khi cho rằng tổng chi phí đầu tư Cổ Loa I phải là 40k tỷ (không kể khách sạn , văn phòng và khu phụ trợ khác,…) dẫn đến lập luận khiên cưỡng tiếp theo. Việc tòa nhà VP hay KS bên Cổ Loa ế ẩm cũng chỉ là nhận định cảm tính của bạn thôi, chưa có gì thuyết phục cả cũng như trước khi AEON mở Mega Mall bên Long Biên đã có rất nhiều ý kiến cho rằng bên đó sẽ ế ẩm và lỗ, nhưng sự thực bây h thì sao ?

V. Lập luận 5:

“Lavie13:
Tôi xin lưu ý, đây vẫn là cách tính tổng thu nhập của các dự án trong nhiều năm cộng lại; chưa phải là NPV của dự án.
Muốn tính NPV, cần ước tính ra dòng tiền của dự án cho từng năm, sau đó discount (chiết khấu) về hiện tại với discount rate (tỷ lệ chiết khấu) là tỷ lệ lợi nhuận kỳ vọng của nhà đầu tư.
Với kỳ vọng cao như cổ đông VEF thì tỷ lệ chiết khấu phải ít nhất là 20% - 50%/năm (đòi hỏi thu lãi 20% - 50%/năm từ vốn mình bỏ ra); đây là không kể nhiều bác toàn ăn bằng lần
Vì vậy, khi discount về hiện tại, NPV sẽ nhỏ hơn nhiều.
Về tài chính, để định giá dự án, thường dùng phương pháp FCFE sẽ cho kết quả chính xác nhất.
Bàn về FCFF & FCFE thì mất hàng ngày nên tôi xin phép không phân tích sâu ”

Giải thích

1. Đồng ý là số liệu NPV của 3 dự án mà tôi tính là chưa tính chiết khấu với discout rate R về năm 0. Tuy nhiên, như tôi đã phân tích dòng tiền dương lớn nhất là khoản lợi nhuận sau thuế , phí và lãi tại 02 dự án Giảng Võ, Mễ Trì sẽ thu hồi toán bộ trong vòng 03 năm nên việc chiết khấu về năm 0 cũng sẽ không phải bị giảm đi con số quá lớn. Phần phân tích dòng cash flow sau 3 năm (kể cả đã trừ hết tổng đầu tư 15k tỷ cho Cổ Loa) là gần 11k tỷ đó. Việc tính NPV này không liên quan đến tính EPS dự tính của VEF và phân tích định giá cp VEF. Tính NPV chỉ đê chứng minh nó thực dương và dự án này đáng để đầu tư.

2. Để tính NPV thì sẽ phải lựa chọn con số lãi suất chiết khấu ( R ) để tính toán là đúng nhưng tôi chưa thấy bất cứ một tài liệu giảng dạy về phân tích tài chính nào mà lại dạy phải lựa chọn R = tỷ lệ lợi nhuận kì vọng của nhà đầu tư cả (20%-50% ), lần đầu tiên tôi được nghe từ @@Lavie13 về cách lấy dữ liệu thê này .

Lãi suât R này chính là chi phí sử dụng vốn của VEF ( lấy luôn l/s vay NH cho gọn là 8-9%/năm thôi). Có lẽ bạn đã nhầm với IRR- tỷ lệ hoàn vốn nội bộ, đây mới là con số thể hiện tỷ suất lợi nhuận kì vọng của nhà đầu tư và IRR càng lớn hơn R chi phí vốn càng nhiều càng tốt J

3. FCFE hay FCFF nói chính xác hơn cách bạn @@Lavie13 mà đã viết trên, đây là một phương pháp định giá doanh nghiệp dưa trên việc chiết khấu dòng tiền (DCF), phương pháp này phù hợp với việc tính toán, định giá doanh nghiệp để mua lại và thâu tóm doanh nghiệp (M&A). Việc định giá kì vọng cổ phiếu và mọi người hay tính đơn giản nhất cho dễ nhẩm ra vẫn theo P/E hoặc P/E/G. Tất nhiên, tôi không nói bạn không nên dùng cách này mà phải tổng hợp nhiều phương pháp chứ không có chuyện nhất nhất phải theo phương pháp nào mới là đúng

VI/ Lập luận 6:
“Lavie13: EPS này tính trên chi phí Cổ Loa là 15.000 tỷ chứ ko phải 40.000 tỷ như comment phía trên.”

Giải thích: Mấy phần giải thích trên đã giải thích vì sao sử dụng con số 15k tỷ là chuẩn để tính toán mà không phải con số 40k tỷ của bạn

VII/ Lập luận 7:


“Lavie13: Vẫn quay lại câu chuyện tổng chi phí cho dự án Cổ Loa là bao nhiêu? Chi phí lãi vay cho Cổ Loa là bao nhiêu như thảo luận phía trên.

Lưu ý thêm là phần vốn gốc đã đầu tư vào xây dựng hàng tồn kho rồi,nôm na là khi bán thì hết hàng tồn kho thì dòng tiền từ vốn gốc nên không có chuyện còn vốn gốc 4.900 tỷ để cộng lại vào đây nhé.

Lợi nhuận khác dòng tiền nhé, dòng tiền đã bỏ ra đầu tư rồi, không thu về được nên ko được cộng lại.”

Giải thích: Tổng chi phí cho Cổ loa I bạn tính sai nên đương nhiên không đồng ý với con số đã tính toán rồi J.

Ở đoạn dưới, tôi không hiểu về lập luận của bạn. Tôi đã tách 2 phần riêng biệt, (1) Lợi nhuận của các dự án ; (2) Dòng tiền cash flow của dự án. Đâu có chỗ nào lẫn lộn đâu ?

Về công thức tính cash flow sau 3 năm (giả đinh thời gian bán hết hàng từ 2 dự án nguồn là 3 năm, điều này có nghĩa không có hàng tồn kho gì nữa)

Cash sau 3 năm mở bán dự án = Vốn gốc bỏ ra + cash thu về lợi nhuận sau thuế của Giảng Võ, Mễ Trì ( sau khi trừ tất cả các chi phí tài chính 2 dự án GV, MT, thuế,….) – 15k tỷ đầu tư Cổ Loa – chi phí tài chính của dự án Cổ Loa

Tại sao tôi không được phép nhập vốn gốc đã bỏ ra 4900 tỷ vào dòng tiền thu về ???

VIII/ Lập luận 8:

“Lavie13: Xem lại phần comment của tôi liên quan đến EPS & dòng tiền phía trên”

Giải thích: Đã giải thích ở các comment VI, VII

IX/ Lập luận 9


“Lavie13:
Nếu dùng dividend growth model, công thức là:
P = D(1+g)/(ke –g)

- D là cổ tức hiện tại
- g là tỷ lệ tăng trưởng
- ke là chi phí vốn

Chi phí vốn của các cổ đông VEF là rất cao do đòi hỏi tỷ suất sinh lời cao nên ke cao, đồng thời giả định g =20% cũng không có gì là chắc chắn.
Do đó nếu áp dụng mô hình tăng trưởng, chưa chắc đã được định giá cao hơn P/E”

Giải thích: Bất cứ ai trong nghề tài chính, trong tay đều có vài chục công thức phân tích, tính toán. Công thức bạn đưa ra cũng chỉ như một trong những phương pháp khác như P/E, P/E/G hay DCF (FCFE, FCFF) mà bạn nói ở trên. Việc sử dụng công thức tính nào là tùy thuộc vào người dùng cũng như hoàn cảnh áp dụng. Không có công thức nào là đúng hoàn toàn và dùng để phủ nhận công thức khác. Vì vậy, tôi thấy việc bạn chỉ show ra công thức như trên thì cũng chưa thể chứng minh rằng các công thức mà trong phân tích của tôi đưa ra là chưa đúng. Như tôi đã nói ở phần trên, các công thức nào trên lý thuyết chỉ dùng để bổ trợ cho nhau mà thôi chứ không phải để phủ nhận nhau.
---------------------------------------

Trên đây là những phản hồi của tôi với lập luận của @@Lavie13, hy vọng bạn sẽ hài lòng .

Với những phân tích trong bài viết của lavie13 về Nợ tiềm tàng theo đường link mà tôi được đọc cũng như những lập luận tối qua của bạn thì tôi không nghĩ bạn đang tìm cách dìm hàng VEF để làm chim lợn đâu mà bạn thực sự nghiêm túc muốn làm rõ các vấn đề về VEF . Đọc bài của bạn tôi biết bạn là người được đào tạo bài bản về lĩnh vực tài chính, tuy nhiên để ở tầm level chuyên gia – người có nhiều kinh nghiệm, cọ sát ở các dự án thì chắc là chưa hoặc công việc hiện tại của bạn đang trái ngành nghề (vì tôi thấy hình như bạn chưa thực sự tinh ý lắm về mảng Project Planning hay Financial Planning với những kế hoạch dòng tiền vay - trả gối đầu, về phần này bạn có thể trao đổi thêm với chuyên gia thẩm định dự án của bank @@ryudo )

Tôi đoán vậy không biết có đúng không bạn @@Lavie13 ?

Huy Khoa

Bánh vẽ to quá