Định giá VEF với tầm nhìn trung-dài hạn (tặng các Vefers trung thành) – Tầng 4

Bài phân tích định giá gốc: http://f319.com/threads/dinh-gia-ve...han-tang-cac-vefers-trung-thanh.778431/page-3


Định giá VEF với tầm nhìn trung - dài hạn ! (Tặng các cổ đông trung thành của VEF)

Do đã hứa hẹn với các bạn VEFers nên hôm nay kết thúc nhiệm sở nán lại gần tiếng đồng hồ để viết tặng các bạn. Đồng thời hôm rồi cũng có người gửi cho tôi đường link bài viết của bạn @Lavie13 về VEF : http://f319.com/threads/vef_uoc-tinh-nghia-vu-tiem-tang-no-tiem-tang.759781/ với lời thách đố phản biện, nên hôm nay nhân tiện viết luôn và tag lavie13 vào theo yêu cầu của chính bạn đó.

Tôi không có ý định phản biện toàn bộ bài của bạn @Lavie13 cũng như chưa bao giờ muốn public những phân tích đi sâu, mang tính chuyên môn lên diễn đàn ảo vốn chỉ nổi danh chuyên với mục đích lùa gà này , nhưng hôm nay sẽ chia sẻ chân thành với các bạn vì trc giờ chưa bao giờ nhìn thấy topic nào mọi thành viên chân thành nhưở topic của thangnd. Tôi sẽ đưa ra một cách nhìn cân bằng hơn giữa bạn @thangnd9780 và bạn @Lavie13 và chi tiết hơn về mặt kế toán, phân tích tài chính doanh nghiệp để giúp mọi người nhìn nhận rõ hơn về thứ mà chúng ta đang đầu tư nhé.

I/ Phân tích 03 dự án Giảng Võ, Mễ Trì và Cổ Loa của VEF thuộc giai đoạn I với những thông tin đã được công bố chính thức.

Trong một mức độ cho phép, tôi sẽ chỉ cho các bạn thấy bài toán tài chính của dự án đứng trên giác độ của chính doanh nghiệp cũng như toan tính và tầm nhìn trung-dài hạn của họ

Bài toán này sẽ tính toán trên cơ sở NPV thuần chứ không theo cách tính EPS của các bạn vì vòng đời dự án dài tính theo nhiều năm mà các bạn gộp hết ln nhiều năm vào EPS thì chưa hoàn toàn chính xác. Ngoài ra, phương pháp tính sẽ theo tiêu chí thận trọng nhất bằng cách lược bỏ lợi nhuận nhiều nhất có thể, không tính đến hay dựa trên các case lạc quan nhất bởi những tin chưa chính thức để phòng ngừa tất cả mọi tình huống xấu nhất có thể xảy ra đối với doanh nghiệp. Như vậy, bạn @Lavie13 đã hài lòng chưa?

1. Các dữ liệu đầu vào cho phân tích.

Có những số liệu và thông tin tôi không được phép public nên sẽ sử dụng luôn dữ liệu tạm chấp nhận được từ ngay trong 2 topic về VEF được dẫn chiếu ở đây của @thangnd9780 và @Lavie13 như sau:

1.1. Lợi nhuận từ dự án 6.8ha Giảng Võ sẽ đem lại cho VEF 13.000 tỷ sau thuế (có chỗ tính ra con số 15.000 tỷ hay 1 tỷ Usd nhưng tôi chọn con số nhỏ nhất cho an toàn) .

1.2. Lợi nhuận từ 115ha Mễ Trì :28.000 tỷ, tuy nhiên theo thông báo mới nhất dự án Nam Đại lộ Thăng Long trong giai đoạn I chỉ có 37ha nên tính lại lợi nhuận khoảng 9.000 tỷ

1.3. Tổng kinh phí xây dựng Trung tâm Hội chợ Triển lãm quốc tế của Dự án Cổ Loa 300ha theo lavie13 là : 40.000 tỷ dựa trên dữ liệu so sánh với tổng vốn đtu Bảo tàng Hà nội mà bạn lavie13 lấy ra tham chiếu. Tuy nhiên, với lý do quỹ đất Cổ Loa sạch, rẻ hơn đất Mỹ Đình khi xây Bảo tàng Hà nội nên tôi chiết khấu chi phí mà bạn tính theo hệ số 10%. Tổng chi phí chấp nhận được là : 36.000 tỷ, đây là con số khá chính xác với tổng kinh phí 36.000 tỷ dự toán mà VEF vừa công bố. Tuy nhiên, trước mắt năm 2016 mới chỉ làm giai đoạn I : Xây dựng trung tâm TL và khu phụ trợ 100 ha với dự toán 15.000 tỷ và dự án 200ha chưa có qđịnh chính thức tgian khởi công nên tạm thời chưa tính đến trong giai đoạn này .

Như vậy, tổng dự trù kinh phí trong việc xây dựng và phát triển giai đoạn I chỉ khoảng: 31.000 tỷ thay vì 52.000 tỷ như nhiều bạn lo lắng và nghi ngại sợ vượt quá khả năng tài chính của Vingroup và VEF

1.4. Khả năng lớn là VEF sẽ tăng vốn lên gấp 3 lên 4900 tỷ để có vốn đối ứng thực hiện 3 dự án này trong giai đoạn I.

1.5. Chi phí tài chính cho riêng dự án Cổ Loa I cho đến khi hoàn thành vào năm 2018 cho thật xông xênh tối đa khoảng 1000 tỷ ( VEF sẽ vay cho cả 3 dự án giai đoạn I khoảng 10.000 tỷ, ls trung hạn khoảng 6%/năm - xem ở phần cuối)

2. Các vấn đề liên quan đến dự án xây Trung tâm Hội chợ Triển lãm quốc tế Cổ Loa.

Bạn lavie13 nói rằng việc bỏ vốn xây dựng Trung tâm Triển lãm là nghĩa vụ của VEF chứ không phải của VIC là hoàn toàn đúng nên giá vốn VIC bỏ ra mua VEF không phải là 40k mà cũng chỉ như các cổ đông đấu giá mà thôi . Điều này @thangnd9780 nên lưu ý.

Tuy nhiên, lavie13 chỉ nhớ đến chi phí xây dựng Cổ Loa mà bạn đã quên mất doanh thu từ đó vì VEF chính là đơn vị sẽ được giao quản lý và kinh doanh, nó thực chât là dự án theo dạng BTO thì chính xác hơn là dạng dự án BT. Nội dung văn bản của CP đã nói kinh phí xây dựng Trung tâm sẽ từ doanh thu từ việc chuyển đổi Giảng Võ, Mễ Trì và các nguồn hợp pháp khác. Lưu ý: các nguồn hợp pháp khác nhé, nó có thể bắt nguồn từ rất nhiều thứ: phát hành TP, CP,... và k loại trừ từ một số ưu đãi khác từ chính phủ....Đây vẫn là ẩn số nhưng chắc chắn VEF sẽ được sử dụng nguồn thu trên để quản lý Trung tâm theo đúng chức năng của nó cũng như giúp bù đắp chi phí đầu tư, xây dựng ban đầu.

Thông thường, một dự án đầu tư XDCB và sử dụng dài hạn (khác với các dự án xây nhà để bán) như Trung tâm Triển lãm trên sẽ có thgian khấu hao khoảng 30 năm nhưng nếu mang tính xã hội không vì lợi nhuận như Trung tâm TLQT có thể được tinh tgian khấu hao dài hơn để giảm chi phí cho doanh nghiệp. Nhưng thôi cứ xác định 30 năm cho hoành , như vậy chi phí khấu hao 1 năm cua Co Loa sẽ vào khoảng 500 tỷ/năm (xin nói lại đây cũng chỉ là ước tạm thôi chứ trên thực tế có sai số do đây là cách tính khoán gọn k bóc tách chi tiết các loại cphi cấu thành)

3. Tính doanh thu, chi phí, lợi nhuận của dự án Cổ Loa.

3.1. Với diện tích sàn 600.000m2 của Trung tâm triển lãm, tôi chỉ khiêm tốn tính công suất sử dụng, lấp đầy 20% với lợi nhuận/m2 (sau khi trừ tất chi phí quản lý, thuế, phí phải nộp cho nhà nc,...) khiêm tốn là 10 USD/tháng (hiện tại mức giá TB thuê hội chợ Triển lãm trung bình ở mức 50USD/m2/đợt 7 ngày), sẽ cho doanh thu: 10usdx600.000x 20% x12thang x tỷ giá 22.500 thu về khoảng hơn 300 tỷ/năm

3.2. Khu ngoài trời nằm trong quần thể 100ha gồm các dịch vụ phụ trợ dành cho cái gọi là Thành phố triển lãm như: Khối Khách sạn (1300 phòng), nhà hàng, cho thuê kd dịch vụ giải trí, khối văn phòng (20.000m2),.....chỉ tính riêng mảng KS và văn phòng nhẩm sơ qua cũng nhìn thấy con số lợi nhuận xấp xỉ 150 tỷ/năm nữa từ việc cho thuê sau khi trừ hết chi phí quản lý, nộp NS....

Như vậy tổng doanh thu từ khai thác dự án Cổ Loa I là: 450 tỷ/năm

3.3. NPV của dự án Cổ Loa giai đoạn I (100ha): -2.500 tỷ

Với việc hạch toán chi phí đầu tư XDCB 500tỷ/năm, doanh thu 450 tỷ/năm thì trong trường hợp xấu nhất dự án Cổ loa I sẽ lỗ khoảng -50ty/năm, chưa kể chi phí tài chính. Vòng đời dự án Cổ Loa 30 năm lỗ 1.500 tỷ cộng thêm chi phí tài chính là 1000 tỷ , NPV âm = -2500 tỷ ( tuy vậy, người viết tin rằng, qua thời gian với chức năng không chỉ là Triển lãm quốc tế mà sẽ trở thành một trung tâm dịch vụ giải trí hấp thụ nhu cầu giải trí, văn hoá của cộng đồng dân cư khu vực Đông Bắc Hà nội, dự án Cổ Loa giai đoạn I sẽ mang lại NPV thực dương )

(Lưu ý: do thận trọng tối đa nên tôi bỏ qua case lạc quan nhất là bán luôn trao tay khối khách sạn, văn phòng của DA Cổ Loa cho đối tác để thu hồi bớt vốn đầu tư. Trong trường hợp này thì doanh thu, lợi nhuận trong vài năm đầu của Cổ Loa I lại tăng khá đáng kể, cũng như dòng tiền âm khi đầu tư Cổ Loa I trong vài năm đầu cũng được giảm đáng kể )

4. Tổng NPV thuan của 3 dự án cho giai đoạn I: 13.000 +9000 - 2.500 = 19.500 tỷ (after tax) .

5. Hạch toán lợi nhuận từ 03 dự án giai đoạn I cho 5 năm tới trên sổ sách.

Sau 3 năm, 2 dự án Giảng Võ, Mễ Trì I thu hồi vốn sẽ mang lại lợi nhuận sau thuế: 22.000 tỷ. Dự án Cổ Loa I như tính toán trên mỗi năm lỗ 50 tỷ/năm, chi phí tài chính 1000 tỷ. Để ăn dè thì Vin có thể book lợi nhuận đều cho 5 năm liên tiếp.

Nếu dành lợi nhuận chưa phân phối của cả 3 dự án giai đoạn I để book chia đều cho 5 năm liên tiếp:

(22.000 - 1000 )/5 - 50 = 4.150 tỷ (sau thuế)

thì luôn có EPS bình quân moi nam la hơn 8.5k (tính trên vốn ĐL4.900 tỷ sau tăng von 1 mua 2).

Ngoài ra EPS hàng năm còn được bổ sung thêm từ nguồn cash để tạo ra EPS hợp nhất bình quân năm 10.500đ /cp (xem phân tích phía dưới). Từ năm thứ 4 trở về sau EPS sẽ còn đc bổ sung thêm nữa từ lợi nhuận được hạch toán ở những dự án mới ( trong đó có dự án Mễ Trì và Cổ Loa giai đoạn II ) và do có nguồn cash flow khủng thu về từ 3 dự án giai đoạn I nói trên.

II/ Cash flow của dự án

Cashflow là máu và nguồn sống của doanh nghiệp, nếu không nói đến sẽ cực kì thiếu sót.

Với vị trí đắc địa như Giảng Võ và Mễ Trì thì tính đến phương án thận trọng nhất là sẽ thu hồi cả gốc và lãi toàn bộ trong vòng 3 năm ke tu khi bắt đầu mở bán 2 du an trên (tham chiếu dự án Vinhomes Nguyễn Chí Thanh gần đây bán hết trong vòng 1.5-2 năm sau khi mở bán), trong đó bắt đầu giao những block đầu tiên và ghi nhận doanh thu sau 1.5 năm từ khi bắt đầu mở bán (dự kiến cuối 2017 bắt đầu ghi nhận doanh thu). Thời điểm hoàn thành và thu hồi vốn của 02 dự án trên sẽ gần như cùng thời điểm với việc hoàn thành TT TL Cổ Loa (2019).

Dòng tiền dương thu về từ lợi nhuận sau thuế của 02 dự án Mễ Trì I, Giảng Võ (13.000 tỷ +9000 tỷ) sau khi trừ hết cash flow đầu tư cho dự án Cổ Loa I (chi phí cho Cổ Loa giai đoạn I đc hạch toán trong 30 năm nhưng cashflow out thực tế đã chi ra toàn bộ sau khi kết thúc dự án là -15.000 tỷ cộng thêm chi phí tài chính -1000 tỷ, không tính đến trg hợp bán trao tay vài hạng mục để thu tiền nóng và tăng cash flow in ), sau 3 năm kể từ khi bắt đầu mở bán đc tính như sau:

Cash = 22.000 - 16.000 + 4.900 (vốn gốc) = 10.900 tỷ.

Như vậy, sau 3 năm kể từ khi bắt đầu mở bán dự án VEF sẽ có một khoản cash flow khủng để làm các dự án mới là gần 11k tỷ. Đối với những nhà đầu tư tài chính chuyên nghiệp, con số tiền mặt 11k tỷ đó mới chính là mỏ vàng. Lợi nhuận sinh ra từ nó sẽ góp phần bổ sung thêm đáng kể vào mức EPS từ dự án vốn dĩ tính sơ sơ đã đc hơn 8.5k hàng năm ở trên.

Với lượng tiền mặt khủng này trong tay, Vượng thừa sức làm tăng nó theo cấp số nhân hoặc đơn giản nhất trong trường hợp an toàn ngồi chơi xơi nước thì mỗi năm có thể sinh ra khoảng 0.95k tỉ (nếu mua TP chính phủ với lợi tức 8-8.5%/năm ), đủ bổ sung thêm EPS gần 2k/năm (như vậy EPS hợp nhất trung bình luôn ở mức hơn 10.5k hàng năm) . Ngoài ra, mỗi năm chỉ cần dùng tiền lãi của dòng cash khủng (0.95k tỷ/năm) và tiền doanh thu thuần từ dịch vụ của dự án Cổ loa gđ I (tối thiểu 0.45k tỉ/năm), VEF sẽ có tối thiểu 1.4k tỉ tiền mặt mỗi năm để trả cổ tức cho cổ đông liên tục trong 30 năm với tỉ lệ cổ tức bằng tiền mặt tối thiểu tỉ lệ xấp xỉ 30% mà vẫn giữ nguyên lượng tiền mặt gốc trong tài khoản là 11k tỉ ,đủ để thưởng bằng cp cho các cổ đông theo tỉ lệ 1:1 nếu cần tăng vốn ĐL tối đa lên 10.000 tỷ để làm các dự án khủng mới.

Như vậy, một công ty có thể đem lại cho cổ đông của nó EPS nhiều năm liên tiếp tối thiểu là 10.5k đều như vắt chanh, chỉ ngồi chơi xơi nước cũng đủ khả năng chia cổ tức 30 nam liên tục bằng tiền mặt tỉ lệ 30% (chưa kể phần lợi nhuận bổ sung từ những dự án mới) và bất cứ lúc nào cũng có thể thưởng bằng cổ phiếu tỉ lệ 1:2 cho cổ đông thì các bạn còn đòi hỏi gì hơn từ nó nữa ?

III/ Định giá cổ phiếu VEF theo P/E và P/E/G giai đoạn 2017-2018 và giai đoạn tiếp sau.

Bài toán trên là tính toán theo phương án thận trọng nhất để bảo vệ sự an toàn tối đa cho các nhà đầu tư. Còn riêng tôi tin rằng nếu sau 3 năm trong tay Vượng Vingroup có lượng tiền mặt khủng như thế và có thể nhiều hơn thế nữa cộng thêm những dự án tiềm năng sinh lời như Mễ Trì II 80ha, Cổ Loa giai đoạn II 200 ha thì ông ta thừa biết cách làm cho nó sinh sôi nảy nở hơn nhiều cho các cổ đông và EPS từ những năm sau trở đi vẫn sẽ không hề suy giảm mà còn tiếp tục tăng trưởng bình quân dự kiến tối thiểu 20%-30%/năm trong quãng thời gian liên tục 5-7 năm tiếp theo của giai đoạn II, kể cả cổ phiếu có thể được tiếp tục pha loãng đi chăng nữa.

Và sau giai đoạn II này, VEF lại tiếp tục có thêm một lượng tiền mặt khủng hơn nữa đủ để thực hiện tiếp giấc mơ bay cao của mình khi thay đổi corebussiness trên giấy tờ hiện nay và trở thành một trong những con át chủ bài trong chiến lược M&A săn bắt và phát triển dự án mới của Tập đoàn Vingroup .

1. Định giá theo P/E (dành cho đối tượng là những nhà đầu tư thận trọng nhất)

Một cổ phiếu tăng trưởng như SJS ngày xưa, lại có Ban lãnh đạo tầm cỡ tính toán hướng đi tăng trưởng bền vững trong tương lai như VNM để trở thành một bluechip thực thụ, xứng đáng đầu tư dài hạn ở mức giá có P/E tối thiểu bằng 10, giá đầu tư dài hạn chấp nhận được từ 100k-110k sau PH tăng vốn lên 4900 tỷ, tức giá 280k-310k thời điểm hiện tại.

2. Định giá theo P/E/G (dành cho các fan của phân tích tăng trưởng)

Với G tối thiểu=20, mang tính liên tục và kế thừa trong một khoảng thời gian dài rất nhiều năm , VEF tối thiểu được định giá theo P/E/G = 0.75<1 , thì VEF xứng đáng được chấp nhận đầu tư dài hạn trong mức giá 150k- 160k sau PH tăng vốn lên 4900 tỷ, tức giá 430k-460k thời điểm hiện tại.

3. Việc định giá trên là xác định giá có thể đầu tư dài hạn vào VEF tại thời điểm 2017-2018 (ngắn hạn thì tuỳ các bạn), chứ k phải giá đỉnh hay đáy vì đỉnh hay đáy bao nhiêu sẽ do thị trường trong từng thời điểm quyết định .

Về dài hạn 5-7 năm sau đó, giá VEF hàng năm sẽ tăng trưởng tương đương với tăng trưởng EPS bình quân tối thiểu 20%-30%/năm, không kể lượng cổ tức bằng tiền mặt mà bài toán phía trên đã dự toán.

IV/ Vài lời mạo muội gửi tới Bộ phận Tài chính của Vingroup

Nếu có bạn nào trên này là người của Ban tài chính Vingroup nhắn hộ Huy Khoa vài lời gửi đến chị L, anh T.A :

Để chuẩn bị nguồn vốn 31k tỷ cho 3 dự án trên, VEF cần phải thu xếp nguồn vốn hữu dụng tối thiểu là 15k tỷ. Nguồn vốn này có thể xuất phát từ vốn vay theo hạn mức của Tập đoàn. Một nửa còn lại (15k tỷ nữa) có thể được bù đắp bằng việc chiếm dụng vốn từ nhà đầu tư căn hộ Vinhomes.

Việc Vingroup thu xếp vốn 15k tỷ trong thời điểm này không phải là điều gì quá to tát. Tuy nhiên, trong trường hợp xấu nhất là Vin đang trong tình trạng full hạn mức từ bank đồng nghĩa với việc không thể lấy danh nghĩa của mình để vay cho VEF (điểu này tôi chỉ giả thiết chứ không khẳng định ) thì việc thu xếp vốn sẽ do VEF tự lo. Với nguồn vốn tự có gần 5000 tỷ sau khi tăng vốn, để tạo thêm nguồn 10.000 tỷ nữa có thể bằng cách Vin bảo lãnh cho VEF vay thế chấp toàn bộ hơn 80% cp VEF mà Vin đang nắm giữ ( định giá bằng 40% giá thị trường trung bình 5-10 phiên giao dịch ). Tuyệt vời nhất là mặt bằng giá VEF ổn định ởức xung quanh 5x-6x sau tăng vốn (việc các NĐT hợp tác hạn chế bán ra ở mức giá thấp sau tăng vốn cũng chính là giúp Vin và tự giúp mình để phương án huy động vốn sớm thành công và dự án của các bạn sẽ sớm được triển khai thuận lợi) . Tất nhiên, đây cũng chỉ là tôi lo xa chút mà thôi vì với việc Vingroup thu tiền từ các dự án rất nhanh như vừa rồi thì lo lắng của tôi có lẽ thừa . Tuy vậy, mốc 6x cũng là một mốc khá đẹp để làm nền tảng cho quá trình đi lên sau này theo tiến độ của VEF. Đạt được mốc đó thì tất cả mọi người, cả Vin lẫn nhà đầu tư VEF sẽ luôn ở trạng thái win-win và các nhà đầu tư sẽ luôn tin tưởng và sát cánh cùng VEF trong chặng đường 5 năm tới.

Vài lời mạo muội, các bạn ở ban Tài chính Vingroup chắc hẳn đã có phương án nguồn tốt rồi thì cũng có thể coi đây như là sự tư vấn miễn phí để tham khảo. Diễn đàn là ảo nhưng biết đâu bên ngoài chúng ta lúc nào đó sẽ có duyên với nhau

Chỉ cần duy nhất một điều kiện nữa là nếu sau khi tăng vốn mà thanh khoản của VEF chỉ cần tăng lên gấp khoảng gấp ba so với hiện tại (có lẽ Vic cần bán bớt chút ít trong số 5tr cp chưa bán kia ra thị trường để giúp tăng thanh khoản nhỉ ) thì nó sẽ trở thành 1 bluechip thực thụ trên Upcom chứ không còn là cổ phiếu tăng giá nhờ tiết cung nữa. Lúc đó liệu có đủ hấp dẫn các tổ chức, quỹ đầu tư nhảy vào???

P/S: Với các bạn VEFers trung thành: có nhiều cách để bảo vệ niềm tin của các bạn nhưng cách tốt nhất là làm cho những người phản biện phải tâm phục khẩu phục bằng chính kiến thức của mình. "Người chê ta chưa chắc là kẻ thù của ta mà họ sẽ giúp ta hoàn thiện hơn". Sống trên thị trường này, thận trọng chưa bao giờ là thừa.

Một lần nữa, chúc các bạn thành công và luôn giữ vững niềm tin vào viên kim cương mình đã lựa chọn .

HUY KHOA

Chúc các bác vui vẻ. Chiếm vị trí mặt tiền nè...

Tính lại lợi nhuận dự án Gỉang Võ: http://f319.com/threads/dinh-gia-ve...cac-vefers-trung-thanh-tang-3.835425/page-165



Tính lại lợi nhuận dự án Giảng Võ.


Vì hiện thay chúng ta đã có thông số rõ ràng từ dự án GV nên chúng ta sẽ tính lại dự tóan lợi nhuận từ dự án như sau:

1. Các thông số mặt bằng

- Diện tích mặt sàn xây dựng cho khu căn hộ, thương mại: 757.626 m2 (có thể nhân thêm hệ số 1.08 vì lý do trên quyết định chỉ ghi số tầng từ 46-50 nhưng trên thực tế bản vẽ cả 05 tòa đều có số tầng 50 tầng)

- Diện tích dùng xây trường học: 8.813m2 đất với diện tích xây dựng 13.397m2 sàn

- Diện tích tầng hầm làm khu thương mại, dịch vụ, tiện ích cho dân cư: 50.000m2 sàn.

2. Các hệ số

2.1.Hệ số diện tích sử dụng/tổng diện tích xây dựng: 0.85

2.2. Hệ số lợi nhuận sau thuế /doanh thu của dự án GV : Tham chiếu dự án của SDI trong quá khứ có biên lợi nhuận ròng trung bình khỏang 0.22 hoặc mấy dự án phân lô bán nền của các dn BĐS khác bèo bọt cũng có hệ số 0.17-0.2. Dự án Giảng Võ, mặt bằng được giao, vị trí đắc địa nên tạm tính tối thiểu hệ số lợi nhuận ròng/doanh số bán là 0.32.

2.3. Gía bán 1m2 căn hộ và khu thương mại: 65tr/m2 (chưa VAT)

2.4. Gía bán trường học cho hệ thống Vinschool của Vingroup: 250tr/m2 đất (sau khi trừ chi phí xây dựng)

3. Lợi nhuận :

- Từ khu căn hộ/thương mại: 757.626 m2 x 0.85 x 65tr/m2 x 0.32 = 13.400 tỷ (nếu thêm hệ số 1.08: 14.500 tỷ)

- Từ tiền bán trường học cho hệ thống Vinschool : 8813 x 250tr/m2 = 2.200 tỷ

- Diện tích 52.000m2 hầm làm thương mại thôi bỏ qua không tính coi như lợi nhuận/hàng năm (khỏang 150tỷ/năm nếu tính giá cho thuê 10 usd/m2, thực tế bèo nhất cho thuê thương mại tầng hầm cũng khỏang 40-50 USD/m2) từ mảng đó để bù đắp bớt cho chi phí hàng năm của TTTL Cổ Loa (nếu cần) nên không tính đến.

Như vậy, tính lại lợi nhuận từ dự án Gỉang Võ sẽ vào khỏang: 15.600 tỷ - 16.700 tỷ.

Trong bài phân tích của Huy Khoa ban đầu chỉ dự kiến lợi nhuận sau thuế của dự án 148 Giảng Võ vào khỏang 13.000 tỷ. Phần chênh lệch này nếu hạch tóan đều cho 5 năm thì đủ để bổ sung cho EPS mỗi năm tôi đã tính ở trên tăng thêm khỏang trên 1000đ/cp nữa.

Tương tự như vậy, dự án 37 ha Mễ Trì hiện tại tôi mới tính lợi nhuận sau thuế dự kiến khỏang 9000 tỷ nhưng trên thực tế sẽ cao hơn sau khi chúng ta tính lại dựa trên vào quy họach chi tiết


Huy Khoa

Chào mừng nhà mới, chúc anh em VEFer ngày càng thanh công trong sự nghiệp, trong đầu tư và đặc biệt là trong cuộc sống

e hóng lay 10m mặt tiền. Chúc tầng mới mọi người vui vẻ. Vef xanh man mác

Tính lại lợi nhuận dự án Mễ Trì: http://f319.com/threads/dinh-gia-ve...cac-vefers-trung-thanh-tang-3.835425/page-165



Tạm tính lại lợi nhuận dự án Mễ Trì I 37 ha của VEF


Vì hiện nay các thông tin phê duyệt 1:500 của dự án Nam Đại lộ Thăng Long của VEF chưa có nên ta tạm thời tham chiếu vào các dự án khác để tính chéo. Dự án có thể tham chiếu sát nhất đôi với Mễ Trì I là Vinhomes Paradise (32ha) được phê duyệt 1/500 và dự án Gardenia Cầu Diễn, Mỹ Đình (17ha)

A/ Tham chiếu theo bài toán về lợi nhuận của Gardenia (17ha) của topic Bing bing.

Theo Bingbinh thì dự án Gardenia Cầu Diễn, Mỹ Đình sẽ cho doanh thu khoảng 13.000 tỷ và lợi nhuận sau thuế 7000-8000 tỷ (hệ số LNST/DT: 0.53-0.61)

http://f319.com/threads/tin-don-qua-di-sdi-xuyen-pha-moi-gio-han-ong-vua-khong-ngai-bds-vn.832061/

Như vậy với 37ha tại Mễ Trì, Mỹ Đình có vị trí đắc địa hơn sẽ có thể mang lại lợi nhuận cho VEF : 15.000-17.000 tỷ lợi nhuận sau thuế

Tuy nhiên, đây là con số quá lạc quan nên Huy Khoa sẽ không tham khảo bài toán của bạn Bing binh khi tính toán lợi nhuận cho SDI từ dự án Gardenia mà sẽ tính dựa trên dự án Vinhomes Paradise

B/ Dự án Vinhomes Paradise, Mễ Trì, Mỹ Đình (ngay sát dự án của VEF)

http://vinhomes-paradise.net

I/ Thông số dự án Vinhomes Paradise

1. Tổng diện tích :31.8ha

2. Diện tích xây biệt thự, liền kề : 69.170 m2

3. Diện tích xây chung cư (34-39 tầng, coi TB 37 tầng): 16.400m2

4. Diện tích xây trường học : 10.266m2

5. Còn lại là hồ điều hoà, đường nội bộ

II/ Các hệ số tính toán

1. Hệ số LNST/DThu từ chung cư: 0.28

2. Hệ số LNST/DThu từ Biệt thự, liền kề: 0.35

Lưu ý: 2 hệ số này đều nhỏ hơn rất nhiều so với hệ số sử dụng của các bạn tính cho Gardenia

3. Hệ số sử dụng thực tế của diện tích chung cư, thương mại để bán/DT xây dựng: 0.85 (tương tự hệ số tôi đã tính với dự án GV và cho thấy gần như chính xác 100% so với phê duyệt)

4. Giá bán TB chung cư: 35tr/m2(chưa VAT)

5. Giá bán TB biệt thự : 120tr/m2 (chưa VAT)

6. Giá bán đất trường học cho hệ thống Vinschool: 50tr/m2 (coi như bán cho ng nhà )

III/ Lợi nhuận của Vinhomes Paradise

1. Từ chung cư :

16.400 m2x 37 tang x 0.85x 35tr/m2 x 0.28 = 5.054 tỷ

2. Từ biệt thự, liền kề:

69.170m2 x 120tr/m2 x 0.35 = 2.905 tỷ

3. Từ khu trường học:

10.266m2 x 50tr/m2 = 513 tỷ

Tổng lợi nhuận của Vinhomes Paradise: 8.500 tỷ

C/ Lợi nhuận dự án Mễ Trì I của VEF

Với diện tích dự án là 37ha nếu tham chiếu từ dự án Vinhomes Paradise 31.8ha thì lợi nhuận của dự án Mễ Trì I là : 37/31.8 x 8.500 = gần 10.000 tỷ

Nếu tham chiếu với bài toán của Bing bing cho Gardenia thì dự án Mễ Trì I của VEF cho lợi nhuận: 15.000-17.000 tỷ

Vì vậy, tôi sẽ chọn con số thấp hơn là 10.000 tỷ cho dự án Mễ Trì I

D/ Hiệu chỉnh bài toán định giá gốc

Các bạn có thể quay lại bài toán gốc mà Huy Khoa ban đầu dự toán cho 02 dự án ghành phần là GV (ln13.000 tỷ, tính lại 15.500 tỷ) và Mễ trì I (ln 9.000 tỷ, tính lại 10.000 tỷ) sẽ thấy con số điều chỉnh EPS của VEF sau khi tăng vốn lên 5.000 tỷ sẽ tăng gần 2k/cp lên mức gần 12k/cp (bình quân trong 5 năm lien tiếp, chưa kể mấy năm về sau làm dư án gối đầu GĐII sẽ có EPS tăng trưởng với tốc độ khá ấn tượng).

Chỉ cần lấy P/E =8 thì giá VEF cho giai đoạn 2017-2018 cũng phải 95-100 tương đương với giá 270-280 hiện tại. Không hiểu sao các bạn có thể dễ dàng bán VEF ở mức giá 6x-7x như bây giờ nhỉ ?


Huy Khoa

Bài viết của bác @kylanhabac liên quan đến ưu đãi đầu tư đối với các dự án của VEF
http://f319.com/threads/dinh-gia-ve...cac-vefers-trung-thanh-tang-3.835425/page-246


Hôm nay dù rất bận, nhưng tôi cũng xin bỏ công sức ra để viết một bài khá dài, tập trung vào mặt hưởng lợi từ chính sách đối với các dự án mà VEF đầu tư. Ai mà có niềm tin với VEF như tôi thì xin hãy cố gắng đọc cho hết. Còn ai ko có niềm tin, thì xin nói luôn nên bỏ qua vì đọc sẽ rất mất thời gian của quý vị.

PHÂN TÍCH VEFAC


1. Phản hồi cho thông tin là VEFAC sẽ không phải là chủ sở hữu Trung tâm Triển lãm Quốc Gia mới.

Thứ nhất phải khẳng định đây là phương án cổ phần hóa VEFAC để hình thành công ty Cổ phần triển lãm Việt Nam chứ không phải cơ chế đổi đất lấy hạ tầng;

Thứ hai, theo Phương án CPH của VEFAC

http://www.bvsc.com.vn/Sites/QuoteVN/SiteRoot/PA Co phan hoa.pdf

Từ trang 27 đến trang 68, mà các trang sau có rất nhiều thông tin quan trọng

- Trang 31, mô hình tổ chức công ty Cổ phần VEFAC nêu rõ gồm 3 dự án Giảng Võ, Mễ Trì và Nhật Tân – Nội Bài mà sau này là Cổ Loa

- Trang 34, điểm 1.2.4 và 1.2.5, “số tiền sử dụng đất tại dự án Giảng Võ nộp, tiền thu được từ CPH, nguồn thu chuyển đổi … cùng các nguồn thu hợp pháp khác được áp dụng chính sách vay ưu đãi, đặc thù để hỗ trợ thực hiện các hạng mục cơ bản….. được dùng để chuyển đổi dần để bổ sung vốn điều lệ của cổ đông Nhà nước trong công ty cổ phần VEFAC để đáp ứng các phân kỳ đầu tư thực hiện Dự án Nhật Tân – Nội Bài.”

2. Phản hồi cho thông tin là VEF đã được chuyển sang nhà đầu tư khác.

Cho đến lúc hoàn thành dự án Triển lãm Quốc Gia mới, thì không ai có thể đứng tên thay thế cho VEF, vì tiêu chí lựa chọn nhà đầu tư chiến lược đã được FIX hết trong phương án CPH rồi, không một doanh nghiệp nào ở VN có thể đáp ứng tiêu chuẩn, trừ FIX vì các doanh nghiệp khác chỉ đáp ứng một vài tiêu chí mà không thể đáp ứng đủ các tiêu chí. Tôi chỉ xin nêu ra một số tiêu chí như sau:

- Vốn bình quân tối thiểu 3 năm trước CPH VEFAC phải từ 500 triệu USD trở lên

- Lợi nhuận ròng bình quân 3 năm 40 triệu USD trở lên

- Có tối thiểu 10 năm kinh nghiệm hoạt động trong lĩnh vực đầu tư bất động sản

- Đã từng đầu tư Dự án Bất động sản quy mô 300 triệu USD trở lên

- Đã từng huy động vốn quốc tế;

3. Thông báo số 30/TB-VPCP ngày 3/2/2016 và Công văn 4205/QĐ-BND ngày 2/8/2016 của UBND Hà Nội:

“Đồng ý UBND thành phố Hà Nội bố trí quỹ đất tương đương để phát triển nhà ở xã hội tại các dự án thành phần mà không phải trong khu vực Dự án”

Theo quy định tại Nghị định 188/2013/NĐ-CP, đối với các dự án nhà ở ở khu đô thị loại 3 trở lên phải dành 20% diện tích đất, hoặc sàn làm nhà ở xã hội, nên theo quy định lẽ ra tại Giảng Võ sẽ có 20% diện tích sàn để dành cho nhà ở xã hội, vậy mà VEFAC ko cần làm việc đó, giao phần chênh lệch giá bán đó cho Nhà nước và nhà nước thì sẽ cấp đất cho VEFAC ở chỗ khác để làm nhà ở xã hội. Phần tiền chênh lệch đó theo phương án cổ phần hóa sẽ quay trở lại VEFAC dưới hình thức tăng giá trị vốn góp của cổ đông Nhà nước.

4. Ưu đãi đầu tư

Theo Điều 2, công văn 4205 ngày 2/8/2016 của UBND Tp Hà Nội, dự án thuộc đối tượng được ưu đãi đầu tư.

Đối chiếu Điều 15, Luật Đầu tư năm 2014 quy định, thì tất cả dự án của VEF đều được ưu đãi đầu tư:

- Tông vốn đầu tư từ 6000 tỷ trở lên và giải ngân trong vòng 3 năm

- Dự án ở vùng nông thôn sử dụng từ 500 lao động trở lên

Hình thức ưu đãi

- có thể áp dụng miễn thuế, giảm thuế thu nhập có thời hạn hoặc toàn bộ vòng đời dự án;

- Miễn thuế nhập khẩu đối với hàng hóa nhập khẩu để tạo tài sản cố định; nguyên liệu, vật tư, linh kiện để thực hiện dự án đầu tư;

- Miễn, giảm tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, thuế sử dụng đất.

Cụ thể, quy định tại Điều 16, Nghị định 118/2014, thì dự án có vốn đầu tư từ 6000 tỷ đồng được ưu đãi đầu tư như dự án triển khai đầu tưở địa bàn có điều kiện kinh tế đặc biệt khó khăn.

Điều 27, Nghị định 118 mức ưu đãi như sau:

- Giảm 50% mức ký quỹ đối với dự án tại địa bàn có điều kiện kinh tế đặc biệt khó khăn

Ưu đãi thuế được hưởng như sau:

- Theo Điều 15, Nghị định 218/2013 hướng dẫn Luật thuế thu nhập Doanh nghiệp:

on phần tính toán, con số cụ thể các bác hẳn đã tính được dựa bên bài tính của bác @bentyeuqui rồi.

Vững dạ nhé AE VEFER.

e hóng 1 chỗ