Topic bàn luận về 69 và 71 của BĐS

Thị trường sẽ phải phân nhánh:
1) Các DN có quỹ đất sạch nguồn vốn đầu tư đã được tính toán kỹ càng bài bản sẽ có lợi thế chiếm lĩnh thị trường cộng với nguồn cung thấp, giá nhà đất sẽ tăng. Những DN đang có kho nhà đất thật sẽ phất nhanh.
2) Các DN đang có quỹ đất trên giấy, nội lực yếu sẽ không thể đầu tư và phát triển dự án của mình được và cuối cùng phải bán rẻ cho NĐT có năng lực

Nói chung thị trường BĐS sẽ tốt hơn lên rất nhiều sau khi 2 thông tư này được áp dụng. Hiển nhiên còn 1 số điểm sẽ phải được chỉnh sửa cho hợp lý hơn

“Vướng” với Nghị định 71
Nghị định 71/2010/NĐ-CP vừa ban hành được đánh giá là sẽ giúp thị trường bất động sản trở nên minh bạc hơn. Tuy nhiên vẫn còn nhiều điểm đáng bàn và nhiều vấn đề còn bỏ ngỏ.

Có hiệu lực kể từ ngày 8/8/2010, thay thế cho Nghị định 90/2006/NĐ-CP của Chính phủ về việc quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở và làm rõ hơn các vấn đề liên quan đến nhà ở và kinh doanh bất động sản ở các Nghị định khác có liên quan, Nghị định 71/2010/NĐ-CP đã bao quát được khá đầy đủ các vấn đề về nhà ở và thị trường kinh doanh bất động sản. Nhưng trên thực tế, nhiều doanh nghiệp và nhà đầu tư đang phải khóc dở mếu dở, do vướng phải những quy định chưa rõ ràng trong Nghị định này. Đây chính là một trong những điểm nóng trên thị trường bất động sản hiện nay.

Bỏ thì thương, vương thì tội

Mấy ngày gần đây, quanh trụ sở văn phòng Công ty đầu tư bất động sản Thuận Thành ở khu Trung Yên, Trung Hòa (Hà Nội) luôn có một số khách hàng, nhân viên môi giới bất động sản loanh quanh, đứng ngồi không yên. Nguyên do là nhiều người đã ký hợp đồng cho vay vốn và được quyền mua căn hộ thuộc dự án chung cư Binh đoàn 12 tại Ngũ Hiệp, Tứ Hiệp (huyện Thanh Trì) do Công ty Thuận Thành đầu tư xây dựng, nay muốn chuyển nhượng lại nhưng chưa làm được thủ tục vì “vướng” Nghị định 71.

Anh Khanh, một khách hàng cho biết, khi ký hợp đồng vay vốn, hầu hết khách hàng của dự án đều được thông báo có thể chuyển nhượng nhanh chóng cho người khác khi có nhu cầu với mức phí 10 triệu đồng, tuy nhiên đến nay Công ty Thuận Thành lại chần chừ “chưa dám” thực hiện thủ tục này. Và nguyên nhân được Công ty này đưa ra là do Nghị định 71 vừa ban hành có quy định người góp vốn vào dự án không được quyền mua nhà! Và như vậy, một số khách hàng có ý định đầu tư lướt sóng để kiếm lời, hay những người chưa lo đủ tiền đóng huy động vốn đợt tiếp theo muốn tìm cách bán lại để thu hồi vốn bất đắc dĩ lâm vào cảnh thấy tiền của mình đó, nhưng khó mà lấy về được. Để tìm cách cứu vãn tình hình, nhiều khách hàng của dự án muốn nhanh chóng chuyển nhượng hợp đồng vay vốn (đi kèm là quyền mua nhà) sang cho người mua mới phải làm ủy quyền công chứng. Nhưng mọi chuyện không đơn giản như thế, khi mà những người mua mới thường chỉ muốn được sang tên hợp đồng chính chủ. Vì vậy mà hầu hết các giao dịch vẫn cứ nằm im chờ đợi hướng dẫn mới từ phía Bộ Xây dựng hoặc đợi xây xong móng mới được chuyển nhượng.

Anh Khanh cho biết, trước đó công ty khuyến khích khách hàng nhờ mối quan hệ để làm thủ tục chuyển nhượng trước khi Nghị định 71 ra đời nhưng nay cũng không còn mặn mà nữa. Và anh, vì không đủ tiền đóng huy động đợt 2 nên phải bán gấp, đã trở thành một trong số những người may mắn nhờ mối quan hệ tốt đẹp của mình nhanh chóng giải phóng được căn hộ với số tiền lãi thu về vẻn vẹn chỉ có... 8 triệu đồng. Khi được hỏi liệu các khách hàng có thể nhờ người quen của anh để chuyển nhượng tiếp được nữa không thì anh Khanh lắc đầu cho biết điều này hơi khó vì quy định cũ và mới chưa rõ ràng nên “người nhà” của anh cũng “run” không dám nhận. Được biết tình trạng này đang xảy ra với nhiều dự án xây dựng nhà ở đã trót huy động vay vốn kèm quyền mua nhà một phần, thậm chí toàn phần dự án.

Nóng lòng chờ thông tư hướng dẫn

Mặc dù được đánh giá là có tiến bộ so với Nghị định 90 trước đây, nhưng điều mà rất nhiều doanh nghiệp, nhà đầu tư, các tổ chức tín dụng và đông đảo người dân quan tâm là các quy định tại Điều 9 của Nghị định 71/2010/NĐ-CP về huy động vốn để đầu tư nhà ở. Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sảnTPHCM (Horea) cho rằng, Nghị định mới đã quy định kỹ hơn, cụ thể hơn, giải thích rõ ràng được thế nào là xong móng, như vậy các doanh nghiệp sẽ không dễ bề lách luật, đồng thời giải quyết được cơ bản vấn đề huy động vốn. Nhưng theo ông Châu, việc Nghị định quy định doanh nghiệp phải báo cáo với Sở Xây dựng việc huy động vốn 20% chỉ là hình thức, vì Sở làm sao có thời gian cũng như cán bộ để đi hậu kiểm.“Không những thế, điều này có khi còn trở thành một giấy phép con, gây khó khăn cho những doanh nghiệp làm ăn đàng hoàng” - ông Châu lo lắng.

Một vấn đề nữa được nhiều doanh nghiệp quan tâm, đó là Nghị định 71 cho phép doanh nghiệp bán 20% quỹ nhà dưới hình thức huy động vốn của khách hàng mà không phải qua sàn giao dịch bất động sản. Đối với những người góp vốn, khi muốn bán lại sản phẩm không được đứng bán mà phải thông qua chủ đầu tư khi họ đã làm xong móng của toàn bộ công trình. Điều này sẽ giúp cho khách hàng tránh được nhiều rủi ro tại các dự án “ma”. Nhưng những dự án chưa làm xong móng đã bán như Phú Mỹ Hưng hay trường hợp của Thuận Thành như đã nói ở trên có bị hồi tố bởi quy định này hay không vẫn phải đợi hướng dẫn từ Bộ Xây dựng và đây là điều mà các doanh nghiệp đang hết sức mong mỏi có câu trả lời. Ông Phạm Sĩ Liêm - Phó Chủ tịch Tổng hội xây dựng Việt Nam cho biết thêm, việc trong Nghị định cho phép chủ đầu tư vẫn được bán 20% số lượng nhà ở trong mỗi dự án không qua sàn giao dịch bất động sản là “khó hiểu”. “Ai sẽ kiểm tra con số 20% đó, nếu là 30%, 40% thì sao? Kiểm soát thế nào?” - ông Liêm đặt câu hỏi.

Để làm sáng tỏ hơn vấn đề, nhiều doanh nghiệp đã gửi thắc mắc tới Bộ Xây dựng, song đến nay vẫn chưa có được câu trả lời xác đáng. Đại diện Bộ Xây dựng, ông Vũ Xuân Thiện - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho biết, hiện Bộ đang nghiên cứu soạn thảo thông tư hướng dẫn thực hiện Nghị dịnh 71/2010/NĐ-CP để làm rõ hơn những nội dung của Nghị định, giúp việc thực hiện được rõ ràng và thuận lợi hơn. Hơn ai hết, các doanh nghiệp và nhà đầu tư hy vọng những văn bản hết sức cần thiết này sớm được ban hành.

http://atpvietnam.com/vn/thongtinnganh/57644/index.aspx
Nghị định 71/CP: Ngăn chặn dự án bán nhà ảo Thứ hai, 28/6/2010, 13:55 GMT+7 Nghị định 71/CP quy định, chủ đầu tư dự án nhà ở chỉ được huy động tiền mua nhà khi thiết kế kỹ thuật đã được duyệt và đã hoàn tất xây dựng móng.

* Chuyện trò trực tiếp cùng giới đầu tư

Lâu nay xảy ra không ít trường hợp chủ đầu tư dự án về nhà ở mới đang ở giai đoạn thỏa thuận ban đầu đã vội vàng rao bán căn hộ trên giấy. Nhiều người cần nhà đã ký hợp đồng góp vốn mua nhà trả tiền trước, khi dự án gặp trục trặc, người dân đã lỡ góp vốn luôn bị thiệt thòi.
Hoàn tất móng mới được bán nhà
Nghị định số 71/CP hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở vừa được Chính phủ ban hành được xem là liều thuốc mạnh chặn việc bán nhà ảo, bán nhà trên giấy đang gây bức xúc trong xã hội. Theo Nghị định 71/CP, chủ dự án phát triển nhà ở được quyền ký hợp đồng, văn bản góp vốn với tổ chức, cá nhân để xây dựng nhà ở.
Còn bên góp vốn được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) hoặc được phân chia sản phẩm là nhà ở theo thỏa thuận. Hợp đồng góp vốn này chỉ được ký sau khi dự án được phê duyệt, đã khởi công và đã hoàn tất phần móng.
Ngoài ra, chủ dự án chỉ được huy động vốn không quá 20% tổng số lượng nhà trong dự án không phải thông qua sàn giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, chủ dự án phải thông báo với sở xây dựng các thông tin liên quan.
Về phía chủ dự án có thể ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp bất động sản để đầu tư nhà ở song chỉ được huy động vốn qua hình thức này khi dự án đã hoàn tất giải phóng mặt bằng, có biên bản bàn giao mốc giới dự án.
Đối với trường hợp nhà đầu tư thứ cấp muốn bán, cho các nhà đầu tư khác thuê, sẽ không được ký hợp đồng trực tiếp mà phải do chủ dự án đứng tên.
Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho rằng, hoạt động huy động vốn và bán nhà trả trước trong các dự án đang tiềm ẩn nhiều nguy cơ bất ổn cho người trả tiền trước, nhận nhà sau.
Theo ông Nam, chủ đầu tư luôn nắm phần thắng với người mua nhà vì hợp đồng mua bán là do chủ đầu tư soạn thảo, với nhiều điều khoản, ràng buộc có lợi cho họ.
Từ đó, xuất hiện nhiều vụ khách hàng gặp thiệt thòi, thậm chí mất khá nhiều tiền góp vốn. Ông Nam nhận định Nghị định 71/CP sẽ là cơ sở pháp lý hiệu quả để ngăn chặn hàng loạt rủi ro trên thị trường bất động sản.
Nhà ở xã hội chỉ được bán lại sau 10 năm
Nghị 71/CP cũng quy định các địa phương được lập quỹ phát triển nhà ở. Nguồn tiền hình thành và phát triển quỹ được huy động từ việc bán, cho thuê nhà ở thuộc ở hữu Nhà nước, 10% tiền sử dụng đất của các dự án nhà ở thương mại, ngân sách địa phương...
Nguồn quỹ này được dùng vào việc phát triển nhà xã hội thuộc sở hữu Nhà nước trên địa bàn. Theo quy định mới này, người mua, thuê nhà ở xã hội chỉ được phép bán, cho thuê nhà ở do mình sở hữu sau khi đã trả hết tiền cho chủ đầu tư và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở nhưng phải bảo đảm thời gian tối thiểu là 10 năm kể từ thời điểm ký hợp đồng mua, thuê nhà.
Nếu chưa đủ 10 năm, không được chuyển nhượng nhà ở dưới bất kỳ hình thức nào. Bên cạnh đó, trong trường hợp người thuê không đóng tiền thuê nhà liên tục trong 3 tháng mà không có lý do chính đáng, hợp đồng thuê nhà sẽ bị đình chỉ và căn hộ sẽ được Nhà nước thu hồi.
Để thúc đẩy cải tạo chung cư cũ tại các đô thị, nghị định cũng quy định đối với nhà chung cư nhiều chủ sở hữu, dự án phá dỡ, xây dựng lại phải được 2/3 tổng số chủ sở hữu đồng ý. Các trường hợp chủ sở hữu còn lại không đồng ý phá dỡ sẽ bị UBND cấp tỉnh cưỡng chế di chuyển và các hộ này phải chi trả chi phí cưỡng chế.(Nguồn: NLĐ, 28/6)

http://thegioicanho.com/a/nghi-dinh-71-se-kich-thich-nguon-cung-bat-dong-san/2734/149/


Nghị định 71 sẽ kích thích nguồn cung bất động sản

Nghị định 71/2010/NĐ – CP (Nghị định 71) hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở có hiệu lực từ ngày 8/8/2010 sẽ cho phép chủ đầu tư huy động vốn và bán một tỷ lệ nhất định sản phẩm không qua sàn.
Ông Phan Thành Mai, Tổng giám đốc Quỹ Đầu tư bất động sản các ngân hàng ngoài quốc doanh Việt Nam (Vpreit) cho rằng, cùng với Nghị định này, việc kiểm soát hoạt động huy động nguồn vốn sẽ rất cần thiết.

​

Nghị định 71 sẽ chính thức thay thế Nghị định 90/2006/NĐ – CP từ ngày 8/8 tới. Theo ông, đâu là những điểm khác biệt lớn nhất giữa 2 nghị định này?

Có 3 điểm khác biệt tích cực lớn nhất của Nghị định 71 so với Nghị định 90/2006/NĐ – CP trong việc huy động nguồn vốn của chủ đầu tư,

Thứ nhất, về góc độ tài chính bất động sản (BĐS), chủ đầu tư có thể huy động vốn là trái phiếu doanh nghiệp theo quy định, có thể huy động qua các định chế tài chính phi ngân hàng (quỹ đầu tư, công ty tài chính…) và tất nhiên hoặc vay ngân hàng với điều kiện là không chỉ định ưu tiên sản phẩm, nhưng được cam kết về lợi nhuận.

Thứ hai, chủ đầu tư cấp I được phép chuyển nhượng một phần dự án có kèm theo hạ tầng cho các nhà đầu tư cấp II khi dự án đền bù giải phóng mặt bằng xong.

Thứ ba, chủ đầu tư dự án BĐS được huy động vốn từ cá nhân và tập thể để đầu tư xây dựng nhà và được phân chia lợi nhuận, hoặc được phân chia sản phẩm là nhà theo thỏa thuận và tỷ lệ góp, không qua sàn, nhưng tỷ lệ này không vượt quá 20% tổng sản phẩm của từng dự án thành phần. Trước đây, phần lớn chủ đầu tư đã “lách” chuyện này thông qua việc thực hiện bằng các hợp đồng góp vốn, vay vốn… sau đó ấn định sản phẩm và thực thi.

Ông đánh giá thế nào về tác động của nghị định mới tới thị trường BĐS thời gian tới?

Nghị định mới sẽ có tác động tích cực đến thị trường BĐS ở một số điểm sau:

Thứ nhất, Nghị định sẽ giúp nhà đầu tư phát triển nguồn vốn, tăng vốn một cách lành mạnh và minh bạch.

Thứ hai, Nghị định quy định rõ về thời gian thẩm định, phê duyệt dự án, khi quy định các dự án nhà ở dưới 500 căn sẽ giao về cấp quận, huyện phê duyệt chấp thuận dự án đầu tư, với thời gian không quá 30 ngày.

Hệ quả là, nguồn cung của thị trường BĐS sẽ tốt lên, việc cân bằng cung và cầu sẽ thúc đẩy quá trình “giảm nhiệt” cục bộ của thị trường, cũng như góp phần hạn chế các rủi ro liên đới các khách hàng cuối cùng. Quá trình lành mạnh hóa nguồn vốn tài chính cũng là tác nhân tốt cho thị trường khi mà việc huy động vốn phải thực hiện qua các “hành lang” rõ ràng, không tự do như trước. Nhờ vậy, sẽ hình thành hệ thống các nhà đầu tư BĐS có “sức khỏe” tài chính tốt trong tương lai.

Theo ông, sẽ có khó khăn gì khi triển khai Nghị định 71?

Theo Nghị định, chủ đầu tư được huy động từ cá nhân và tập thể để đầu tư xây dựng nhà và được phân chia lợi nhuận, hoặc được phân chia sản phẩm (là nhà theo thỏa thuận và tỷ lệ góp) không qua sàn là 20% tổng sản phẩm của mỗi dự án. Song chủ đầu tư có thể thực hiện đến 30%, 40% hoặc hơn thì việc hậu kiểm và xử lý vi phạm việc này như thế nào? Khi đã có “hành lang” thì cần tính đến việc kiểm tra và xử lý vi phạm.

Ngoài ra, gần đây, trên thực tế, việc huy động vốn từ chủ đầu tư cấp II luôn là vấn đề “nóng” của thị trường, khi chủ đầu tư cấp I chuyển nhượng dự án (có kèm theo hạ tầng) cho các chủ đầu tư cấp II sau khi đã giải phóng mặt bằng. Việc hậu kiểm các vụ chuyển nhượng dạng này và xử lý sai phạm (nếu có) như thế nào là hoàn toàn không dễ.

Từ đầu năm đến nay, giao dịch trên thị trường BĐS tương đối trầm lắng. Nguyên nhân do đâu, thưa ông?

Thị trường BĐS Việt Nam trong những năm qua phụ thuộc lớn vào nguồn vốn của ngân hàng. Nếu như ngân hàng “mở van” tín dụng thì thị trường “bùng” lên. Khi ngân hàng siết chặt nguồn vốn thì thị trường lắng xuống và quy luật này đã tồn tại liên tục trong 5 năm qua.

Tuy nhiên, có một đặc thù cần lưu ý là, thị trường BĐS của Việt Nam phụ thuộc vào vị trí khu vực dự án. Có những khu vực, ngay cả khi thị trường “đóng băng”, nhưng vẫn giao dịch tốt.

http://vneconomy.vn/20100824045122591P0C17/dau-tu-bat-dong-san-hau-nghi-dinh-71-de-dai-kho-ngan.htm

Đầu tư bất động sản “hậu” Nghị định 71: Dễ dài, khó ngắn

E-mail Bản để in Cỡ chữ Chia sẻ:
Ý kiến (3)

▪ HOÀI THU
24/08/2010 16:56 (GMT+7)

Việc chuyển nhượng đối với đất dự án dưới dạng hợp đồng vốn góp đầu tư trước khi có Nghị định 71 khá dễ dàng - Ảnh: Getty.
​

Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở đã chính thức có hiệu lực từ ngày 8/8 vừa qua
Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở đã chính thức có hiệu lực từ ngày 8/8 vừa qua, thu hút sự chú ý của đông đảo nhà đầu tư bất động sản.

Liệu nghị định này sẽ tác động như thế nào lên thị trường bất động sản trong thời gian tới?

Đầu cơ ngắn hạn sẽ khó

Việc chuyển nhượng đối với đất dự án dưới dạng hợp đồng vốn góp đầu tư trước khi có Nghị định 71 khá dễ dàng. Hầu hết các công ty bất động sản thanh lý hợp đồng góp vốn đầu tư cũ và thay thế tên của người mua mới hoặc lập phụ lục hợp đồng. Người bán nộp cho công ty một khoản phí giao dịch do chính chủ đầu tư dự án quy định (thông thường dưới 1% tổng giá trị giao dịch) và thuế chuyển nhượng bất động sản. Thời gian giao dịch đất dự án dạng hợp đồng góp được thực hiện trong khoảng thời gian 1 tuần.

Thêm vào đó, để mua loại hình bất động sản này, nhà đầu cơ chỉ cần ở nhà xem bản đồ qui hoạch để lựa chọn sản phẩm mà không cần phải đi thực địa như đối với các loại hình nhà đất khác.

Sự dễ dãi của giao dịch đối với dạng hợp đồng vốn góp đã khiến cho phân khúc thị trường này có tính thanh khoản cao nhất trong các loại hình giao dịch bất động sản. Tại Tp.HCM, tỷ lệ giao dịch đối với hợp đồng vốn góp đầu tư chiếm tỷ trọng chủ yếu trong giao dịch bất động sản do giới đầu cơ bất động sản thường lướt sóng đối với đất dự án loại này. Trong khi đó, để thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở có sổ hồng, nhà đầu tư phải mất ít nhất 2 tuần (thời gian thông thường là 4 tuần) cho công chứng hợp đồng, nộp thuế và đăng bộ.

Tuy nhiên, kể từ ngày 8/8/2010, Nghị định 71 không cho phép việc chuyển nhượng đối với đất dự án dạng hợp đồng góp vốn đối với dự án mới (chi tiết ở khoản 1, điều 60). Do vậy, những hợp đồng hợp tác ký trước ngày 8/8/2010 cũng sẽ không được phép thực hiện việc huyển nhượng đến khi ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư.

Với chủ trương này, cơ hội từ việc "lướt sóng" đối với nhà ở sẽ trở nên khó khăn hơn trước rất nhiều. Tuy nhiên, liên quan đến nội dung ở trên thì nghị định 71 chưa thực sự rõ ràng, theo người viết, nội dung này cần phải có thông tư hướng dẫn cụ thể hơn.

Thị trường của những nhà đầu tư dài hạn

Dưới tác động của Nghị định 71, khi thị trường bất động sản ngưng giao dịch đối với phân khúc đất dự án dưới dạng hợp đồng vốn góp thì phân khúc nhà và đất có chủ quyền được kỳ vọng sẽ sôi động hơn. Cầu về bất động sản sẽ chuyển sang đất và nhà có chủ quyền thay vì đầu tư đất dự án ở trên. Đồng thời, cung đối với nhà và đất có chủ quyền cũng tăng.

Ví dụ, một người sở hữu hai loại hình bất động sản là đất nhà có chủ quyền và hợp đồng góp vốn nhận sản phẩm. Khi cần vốn người này chỉ có lựa chọn là bán sản phẩm nhà đất có chủ quyền. Tuy nhiên, như đã đề cập ở trên về khả năng thanh khoản thấp của phân khúc thị trường này nên này, nên thị trường này chỉ thu hút những nhà đầu tư trung vài dài hạn tham gia.

Thứ nữa, trên thị trường sơ cấp, sẽ không còn nhiều chỗ đứng cho giới đầu cơ lướt sóng khi Nghị định 71 quy định về tỷ lệ chia sản phẩm là nhà ở thì chủ đầu tư chỉ được phân chia tối đa cho các hình thức huy động vốn không quá 20% số lượng nhà trong mỗi dự án. Hình thức huy động vốn góp không được phép chuyển nhượng cho đến khi ký kết hợp đồng mua bán với chủ đầu tư. Với phần còn lại của lượng nhà ở trong dự án mới, khó có thể lướt sóng do chi phí giao dịch và thời gian giao dịch cao hơn so với đất dự án dưới dạng vốn góp trước đây.

Khó tăng giá trong ngắn hạn

Từ góc nhìn của người viết, trong ngắn hạn, thị trường bất động sản tại Việt Nam "hậu" Nghị định 71 sẽ khó có khả năng tăng giá, vì những lý do sau:

Thứ nhất, sự thiếu vắng các nhà đầu cơ trên thị trường thứ cấp, thị trường không có lực kéo để có thể tăng giá.

Thứ hai, nhiều khả năng Ngân hàng Nhà nước vẫn sẽ tiếp tục áp dụng chính sách tiền tệ thắt chặt trong thời gian tới nhằm ổn định tiền đồng. Thêm vào đó, việc nâng hệ số rủi ro đối với cho vay bất động sản tăng lên 250% từ mức 100% áp dụng từ ngày 1/10/2019 không khuyến khích ngân hàng cho vay đối với bất động sản đối với cả nhà đầu tư thứ cấp và chủ đầu tư.

Thứ ba, sau một thời gian dài tăng giá, giá bất động sản hiện tại không hề rẻ khi so sánh với các nước trong khu vực và định giá theo phương pháp chiết khấu dòng tiền. Tại Tp.HCM, từ đầu năm 2006 cho đến nay, giá đất tăng khoảng từ 2-4 lần, tại Hà Nội, giá đất thậm chí tăng cao hơn trong cùng khoảng thời gian.

Trong dài hạn, Nghị định 71 quy định chặt chẽ hơn trong các hình thức huy động vốn và những bán sản phẩm nhằm hạn chế rủi ro cho người mua nhà. Điều này tạo nên niềm tin cho nhà đầu tư trong quyết định đầu tư dài hạn vào nhà ở. Thêm vào đó, tác động hạn chế đầu cơ bất động sản của nghị định sẽ khiến cho thị trường phát triển bền vững hơn.

Sự ra đời của Nghị định 71 nhằm giảm đầu cơ và làm giảm tính thanh khoản của thị trường. Chính sách thắt chặt tiền tệ cùng với quy định nâng hệ số rủi ro đối khoản cho vay bất động sản sẽ là tin xấu cho thị trường bất động sản trong ngắn hạn. Trong dài hạn, chính sách chính phủ hướng tới thị trường bất động sản phát triển lành mạnh hơn là việc cần làm.

Tuy nhiên, người viết cho rằng, việc quy định không cho phép giao dịch đối với đất dự án góp vốn chỉ là giải pháp tạm thời trong bối cảnh chính phủ mong muốn làm giảm đầu cơ lũng đoạn trên thị trường bất động sản.

Thị trường thứ cấp xì hơi sau nghị định 71

Thứ tư, 18 Tháng 8 2010 16:40


Thị trường thứ cấp xì hơi sau nghị định 71
Nghị định 71 đã có hiệu lực thi hành, tuy nhiên đến nay vẫn chưa có thông tư hướng dẫn thi hành đối với các hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đã ký trước ngày 8.8.2010 (ngày nghị định 71 có hiệu lực). Do đó, việc xử lý các hợp đồng này như thế nào đang là một khó khăn.
Xử lý chuyển tiếp như thế nào?
Luật sư Trần Đức Phượng cho biết, theo quy định thông tư số 2 ngày 11.1.2010 hướng dẫn bổ sung thông tư 84 ngày 30.9.2008 về thuế thu nhập cá nhân, cá nhân khi chuyển nhượng hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua nền nhà, mua căn hộ phải thực hiện việc kê khai nộp thuế thu nhập cá nhân. Các chủ đầu tư chỉ thực hiện thủ tục cho chuyển tên hợp đồng khi bên chuyển nhượng đã thực hiện kê khai, nộp thuế. Tuy nhiên, kể từ sau ngày 8.8.2010, việc chuyển nhượng hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác được phân chia sản phẩm nhà ở sẽ được xử lý chuyển tiếp như thế nào vẫn còn là nỗi băn khoăn hiện nay của các chủ đầu tư.
Giảm bớt cơ hội đầu cơ lướt sóng bất động sản
Từ các quy định rất chặt chẽ về huy động vốn của chủ đầu tư cấp 1, cấp 2, quy định về giao dịch bất động sản qua sàn và không qua sàn của nghị định 71, nó sẽ có tác động lớn đến thị trường thứ cấp, mà chủ yếu là từ giao dịch, chuyển nhượng hợp đồng góp vốn qua uỷ quyền công chứng ngay giai đoạn đầu của dự án. Trước đây, việc đầu cơ tìm kiếm cơ hội siêu lợi nhuận thông qua những giao dịch này rất phổ biến trên thị trường. Tuy nhiên, với các quy định mới trên, việc đầu cơ lướt sóng bất động sản trong ngắn hạn sẽ không còn cánh cửa rộng lớn nữa. Theo nhận định của nhiều chuyên gia, nghị định 71 sẽ tác động mạnh đến thị trường thứ cấp và gây nên hiện tượng trầm lắng như hiện nay – giao dịch ảm đạm.
Hiện nay, mặc dù chưa có thông tư hướng dẫn chi tiết thi hành, nhưng việc ký thêm các hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác được phân chia sản phẩm nhà ở phải đảm bảo việc huy động vốn (bao gồm: hợp đồng đã ký và hợp đồng ký mới) không vượt quá 20% tổng số nhà ở trong dự án và cơ quan nhà nước chỉ kiểm soát được dựa trên báo cáo thống kê của chủ đầu tư. Ngoài ra, nghị định 71 quy định không cho phép chuyển nhượng các hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác. Do vậy, các hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đã ký trước ngày 8.8.2010 cũng sẽ không được phép thực hiện việc chuyển nhượng cho người khác đến khi ký hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư.
Thị trường thứ cấp gặp nhiều khó khăn
Theo quy định của nghị định 71, đối với hợp đồng uỷ quyền bán, cho thuê nhà ở phải có công chứng. Các bên chỉ được ký kết hợp đồng uỷ quyền và cơ quan có thẩm quyền công chứng, chứng thực chỉ được thực hiện công chứng, chứng thực các hợp đồng uỷ quyền khi nhà ở đã được xây dựng xong. Điều đó có nghĩa là sẽ không cho phép chuyển nhượng hợp đồng góp vốn, thay vào đó, phải chuyển sang hợp đồng mua bán. Trên thực tế, hiện nay các phòng công chứng đã bắt đầu không tiếp nhận các hồ sơ về uỷ quyền công chứng đối với hợp đồng góp vốn đầu tư. Điều này sẽ có tác động ngay đến thị trường bất động sản, vì sẽ rất khó khăn để tạo ra những đợt “sóng”, đối tượng đầu cơ sẽ gặp khó khăn trong việc chuyển nhượng hợp đồng góp vốn để hưởng lợi từ khoản chênh lệch.

​

Bên cạnh đó, nghị định 71 cho phép chủ đầu tư cấp 1 được huy động vốn của chủ đầu tư cấp 2 ngay sau khi giải phóng xong mặt bằng và khởi công dự án. Thực chất của việc này là cho phép chuyển nhượng một phần dự án sau khi đền bù, giải phóng mặt bằng và với các chủ đầu tư cấp 1, đây là một quy định thuận lợi cho họ, bởi vì, thực tế cho thấy, nhiều chủ dự án thực hiện xong khâu đền bù, giải toả mặt bằng là đã đuối vốn, trong khi khoản đầu tư cho hạ tầng kỹ thuật của dự án không hề nhỏ.
Tuy nhiên, những thuận lợi của chủ đầu tư cấp 1 lại là mối e ngại đối với các chủ đầu tư thứ cấp và các đối tác hợp tác kinh doanh với họ. Bởi vì, từ lúc góp vốn vào dự án cho đến trước khi ký được hợp đồng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với chủ đầu tư cấp 1, các chủ đầu tư thứ cấp không được phép huy động vốn, trừ trường hợp được chủ đầu tư cấp 1 đồng ý bằng văn bản. Điều này đồng nghĩa với việc các chủ đầu tư thứ cấp bị giam vốn trong giai đoạn dự án thi công hạ tầng kỹ thuật. Và ngay cả khi đã có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chủ đầu tư cấp 2 chỉ được huy động vốn khi trong hợp đồng có thoả thuận.

(Theo nguồn dothi.net)​

Đọc thêm: Thị trường thứ cấp xì hơi sau nghị định 71 http://cuocsongdep.vn/tin-tc/bn-tin...ap-xi-hoi-sau-nghi-dinh-71.html#ixzz0xruTl1pY

Thằng này ngu bỏ mịa ra mà cũng đòi ngồi phân tích,có cái nguyên nhân chính để làm cho giá đất Hà Nội tăng cao ngất ngưỡng như vậy thì lại ko nói đến đó là do mấy năm gần đây bệnh lở mồm lang móng và dịch heo tai xanh hoành hành nên người nông dân ko đầu tư vào chăn nuôi nữa mà đã chuyển hướng sang đầu tư vào các khu phố vàng Hà Nội nên giá đất mới lên dc 6-7 trăm triệu/1m2 chứ cán bộ công chức ăn lương nhà nước làm việc cho dân thì lấy CCC ra mà mua à ?
http://cafef.vn/201008261051482CA35/gia-bat-dong-san-su-phi-ly-trong-cai-hop-ly.chn

Ông nói ai ngu thế?

Đơn giản thía này cho bác rõ nhé:

- Nghị định 69 làm tăng "giá đất" đối với các đất ký hợp đồng thuê hay được giao kể từ năm 2010 >>> điều này là 1 cách hạn chế siết cung đối với các dự án mới, và bảo kê cho các doanh nghiệp hiện đang có quỹ đất lớn!

- Nghị định 71: đặt ra các quy định rõ hơn về các hình thức huy động vốn cho các doanh nghiệp BDS, trước khi luật kg rõ ràng nên các doanh nghiệp BDS huy động vốn 1 cách khá bừa bãi. Các điều kiện và thời điểm chuyển nhương giữa F1 và F2 được quy định chặt chẽ hơn. Theo quan điểm của mình thì Nghị định 71 làm minh bạch hơn thị trường chuyển nhuợng BDS chứ kg có hề có bất cứ điều khoản nào hạn chế việc chuyển nhượng như mọi người thổi phồng!

Chủ yếu là thế thôi bác ạ.

Nhiều chuyên gia cho rằng Nghị định 71 quy định 20% tổng số diện tích sàn được phép bán không thông qua sàn >>> các doanh nghiệp BDS sẽ chỉ được huy động vốn trước khi bán chỉ đối với 20% phần diện tích bán không quá sàn! Từ đó nghĩ rằng NĐ71 siết chặt TT BDS

Cách hiểu này về logíc thật ra thì không sai nhưng lại là thiếu thực tế. Trước NĐ 71 thì 100% tổng số diện tích phải bán qua sàn. Như vậy quy định 20% kg phải qua sàn thậm chí là nới rộng chứ kg phải thắt chặt.

Hơn nữa các hợp đồng huy động vốn là thỏa thuận riêng, tự do giữa DN và khách hàng và không cần trình cho bất cứ cơ quan nhà nước nào để giám sát quản lý. Vì vậy, thật ra cũng chẳng có j thay đổi so với trước đây. Vấn đề là nằm ở việc quản lý sự hoạt động của các sàn BDS như thế nào chứ kg phải là ND 71.